Fiscalité SCPI

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Comment déclarer les revenus de parts de SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont fiscalement transparentes[1]. Concrètement, ce n’est pas la SCPI qui supporte l’impôt mais directement les propriétaires de parts de la SCPI. Ceux-ci sont donc imposables au prorata des revenus fonciers qu’ils perçoivent.

Les détenteurs de parts de SCPI doivent opter pour le régime fiscal qui est le plus adapté à leur situation. Mais quels sont les différents régimes fiscaux pour des revenus fonciers ?

Tout d’abord, il est essentiel de distinguer le régime du micro foncier du régime au réel. Le régime dit « au réel » est le régime fiscal classique. L’option du régime micro foncier est soumis à certaines conditions.

Le régime micro-foncier

Contrairement au régime au réel qui prend en compte le revenu net - c’est à dire la différence entre les revenus et les dépenses déductibles - le régime micro foncier, lui, accorde un abattement forfaitaire de 30% et prend en compte les revenus bruts perçus. Pour pouvoir bénéficier de cet abattement, il est nécessaire que le total de ces revenus ne dépasse pas les 15 000 €.

Par exemple, une personne disposant, en 2019, de revenus bruts fonciers de 10 000 €. Ces revenus proviennent d’une part de la location d’un appartement pour 6 000€ ; et d’autre part, de revenus perçus par l’intermédiaire d’une SCPI pour 4 000 €. Le total des revenus bruts fonciers étant ici inférieur à̀ 15 000 €, le régime du micro foncier est applicable de plein droit. Par conséquent, le revenu net imposable s’élèvera à̀ 7 000 € soit 10 000 € diminué de 30 % de charges.

Cette option est immuable pour une période de trois ans. C’est la raison pour laquelle il vous faut anticiper les charges fiscalement déductibles sur ces trois ans. Si celles-ci excèdent 30 % des revenus fonciers bruts, il vous sera plus avantageux d’opter pour le régime « au réel ». À l’issue de cette période, vous pouvez, à tout moment, si les conditions sont réunies, y renoncer en vous replaçant sous le régime du microfoncier.

Puis-je bénéficier du régime micro foncier ?

Pour bénéficier du régime micro foncier, vous devez disposer d’au moins une source de revenus en immobilier direct et vos revenus bruts fonciers doivent être inférieurs à̀ 15 000 €. Ce régime peut s’appliquer aux personnes percevant des revenus fonciers provenant de parts de SCI/SCPI, à la condition pour ces personnes de percevoir également des revenus fonciers provenant de biens immobiliers détenus «en direct».

Si cette source de revenus d’immeubles détenus en direct prend fin (fin de location, vente de l’immeuble, etc.), le régime du micro foncier ne s’applique plus. Dès lors, il est à nouveau soumis au régime du réel d’imposition.

Attention ! Certains cas sont exclus du régime du micro foncier. En effet, ce régime n’est pas applicable à certaines SCPI fiscales. Cependant, cette exclusion ne s’applique pas dans le cadre de la réduction d’impôt Scellier, sauf en cas particuliers, de la réduction d’impôt Malraux (nouveau), ou encore du dispositif Pinel ex-Duflot (voir rubriques « Les SCPI Malraux» et « Les SCPI Pinel »).

Comment opter pour cette option ?

Si vous remplissez toutes les conditions nécessaires, vous pouvez opter pour le régime microfoncier en inscrivant directement le montant de votre revenu brut foncier déclaré à̀ la ligne BE de la déclaration d’ensemble de revenus n° 2042. Pour le calcul de l’impôt, l’administration réalise ainsi un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de l’ensemble des charges de la propriété. Toutefois, vous pouvez adopter le régime d’imposition « réel » si vous en avait intérêt. L’option se matérialisera suite au dépôt d’une déclaration n° 2044 de revenus fonciers.

Régime d’imposition des revenus fonciers au « réel »

Le régime du réel prend en compte le revenu fonciers net, différence entre les revenus et les dépenses déductibles.

Les dépenses déductibles

Les dépenses fiscalement déductibles sont principalement les suivantes :

• les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire; 

• les primes d’assurance;
• les provisions pour charges de copropriété, avec régularisation annuelle;
• les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ; 

• les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
• les impositions telles que les taxes foncières, la contribution sur les revenus locatifs; 

• les frais de gestion tels que frais de procédure, rémunération des concierges, frais de gérance, honoraires versés à une agence de location... Les autres « frais de gestion » correspondant aux frais de correspondance et de téléphone sont réputés couverts par un forfait de 20 € par local ; 

• les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition ou pour les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration des immeubles ; 


Impact sur le revenu global

Le revenu foncier indiqué par la SCPI s’ajoute aux autres revenus fonciers (et/ou déficits) pour former le revenu foncier global de l’année.

Si le revenu net foncier global est positif (après imputation des déficits fonciers restant éventuellement à reporter au titre d’années antérieures), il s’ajoute aux revenus des autres catégories de revenus, et est ainsi soumis à l’impôt sur le revenu.

Traitement du déficit

S’il est constaté un déficit, celui-ci est déductible du revenu global dans les conditions suivantes :

• Seule la partie du déficit ne provenant pas des intérêts d’emprunts est déductible du revenu global ;
• L’imputation sur le revenu global est limitée à 10 700€.

La partie du déficit non imputable sur le revenu global (celle qui provient des intérêts d’emprunts, et celle relative aux autres dépenses, qui excède 10 700 €) est simplement reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. À défaut d’imputation dans cette période, elle est définitivement perdue.

Prenons pour exemple la situation suivante, concernant les revenus fonciers au titre de l’année 2019 :

Recettes brutes : 2 000€

Charges déductibles :

– travaux de réparations : 4 780€

– intérêts d’emprunt : 3 000€

Total des charges : 7 780€

Déficit foncier : 5 580

Tout d’abord, les intérêts d’emprunts sont déduits en premiers du revenu brut. Le déficit provient donc à hauteur de 1000€ (2000€ – 3000€) des intérêts d’emprunts et à hauteur de 4780€ des autres dépenses. Seule cette fraction de 4 780 € est imputable sur le revenu global. Les 1000 € seront imputables sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes.

Notons que, la SCPI indiquera, le cas échéant, au propriétaire de parts les éléments concernant les déficits éventuels provenant des parts. Comme pour les revenus, dans la mesure où le propriétaire de parts dispose d’autres revenus fonciers (provenant d’immeubles ou de parts d’autres sociétés immobilières), il lui appartient de globaliser le tout afin de déterminer le déficit total imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

Attention ! L’imputation du déficit sur le revenu global est conditionnée à la conservation des parts de SCPI durant les trois années suivants celle au titre de laquelle l’imputation du déficit sur le revenu global a été pratiquée. Dans le cas contraire, l’administration fiscale annule l’imputation du déficit et rectifie en reconstituant le revenu foncier des années considérées.

Mais comment remplir sa déclaration d’impôts pour les revenus fonciers issus de SCPI ?

Si le propriétaire de parts de SCPI ne dispose que de revenus fonciers provenant des parts de SCPI, il peut reporter directement sur la déclaration de revenus n° 2042 à la rubrique n° 4 « Revenus fonciers » lignes 4 BA, 4 BB ou 4 BC le montant net indiqué par la gérance de la SCPI, en joignant photocopie des relevés donnés par la SCPI, à titre de justificatif.

Dans tous les autres cas, il paraît indispensable de remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044. Après avoir rempli la déclaration des revenus fonciers n° 2044, l’associé reporte les revenus nets sur la déclaration de revenus n° 2042.

Concrètement, la déclaration n° 2044 se remplie de la manière suivante :

Page 1 

Rubrique 110 : Pour les revenus déterminés par la SCPI, indiquer le nom et l’adresse des SCPI. Notons que « Immeuble 1 » correspond à la SCPI n° 1 et ainsi de suite.

Ligne 111 : revenus bruts ; faire la somme des revenus bruts indiqués en A

Ligne 112 : frais et charges ; faire la somme des montants indiqués en B

Ligne 113 : intérêts d’emprunts ; faire la somme des intérêts indiqués en C

Ligne 114 : bénéfice ou déficit ; faire la somme en D.

Page 4 - ligne 420 « Résultat » : Le bénéfice ou déficit issu des SCPI est ajouté aux autres catégories de revenus fonciers.

S’il s’agit d’un revenu positif, son montant est reporté sur la déclaration n° 2042, au 4, ligne 4 BA.

S’il s’agit d’un déficit, il faut renseigner sur la suite de la page 4 de la déclaration des revenus fonciers n° 2044, les lignes 430 à 441.

Si le montant des intérêts (ligne 432) est supérieur au montant des revenus bruts (ligne 431), il convient d'abord de reporter le total des autres frais et charges dans la limite de 10 700 € à la ligne 435. Ce montant est ensuite reporté sur la déclaration n° 2042, rubrique 4, ligne 4 BC (déficit imputable sur le revenu global).

À la ligne 436, il convient de reporter le montant de la ligne 433 qui excède 10 700 €. À la ligne 437, il est indiqué le report de la différence entre le total des intérêts d'emprunts (ligne 432) et le total des revenus bruts (ligne 431). À la ligne 438, est indiqué la partie du déficit imputable sur le revenu global, excédant 10 700 € (ligne 436) et du total des intérêts d'emprunts diminué du total des revenus bruts (ligne 437). Ce montant doit être reporté sur la déclaration n° 2042, rubrique 4, ligne 4 BB (déficit imputable sur les revenus fonciers).

Si le montant des intérêts (ligne 432) est inférieur au montant des revenus bruts (ligne 431), il convient de reporter à la ligne 440, la ligne 420 « Résultat » dans la limite de 10 700 €, et à la ligne 441, le montant de la ligne 420 « Résultat » dépassant 10 700 €. La ligne 440 est alors reportée sur la déclaration n° 2042, rubrique 4, ligne 4 BC (déficit imputable sur le revenu global) et la ligne 441 à la ligne BB (déficit imputable sur le revenu foncier).

Attention ! Il faut bien mentionner le montant total des déficits antérieurs restant à reporter à la ligne 451. Ce montant doit être reporté sur la déclaration n° 2042, rubrique 4, ligne 4 BD (déficits antérieurs restant à reporter).

Quelle imposition pour des parts de SCPI détenues par des professionnels ?

En quête d’optimisation de leur trésorerie ou de diversification de leur patrimoine professionnel, les chefs d’entreprises se tournent vers les produits immobiliers. Dans le contexte actuel des taux d’intérêts bas voire quasi-nuls, un nombre croissant de professionnels détiennent des parts de SCPI via leur société afin de profiter de leurs rendements attractifs. Mais comment sont comptabilisés et imposées les revenus issus des parts de SCPI détenus par un professionnel ?

Principes de l’impôt sur le revenu – rappel

Les professionnels non-salariés sont imposables suivant la nature de leur activité. En effet, les commerçants et artisans sont imposables sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). D’autres professionnels tels que ceux exerçant une profession libérale sont imposables sur les Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Quant aux professionnels agricoles, ils sont imposables sur les Bénéfices Agricoles (BA). Mais comment ces professionnels sont imposables au niveau des parts des SCPI ?

Commerçants, artisans et autres professionnels imposable au titre du BIC et du BA

Les biens ne concernant pas l’exercice d’une activité professionnelle ne sont pas pris en compte pour déterminer le résultat fiscal de l’entreprise. L’entrepreneur individuel imposable au titre de BIC reste tout de même libre d’inscrire comptablement l’ensemble de ses biens à l’actif de son bilan1. Néanmoins, cette décision ne doit, en théorie, pas avoir de conséquences sur la détermination du résultat imposable de l’entreprise.

Ainsi, nous supposons, de manière théorique, que si des parts de SCPI sont enregistrées sur le bilan de l’entreprise, les revenus ainsi que les plus-values réalisés à travers les SCPI concernent tout de même la fiscalité des particuliers, notamment au titre de l’impôt sur le revenus fonciers et/ou financiers.

Professions libérales et autres professionnels relevant du BNC

Contrairement aux BIC ainsi qu’aux BA, les biens ne rentrant pas dans le cadre de l’activité ne peuvent en aucune manière être comptabilisé à l’actif professionnel2 même s’ils ont été enregistrés sur le registre des immobilisations. Par conséquent, les parts de SCPI concernent la fiscalité des particuliers.

La principale différence dans l’imposition de ces trois types de revenus est donc comptable. Cependant, quelle que soit la méthode de comptabilisation des parts de SCPI, les revenus générés sont imposables selon la fiscalité des particuliers, notamment au titre de l’impôt sur le revenus fonciers et/ou financiers.

Imposition des parts de SCPI détenues par une société passible de l’Impôt sur les Sociétés

Les bénéfices de l’entreprise issus de la détention de parts de SCPI sont soumis au taux normal de l’Impôt sur les Sociétés[2]. Les plus-values réalisées lors de cession de parts sont également imposées à l’IS[3].

En sus, l’entreprise doit s’acquitter de la Contribution Sociale sur les Bénéfices des Sociétés. Le taux de cette contribution est fixé à 3,3% du montant de l’IS après application d’un abattement de 763 000€ par an.

Bonne nouvelle ! Certaines PME sont exonérées de la Contribution Sociale sur les Bénéfices des Sociétés.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est applicable aux foyers fiscaux qui disposent au 1er janvier de l’année d’imposition d’un patrimoine immobilier net d’une valeur d’au moins 1 300 000 €. L’administration fiscale considère que les personnes vivant en concubinage notoire ou liées par un PACS, ainsi que leurs enfants mineurs constituent des foyers fiscaux.

Le patrimoine immobilier comprend les biens immobiliers détenus directement, ainsi que les parts ou actions des sociétés détenant des biens immobiliers. Cette définition inclut donc les SCPI. La valeur brute et la valeur nette du patrimoine immobilier devront être déclarées sur la déclaration de revenus spécifique n° 2042-IFI, et le détail produit sur une annexe.

Dans la mesure où le patrimoine net au 1er janvier de l’année d’imposition excède le seuil de 1 300 000 € et comprend des parts de SCPI, celles-ci doivent être inscrite sur la déclaration de revenus spécifique n° 2042-IFI, selon la valeur à retenir communiquée par la SCPI.

Détermination du patrimoine net du foyer fiscal

Afin de déterminer le patrimoine net imposable du foyer, les emprunts souscrits dans le cadre d’achats de parts de SCPI peuvent être déductibles. Effectivement, le montant du capital restant dû au 1er janvier augmenté des intérêts échus et des intérêts courus à cette même date, peuvent être déductibles pour la détermination du montant du patrimoine net imposable. 

Bon à savoir ! Si la valeur du patrimoine brut est supérieure à 5 000 000 €, et que le montant des dettes excède 60 % de cette valeur, la portion des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent. Toutefois, si le contribuable peut justifier que ces dettes n’ont pas été contractées dans un but principalement fiscal, ce plafond n’est pas appliqué.

Attention ! S’il s’agit de prêts remboursables « in fine », la dette déductible pour l’IFI est limitée à la somme des annuités théoriques restant à courir jusqu’au terme prévu.

Barème de l’IFI

L’IFI est calculé selon le barème suivant, par tranches progressives :

Fraction de la valeur nette du patrimoine	Taux
Jusqu’à 800 000 €	0 %
de 800 000 € à 1 300 000 €	0,50 %
de 1 300 000 € à 2 570 000 €	0,70 %
de 2 570 000 € à 5 000 000 €	1,00 %
de 5 000 000 € à 10 000 000 €	1,25 %
> à 10 000 000 €	1,50 %

Pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote est prévue. Elle est calculée avec la formule suivante : 17 500 - 1,25 % du patrimoine.

Il existe également un plafonnement de l’IFI. La somme de l’IFI et des impôts sur les revenus de l’année précédente ne peut ainsi être supérieure à 75 % de l’ensemble des revenus de l’année.

Exemple

Prenons par exemple un foyer fiscal déclarant un patrimoine net de 1 350 000€

Patrimoine net déclaré	1 350 000 €
Jusqu’à 800 000 €	0,50 %*(1 300 000 € - 800 000 €) = 2 500 €
Application de la décote	17 500 - (1,25% x 1350 000) = 625 €
Soit un impôt dû de	1875 €

Comment les particuliers domiciliés à l’étranger déclarent-ils les revenus issus de la détention de parts de SCPI ?

La notion de résidence

Une personne est considérée comme résidente française si elle remplit l’une de ces conditions :

• Avoir son foyer en France ;
• Séjourner plus de la moitié de l’année en France ;
• Exercer une activité professionnelle, autre qu’accessoire, en France ;
• Avoir le centre de ses intérêts économiques en France.

Si ces définitions ne suffisent pas à déterminer si la personne est résidente ou non, il est nécessaire de se reporter à la définition développée dans la convention fiscale entre la France et le pays concerné.

Même si une personne est non résidente, elle reste imposable sur ses revenus de source française[4].

Imposition des revenus provenant de SCPI

Les associés de SCPI, non-résidents, perçoivent des revenus et/ou réalisent des plus-values. Il conviendra de distinguer les revenus provenant des SCPI, de ces éventuels autres revenus.

Les dividendes « loyers » perçues par les associés de SCPI sont imposables pour les particuliers non résidente.

La gérance de chaque SCPI indique aux porteurs de parts le montant des revenus nets fonciers à déclarer. Ces revenus sont imposables au titre des revenus fonciers (voir fiche à ce sujet). Ils sont ainsi soumis à l’impôt sur le revenu, avec généralement l’application d’un taux d’imposition minimum de 20 %. Il faut par la suite prévoir l’application des prélèvements sociaux.

Bonne nouvelle : Le minimum de recouvrement est fixé à 305 € pour l’impôt sur le revenu !

Imposition des Plus-values provenant de la revente d’immeubles par la SCPI

Lorsqu’une plus-values provenant de la revente d’immeubles par la SCPI est réalisée, celle-ci est imposée au taux de 19 % prélevé directement lors de la vente. Il faut par la suite prévoir l’application des prélèvements sociaux.

Imposition des plus-values provenant de la revente de parts de SCPI

Lors de la réalisation de plus-values provenant de la revente de parts de SCPI, une déclaration n° 2048-M doit être établie sous 30 jours. Cette déclaration est à transmettre à la recette des impôts dont relève le siège de la SCPI. Pour les ventes supérieures à 150 000€, les contribuables n’étant pas domiciliés dans un État de l’Espace économique européen (hors Liechtenstein) doivent désigner un « représentant fiscal ».

Toutefois, si les plus-values sont exonérées dans le cadre des abattements pour durée de détention, le contribuable est dispensé de déclaration.

Les plus-values provenant de la revente de parts de SCPI réalisées par un non-résident sont soumises à un prélèvement de 19 %. Il faut par la suite prévoir l’application des prélèvements sociaux.

Imposition des plus-values sur valeurs mobilières

Les plus-values sur valeurs mobilières perçues par les non-résidents ne sont pas imposées en France.

Prélèvements sociaux

Le taux appliqué pour les prélèvements sociaux s’élève à 17,20 %.

Notons que les résidents de l’Union Européenne, islandais, norvégiens, liechtensteinois et suisses bénéficient d’un taux de prélèvement sociaux abaissé à 7,5%. Pour en bénéficier, les contribuables doivent remplir une attestation sur l’honneur (voir ci-joint)

[1] Article 239 septies du Code général des impôts

[2]Art. 238 bis K-I du CGI

[3]Art. 238 bis K-II et 39 duodecies et suivants du CGI

[4] CGI articles 4A, 4B, 8, 10, 164 A à D, 165 bis, 197 A (et autres textes)

Conventions internationales en vue d’éviter la double imposition Traités de réciprocité

Comment déclarer les revenus financiers et les plus-values sur valeurs mobilières issus d’investissements en SCPI ?

Les SCPI, dans le cadre de leur gestion de trésorerie, sont appelées à placer les fonds dont elles disposent, en attente d’emploi.

Le placement des disponibilités s’effectue généralement dans le cadre soit de dépôts bancaires, soit de titres d’Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM).

Or, tous ces revenus sont classés fiscalement dans la catégorie des « revenus de capitaux mobiliers ». La SCPI doit donc indiquer aux porteurs la part de revenus qui leur revient dans ces revenus. Ces revenus sont soumis au PFU[1] (prélèvement forfaitaire unique) s’élevant à 30% dont 17,2% de prélèvement sociaux.

Il en va de même lorsque la SCPI revend les titres de ces organismes, les plus-values ou les moins-values sont imposables au titre du PFU chez les propriétaires de parts[2].

Prenons l’exemple de l’associé d’une SCPI qui perçoit 500€ d’intérêts à travers ce placement.

Intérêts perçus : 500€

PFU (30%): 150€

Net perçu : 350€

En 2020, lors de la déclaration des revenus de 2019, le PFU sera appliqué au taux de 30 %, soit 150 €, et les prélèvements effectués en 2019 seront déduits et ainsi neutralisés.

En contrepartie du caractère forfaitaire du prélèvement, il n’est pas possible de bénéficier de la déductibilité partielle de la CSG.

Toutefois, si l’associé y trouve intérêt, il peut opter pour le régime de l’imposition au taux progressif de l’impôt sur le revenu. C’est notamment le cas lorsque l’associé bénéficie d’un faible taux d’imposition à l’impôt sur le revenu. Cette option est globale et concerne l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values sur valeurs mobilières. Dans ce cas, la CSG est partiellement déductible (6,8 %). L’option se matérialise sur la déclaration n° 2042 en cochant au cadre 2 la case 2 OP.

Quelle est la fiscalité applicable aux plus-values immobilières résultant de la cession d’un immeuble par la SCPI ?

Lors d’un investissement en SCPI, il peut arriver qu’une partie des dividendes perçues proviennent de plus-values immobilières issues de la cession d’un immeuble par la SCPI.

Sauf cas particuliers, les plus-values immobilières sont soumises à un taux d’imposition proportionnel ainsi qu’aux prélèvements sociaux, et ce qu’il s’agisse de la cession d’un immeuble détenu en direct ou de la cession d’un immeuble par la SCPI[3]. Dans le cas des SCPI, tous les associés présents à la date de la cession sont redevables de l’impôt.

Calcul de la plus-value

Tout d’abord, il s’agit de calculer la plus-value. Celle-ci correspond au prix de vente du bien diminué du « prix de revient». Parmi les éléments qui viennent augmenter ce « prix de revient », on trouve :

• pour les biens achetés, les frais d’acquisition correspondent au montant réel sur justification. Sans justification, l’administration fiscale accorde un forfait de 7,5 %.
• pour les biens acquis par donation ou héritage, les frais d’acquisition correspondent à leur montant réel, et comprennent les droits de succession ainsi que les droits de donation si ceux-ci sont payés par le donataire / bénéficiaire de la donation.

Une fois la plus-value déterminée, elle fait l’objet d’abattements par année de détention. (voir exemple en annexe)

• pour l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention)
• pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans de détention).

Notons que les moins-values ne sont généralement pas prises en compte.

Exonérations

Les exonérations à cette imposition concernent :

• la cession de la résidence principale
• les expropriations
• les cessions inférieures à 15 000 € (seuil apprécié opération par opération)
• les cessions d’immeubles détenus depuis plus de trente ans
• les cessions réalisées par certains titulaires de pension de vieillesse et de carte d’invalidité.

Régime d’imposition des plus-value immobilières

Dans tous les autres cas, les plus-values immobilières sont imposables au taux proportionnel de 19 %. De plus, les plus-values font éventuellement l’objet de taxe supplémentaire si celles-ci sont supérieures à 50 000€. A cela viennent s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,20 %[4]. L’établissement de la déclaration et le paiement de l’impôt sont effectués directement par le notaire et pour le compte du vendeur lors de l’enregistrement de l’acte.

Notons tout de même une exception importante pour les professionnels : les personnes relevant de régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC) ou de l’impôt sur les sociétés, continueront à être imposées au vu de leur déclaration de résultat.

Exemple des abattements sur les plus-values immobilières

Prenons par exemple une plus-value immobilière de 45 000€.

• pour l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention)

Années de détention	Taux d’abattement cumulés	A déduire	Plus-value nette
1 à 5	0	0	45 000 €
6	6%	2700 €	42 300 €
7	12%	5400 €	39 600 €
8	18%	8100 €	36 900 €
9	24%	10 800 €	34 200 €
10	30%	13 500 €	31 500 €
11	36%	16 200 €	28 800 €
12	42%	18 900 €	26 100 €
13	48%	21 600 €	23 400 €
14	54%	24 300 €	20 700 €
15	60%	27 000 €	18 000 €
16	66%	29 700 €	15 300 €
17	72%	32 400 €	12 600 €
18	78%	35 100 €	9 900 €
19	84%	37 800 €	7 200 €
20	90%	40 500 €	4 500 €
21	96%	43 200€	1 800 €
22	100%	45 000 €	0 €

• pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans de détention).

Années de détention	Taux d’abattement cumulés	A déduire	Plus-value nette
1 à 5	0	0	45 000 €
6	1,65%	742,50 €	44 257,75 €
7	3,30%	1 363,63 €	43 636,37 €
8	4,95%	2 227 €	42 773 €
9	6,60%	2 970 €	42 030 €
10	8,25%	3 712,50€	41 287,50 €
11	9,90%	4 455 €	40 545 €
12	11,55%	5 197,50€	39 802,50 €
13	13,20%	5 940 €	39 060 €
14	14,85%	6 682,50 €	38 317,50 €
15	16,50%	7 425 €	37 575 €
16	18,15%	8 167,50€	36 832,50 €
17	19,80%	8 910 €	36 090 €
18	21,45%	9 652,50€	35 347,50 €
19	23,10%	10 395 €	34 605 €
20	24,75%	11 137,50€	33 862,50 €
21	26,40%	11 880 €	33 120 €
22	28,00%	12 600 €	32 400 €
23	37,00%	16 650 €	28 350 €
24	46,00%	20 700 €	24 300 €
25	55,00%	24 750 €	20 250 €
26	64,00%	28 800 €	16 200 €
27	73,00%	32 850 €	12 150 €
28	82,00%	36 900 €	8 100 €
29	91,00%	40 950 €	4 050 €
30	100%	45 000 €	0 €

Quelle est la fiscalité applicable lors de la vente de parts de SCPI ?

Lors de la vente de parts de SPCI, plusieurs éléments sont à prendre en compte au niveau fiscal.

Les droits d’enregistrement pour les SCPI à capital fixe

Lors de la souscription de parts SCPI à l’émission, il n’est dû aucun droit d’enregistrement.

Lors de l’acquisition indirecte de parts, il est dû en principe un droit d’enregistrement proportionnel de 5 %, à la charge de l’acquéreur, sur la base du prix de la part.

Cependant, en ce qui concerne les SCPI à capital variable, le rachat des parts à un associé, entraînant une réduction de capital, n’est pas considéré comme une vente : de la sorte, le droit de 5 % n’est pas applicable.

Plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sont imposables au taux proportionnel de 19 %. De plus, les plus-values font éventuellement l’objet de taxe supplémentaire si celles-ci sont supérieures à 50 000€. A cela viennent s’ajouter les prélèvements sociaux de 17,20 %[7]. Le paiement de l’impôt est effectué directement par le notaire et pour le compte du vendeur lors de l’enregistrement de l’acte. La déclaration des plus-values issues de cession de parts de SCPI se fait en remplissant le document cerfa n° 2048-M-SD-millésime 01-2020.

Les exonérations généralement prévues pour les plus-values immobilières classiques ne sont pas applicables dans le cadre de cession de parts de SCPI.

Afin de déterminer l’imposition, il s’agit de calculer la plus-value. Celle-ci correspond au prix de vente du bien diminué du « prix de revient». A ce « prix de revient », peut s’ajouter les frais d’acquisition correspondant au montant réel sur justification uniquement.

Une fois la plus-value déterminée, elle fait l’objet d’abattements par année de détention. (voir rubrique « Exemple des abattements sur les plus-values immobilières »)

• pour l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans de détention)
• pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans de détention).
  Dans le cas des personnes relevant d’un régime de Sécurité sociale au sein de l’Espace Economique Européen et de la Suisse, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % est appliqué.

Notons tout de même une exception importante pour les professionnels : personnes relevant de régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC) ou de l’impôt sur les sociétés, continueront à être imposées au vu de leur déclaration de résultat.

Fiscalité applicable lors de donation ou d’héritage de parts de SCPI

Mis à part l’achat de parts de SCPI, il existe d’autres moyens d’en acquérir, lorsqu’elles sont transmises à titre gratuit, c’est-à-dire par voie de succession ou de donation. Cependant, le fait qu’elles ne soient pas achetées n’est pas synonyme d’absence d’imposition – loin de là ! Les parts de SCPI données ou héritées sont soumises aux droits de succession ou de donation.

La valeur à retenir pour la déclaration de succession ou de donation est la valeur revenant au cédant, communiquée par la gérance.

Notons qu’il existe un abattement personnel d’un montant de 100 000 € par héritier renouvelable tous les 15 ans ou donataire en cas de transmission à titre gratuit en ligne directe ou au profit des handicapés (donation ou succession).

Tarifs des droits de succession et/ou de donation 

Héritier en ligne directe	Taux	(Donations) entre époux ou partenaires d’un PACS
inférieure à 8 072 €	5 %	inférieure à 8 072 €
entre 8 072 € et 12 109 €	10 %	Entre 8 072 € à 15 932 €
entre 12 109 € et 15 932 €	15 %	entre 15 932 € et 31865 €
entre 15 932 € et 552 364 €	20 %	entre 31 865 € et 552 324 €
entre 552 364 € et 902 838 €	30 %	entre 552 324 € et 902 838 €
Entre 902 838 et 1 805 677 €	40 %	Entre 902 838 € et 1 805 677 €
supérieure à 1 805 677 €	45 %	supérieure à 1 805677 €
Entre frères et sœurs (sauf exonération de droits de succession)	35 %	Jusqu’à 24 430 €
Entre frères et sœurs	45 %	Supérieur à 24 430 €
Tarif entre parents jusqu’au 4ème degré (neveux cousins, oncles)	55 %
Entre parents au-delà du 4e degré et entre personnes non parentes	60 %

Conséquences du démembrement de la propriété de parts de SCPI pour le nu-propriétaire et l’usufruitier

Comme les biens immobiliers détenus en direct, les parts de SCPI peuvent être démembrées. Que ce soit dans le cadre d’un investissement ou celui de la transmission des parts, le démembrement séduit de plus en plus de personnes.

Les principes du démembrement

La pleine propriété d’un bien peut se diviser en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruitier jouit des revenus des parts de SCPI. Il en supporte donc la fiscalité.
Le nu-propriétaire peut quant à lui disposer du bien sans toutefois en jouir (vente, donation, …).

Attention ! Le nu-propriétaire ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt contractés pour financer l’achat de la nue-propriété des parts de SCPI, tant de ses revenus fonciers[8] que de son revenu global[9].

La cession temporaire d’usufruit

A partir de 2012, les revenus de cession temporaire usufruit sont soumis à l’impôt sur le revenu progressif. Le plus souvent, le montant à déclarer est le prix fixé entre les deux parties. Toutefois, l’administration fiscale prendra en compte la valeur de l’usufruit calculée selon les barèmes fiscaux si celle-ci est supérieure au prix fixé.

Nous pouvons distinguer plusieurs avantages à réaliser un investissement en démembrement temporaire :

• Pour le nu-propriétaire, cela permet d’acquérir des parts de SCPI à moindre coût en évitant à court terme la fiscalité sur le revenu.
• Pour l’usufruitier, cela permet de bénéficier des revenus des parts de SCPI à court terme sans pour autant en devenir propriétaire sur le long terme.

Ces avantages s’apprécieront selon le profil et les objectifs de chacun. Il est également important de bien cibler les SCPI dans lesquelles investir.

Le barème lors du démembrement de propriété

Lors d’une vente comme lors d’une donation ou d’une succession, l’évaluation est obligatoire pour les droits d’enregistrement.

Lors d’une donation (définitive) ou d’une succession, les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont fixées d’après l’âge de l’usufruitier[10], selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts.

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Plus de 91 ans révolus	10 %	90 %
Moins de 91 ans révolus	20 %	80 %
Moins de 81 ans révolus	30 %	70 %
Moins de 71 ans révolus	40 %	60 %
Moins de 61 ans révolus	50 %	50 %
Moins de 51 ans révolus	60 %	40 %
Moins de 41 ans révolus	70 %	30 %
Moins de 31 ans révolus	80 %	20 %
Moins de 21 ans révolus	90 %	10 %

Attention ! L’usufruit au profit d’une personne morale ne peut avoir une durée supérieure à 30 ans.

Dynamiser son assurance vie grâce aux SCPI

Dans un contexte de taux d’intérêts particulièrement bas et des marchés financiers enregistrant de fortes variations, l’immobilier semble jouer pleinement sa fonction de valeur refuge. Par la même occasion, cela permet de dynamiser son épargne. En intégrant des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, les épargnants peuvent bénéficier à la fois des avantages des SCPI et de la fiscalité avantageuse des contrats d’assurance-vie.

La fiscalité des contrats d’assurance-vie du vivant du souscripteur

Lors de leur versement, les produits de l’assurance vie sont soumis à un Prélèvement Forfaitaire Non Libératoire (PFNL).

Les versements réalisés à partir du 27 septembre 2017 sont soumis, l’année suivante, soit au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), soit au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Le contribuable est libre d’opter pour l’un ou l’autre de ces régimes.

Pour les contrats de plus de 8 ans, le contribuable bénéficie d’un PFU à taux réduit (7,5%) hors prélèvement sociaux (17,2%) si le contrat n’excède pas 150 000€. Si l’encours du contrat dépasse ce seuil, l’excédent se voit appliquer le taux normal de 12,8% hors prélèvement sociaux (17,2%), soit un taux total de 30%.

Bonne nouvelle, à partir de la 8^ème année de détention du contrat, l’administration prévoit un abattement de 4 600 € par an pour un célibataire. L’abattement s’élève à 9 200 € pour les couples soumis à imposition commune.

Pour un contrat inférieur à 8 ans, le taux normal du PFU est appliqué, à savoir 30% (12,8% + 17,2% au titre des prélèvements sociaux).

Attention ! Les parts de SCPI détenues via un contrat d’assurance-vie doivent être déclarées à l’IFI pour leur valeur au 1er janvier.

La fiscalité des contrats d’assurance-vie au décès de l’assuré

L’un des grands avantages de l’assurance-vie reste l’absence de droits de succession. Effectivement, lors du décès du souscripteur, les produits versés aux bénéficiaires n’entrent pas dans la succession de l’assuré.

Cependant, l’administration fiscale prévoit plusieurs exceptions à ce dispositif :

• Les versements réalisés par l’assuré au-delà de ses 70 ans sont soumis aux droit de succession. Il est tout de même prévu un abattement de 30 500€.
• Les versements réalisés avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500€. Au-delà, un prélèvement spécifique est prévu : il s’agit d’un prélèvement libératoire de 20 % pour les 700 000 € suivants (soit une valeur totale du contrat de 852 500€) et de 31,25 % par la suite.

Notons que les produits des contrats acquis ou constatés du jour du décès sont soumis aux prélèvements sociaux lorsqu’ils n’ont pas déjà supporté les prélèvements du vivant de l’assuré.

Les SCPI internationales

Afin de diversifier son patrimoine, il est de plus en plus courant de donner une dimension internationale à ses investissements. Certaines SCPI axent leurs stratégies d’investissement – en partie, voire en totalité – vers des biens hors de France. Si ces stratégies s’avèrent efficaces, il faut veiller à bien déclarer ces revenus de sources étrangères à l’administration fiscale.

Principe

En ce qui concerne les revenus fonciers de sources étrangères, ils sont généralement imposés dans le pays où se trouve l’immeuble.

Attention ! Les intérêts des prêts contractés pour l’acquisition de parts de SCPI internationales ne sont déductibles, en principe, que proportionnellement au montant de revenus fonciers français par rapport à la totalité des revenus français et étrangers.

 

Afin d’éviter une double imposition de ces revenus, des conventions fiscales entre la France et les pays concernés sont établies. Celles-ci prévoient des mécanismes d’ajustement.

Il existe deux méthodes d’ajustement : la méthode de l’imputation et la méthode du « taux effectif »

La méthode du « taux effectif »

Cette méthode n’inclut pas le revenu foncier étranger dans la base imposable en France.

Cependant, l’administration fiscale en pend compte afin de déterminer le taux d’imposition du contribuable – le fameux taux effectif d’imposition.

Bien que La méthode du « taux effectif » soit encore utilisée par certaines conventions comme celle établie le Portugal, cette méthode tend à disparaitre au profit de la méthode de l’imputation.

La méthode de l’imputation

Cette méthode est adoptée dans la plupart des conventions fiscales récemment négociées ou renégociées. C’est notamment le cas du Royaume Uni.

Cette méthode englobe le revenu foncier étranger dans les revenus fonciers. L’impôt

français est donc calculé sur l’ensemble des revenus fonciers.

Afin de gommer le supplément d’impôt français, l’administration fiscale octroie généralement un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant au revenu foncier de source étrangère. Cela revient à exempter d’impôt français les revenus fonciers perçus hors de France.

Exemple d’utilisation des deux méthodes

Prenons l’exemple d’un couple sans enfant (2 parts du quotient familial) qui déclare, en 2019 les revenus suivants :

• Salaires net imposable : 100 000 €
• Revenus fonciers nets issu d’immeubles en France : 30 000 €
• Revenus des parts de SCPI : 20 000 €

Afin de présenter les deux méthodes, supposons que les revenus fonciers issus de SCPI soient intégralement d’origine étrangère :

• Cas n°1 : la SCPI détient tous ces immeubles au Portugal (La méthode du « taux effectif ».
• Cas n°2 : la SCPI détient tous ces immeubles au Royaume Uni (méthode de l’imputation).

	Cas n°1 méthode du « taux effectif »	Cas n°2 Méthode de l’imputation
Déclaration n° 2047 Revenus encaissés hors de France
Page 3 rubrique 4 Revenus fonciers adresse des immeubles		Revenu foncier de SCPI de source britannique
Page 4 rubrique 6 Revenus de source étrangère donnant droit à un crédit d’impôt correspondant au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus		20 000 € (compris dans la déclaration n° 2044) (et ligne 4 BA et 4 BL de la déclaration n° 2042)
Page 4 VII Revenus exonérés pris en compte pour le calcul du taux effectif	Revenu foncier SCPI de source portugaise : 20 000 € (à reporter ligne 8 TI de la déclaration n° 2042 C)
Déclaration n° 2044 des revenus fonciers	50 000 € (revenus français et portugais)	30 000 € (revenus français uniquement)
Déclaration n° 2042 d’ensemble des revenus
– Rubrique 4 Revenus fonciers : Ligne BA Ligne BL – Rubrique 8 Divers : Ligne TI - Revenus exonérés, retenus pour le calcul du taux effectif (2042 C) Ligne TK - Revenus étrangers imposables en France ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français	30 000 € _ 20 000 € _	50 000 € 20 000 € _ 20 000 €
Détermination de la base imposable - salaires nets imposables - revenus fonciers - revenu global soumis à l’impôt - revenu pris en compte pour le calcul du taux effectif	100 000 € 30 000 € 130 000 € 150 000 €	100 000 € 50 000 € 150 000 € _
Calcul de l’impôt sur 2 parts (Barème 2019) - crédit d’impôt correspondant à l’impôt français - limitation de l’impôt en proportion des seuls revenus imposables en France Impôt sur le revenu dû	33 394 € = 28 941 € 28 941 €	33 394 € = – 4 453 € 28 941 €

Notons qu’à partir de 2017, la France considère que les prélèvements sociaux étrangers sont assimilables à l’impôt sur le revenu. Ils sont donc compris dans le crédit d’impôt afin d’éviter une double imposition.

Fiscalité appliquée aux parts de SCPI détenues par des collectivités sans but lucratif telles que les associations de la loi de 1901, mutuelles et syndicats.

En quête d’optimisation de leur trésorerie ou de valorisation de leur patrimoine, organismes à but non-lucratif peuvent se tourner vers les produits immobiliers dans le contexte actuel des taux d’intérêts bas voire quasi-nuls. Mais comment sont imposées les collectivités sans but lucratif sur les parts de SCPI qu’ils détiennent ?

Les organismes à but non-lucratif bénéficient d’une fiscalité préférentielle. Les associations loi 1901, les mutuelles, les syndicats et autres, détenant des parts de SCPI ne sont ainsi pas imposables[11] sur les revenus ni sur les plus-values éventuelles.

Les organismes à but non-lucratif sont donc exonérés d’impôt en ce qui concerne les bénéfices afférents à la détention de parts de SCPI.

Notons que si l’investissement en SCPI est réalisé dans le cadre d’exploitations ou d’opérations à caractère lucratif, les revenus sont soumis à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Les SCPI Malraux

Comme les immeubles détenus en direct, les SCPI peuvent bénéficier du dispositif fiscal avantageux qu’est la réduction d’impôt Malraux – nom du célèbre ministre de la culture de De Gaule. Cette réduction vise à encourager l’investissement et la restauration d’immeubles historiques remarquables de notre patrimoine national. Ce dispositif est l’un des plus anciens puisqu’il a été instauré avec loi du 4 août 1962 dite « loi Malraux » et révisé seulement en 2018. Cette réduction d’impôt a donc su faire ses preuves en prouvant son efficacité et son utilité publique.

Conditions concernant les biens immobiliers

Pour bénéficier de ce dispositif, les immeubles doivent répondre à certaines conditions :

• Les immeubles doivent être situés dans un « Site Patrimonial Remarquable » (SPR) ou jusqu’au 31 décembre 2022 encore, dans les quartiers anciens dégradés lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.
• La réduction d’impôt s’applique à tous les locaux destinés à l’habitation originellement, y compris à ceux qui ne l’étaient pas.
• L’opération doit porter sur la restauration complète d’un immeuble bâti.
• La restauration de l’immeuble doit être déclarée d’utilité publique, sauf lorsque le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé.

Conditions concernant les dépenses éligibles

En plus des conditions afférentes aux biens immobiliers, les dépenses éligibles pour les réductions d’impôt doivent également remplir certains critères :

• Les frais de gestion
• La fraction des provisions destinées à la copropriété et affectées au paiement desdites dépenses.
• Dépenses de réparation et d’entretien
• Dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels en vue de protéger contre les effets de l’amiante ou de faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
• Primes d’assurance
• Dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion de celles correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
• Les impôts locaux autres que ceux incombant normalement aux occupants

Certaines dépenses spécifiques comme les frais d’adhésion à une association foncière urbaine de restauration et des travaux imposés ou autorisés par l’Etat.

Attention ! Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas être compris dans les dépenses retenues ouvrant droit à réduction d’impôt… Mais ils restent déductibles des revenus fonciers !

Les dépenses doivent être réalisées dans un délai maximum expirant au 31 décembre de la troisième année suivant la date de délivrance du permis de construire, ou du délai d’opposition à la déclaration préalable. Des exceptions limitatives sont prévues.

Le mécanisme de la réduction d’impôt Malraux

La base de réduction d’impôt prend en compte les opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée à compter du 1er janvier 2017.

Les dépenses sont retenues pour un plafond de 400 000 € au titre de la période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année suivante.

Le plafond de 400 000 € est global, par contribuable et pour une période de 4 ans consécutifs.

Dans le cas où la réduction d’impôt accordée au titre de l’année de paiement des dépenses excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur les trois années suivantes.

Notons que pour les opérations antérieures à 2017, le montant annuel des dépenses ouvrant droit à réduction d’impôt est plafonné à 100 000 €. Si la réduction d’impôt est supérieure au montant de l’impôt, le solde n’est pas reportable.

Au sein de ce dispositif, plusieurs taux s’appliquent :

1. Taux de réduction applicable dans les SPR :

• 30 % du montant des dépenses éligibles pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;
• 22 % dans les autres cas couverts par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine [PVAP] approuvé.

Ces dispositions s’appliquent aux opérations de restauration immobilière pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée depuis le 9 juillet 2016.

2. Taux de réduction applicable, avant 2016, aux dépenses réalisées à partir de 2012 :

• Pour les immeubles situés dans une ZPPAUP = 22 %
• Pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé = 30 %

Depuis 2013, le dispositif Malraux ne rentre plus dans le champ d’application du plafonnement des niches fiscales. [12]

Attention ! Le dispositif Malraux ne peut pas se cumuler avec les autres réductions d’impôt au titre des investissements locatifs, notamment avec la réduction Scellier.

L’obligation de location

Afin de bénéficier des réductions d’impôts Malraux, le propriétaire doit s’engager à louer l’immeuble concerné pendant 9 ans.

Reprise de la réduction d’impôt

L’administration fiscale peut, hors cas particuliers, remettre en cause la réduction d’impôt au titre de l’année au cours de laquelle :

• L’engagement de location est rompu
• L’engagement de conservation des parts de SCPI est rompu
• Il y a démembrement de propriété des parts de SCPI

Les conditions pour les SCPI Malraux

Depuis 2010, les SCPI peuvent également bénéficier du dispositif Malraux. Pour ce faire, elles doivent remplir certaines conditions :

• au minimum 65 % du montant de la souscription sert exclusivement à financer des dépenses et 30 % l’acquisition d’immeubles, éligibles au dispositif Malraux.
• L’investissement doit être réalisé dans les 18 mois après la clôture de la souscription.
• Engagement à louer l’immeuble concerné par les dépenses pendant 9 ans.
• L’associé doit s’engager de son côté à conserver les parts de la SCPI jusqu’au terme de l’engagement de location.

Déclaration fiscale

L’associé doit joindre à la déclaration de revenus :

• Une engagement de conserver la totalité de ses parts pendant la période couverte par l’engagement de location pris par la société ( Modèle de la lettre BOI-LETTRE-000202-20130705: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7927-PGP.html?identifiant=BOI-LETTRE-000202-20130705 )
• Une attestation fournie par la société (voir le modèle du document BOI-LETTRE-000204-20170908 : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/7929-PGP.html?identifiant=BOI-LETTRE-000204-20170908 )

 

À partir de l’année où la réduction d’impôt est demandée, l’associé doit joindre à chacune de ses déclarations de revenus un exemplaire de l’attestation fournie par la SCPI justifiant de la détention d’immeubles éligibles à la réduction d’impôt. Cette attestation comporte obligatoirement :

• l’identité et l’adresse de l’associé
• le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre,
• la quote-part de la réduction d’impôt et du revenu net foncier correspondant aux droits de l’associé.

Pour l’impôt sur le revenu de 2019, les travaux de restauration immobilière payés en 2019 sont déclarés sur la déclaration n° 2042 C à la rubrique « Travaux de restauration immobilière Malraux ».

Cases 7 NX, 7 NY, 7 TX, 7 TY

Les cases à compléter sont fonction d’une part de la date de demande de permis de construire ou du dépôt de la déclaration de travaux (avant ou après le 1er janvier 2017), et d’autre part de la localisation.

Solde de réduction non encore imputé :

• sur 2017 : case 7 KZ
• sur 2018 : case 7 KY

LES SCPI PINEL – DENORMANDIE

Depuis 2014, le dispositif Pinel a remplacé et élargi les mesures prévues par le dispositif Duflot. Celui-ci vise la location intermédiaire.

Depuis 2019, le dispositif Denormandie adapte le dispositif Pinel aux logements anciens.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut être domicilié fiscalement en France. Comme les investissements réalisés en direct, les investissements via SCPI fiscales ouvrent droit à ces dispositifs fiscaux. Pour ce faire, les revenus issus de la location de ces immeubles doivent relever du régime des revenus fonciers. Le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel ne fait pas obstacle à l’application du régime du microfoncier.

Attention ! sauf exception en cas de décès du conjoint, les immeubles démembrés sont exclus du régime fiscal.

Le dispositif Pinel

L’avantage fiscal Pinel s’applique aux immeubles neufs et destinés à l’habitation[13]. Ces logements sont soumis à certaines normes énergétiques.

Le dispositif peut porter également sur l’acquisition d’immeubles faisant l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf, de travaux de réhabilitation ou de transformation de logement.

Attention ! à partir de 2021, les investissements en logements d’habitation individuels sont écartés du dispositif[14]. A partir de cette date, le dispositif Pinel concerne les bâtiments d’habitation collectifs.

Pour être éligibles, les immeubles doivent être dans une zone en tension du marché immobilier. Ces zones sont définies et classées par l’Etat zones. Le dispositif s’applique, hors dérogations, aux zones A, A bis et B1[15].

[1] Art. 124, 125 et 125A du Code Général des Impôts

[2]: Art. 150-0 A à 150-0 E du Code Général des Impôts

[3]Art. 150 U à 150 VH du CGI

[4] renvoi 1 du régime de droit commun à la fiche n° 2202.


[5]Art. 726 du CGI

[6]Art. 150 UB1 du CGI

[7] renvoi 1 du régime de droit commun à la fiche n° 2202.


[8] arrêt du Conseil d’État du 24 février 2017 n° 395983 (BOI-RFPI-BASE-20-80 n° 160)

[9] Arrêt du 5 novembre 1998 n° 96-2870 (RJF 6/99 n° 721)

[10] barème de l’article 669 du CGI.

[11]Art. 206.5 du CGI

[12] (BOI-IR-LIQ-20-20-10-20 n° 120).

[13]Art. 199 novovieces du CGI

[14] Art. 161 de la loi de finances pour 2020

[15] Loi Pinel zones|Loi Pinel zones 2020. [en ligne] loi Pinel les nouvelles zones éligibles. disponible au : https://logement-gouv.org/loi-pinel/zones-loi-pinel/

Le dispositif Denormandie

Depuis 2019 et jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif est élargi aux opérations de rénovation.
Depuis 2020, les travaux d’amélioration ont été, sous certaines conditions, ajoutés aux dépenses éligibles ouvrant droit à une réduction d’impôt. Ces travaux doivent être réalisés par un professionnel et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération d’achat. De plus, les logements doivent être situés dans des zones déterminées par l’Etat.

Conditions du dispositif

La location du bien doit se faire dans un délai d’un an à partir de la date d’acquisition ou de la fin des travaux.

De plus, le propriétaire doit s’engager à louer le bien au minimum 6 ans. Il a possibilité de renouveler cet engagement pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal :

• Soit 3 ans, renouvelables une fois, pour un engagement initial de 6 ans ; (6+3+3)
• Soit 3 ans, pour un engagement initial de 9 ans ; (9+3)

L’engagement de location ne peut donc excéder 12 ans.

Par ailleurs, les locataires doivent remplir certaines conditions de ressources. Effectivement, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser le plafond fixé par l’Etat en fonction de la localisation des immeubles. Il en va de même pour les loyers qui sont eux aussi plafonnés par décret.

	Plafonds en €
	Loyer € / m2	Ressources
		Personne seule	Couple
Zone A bis	17,17	38 236	57 146
Zone A	12,75	38 236	57 146
Zone B1	10,28	31 165	41 618

La réduction d’impôt est prise en compte à partir de l’année d’acquisition du bien.

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée à partir du prix de revient du logement. La réduction est plafonnée à 5 500 €.

Pour une même année, la base de calcul ne peut excéder 300 000 € par contribuable. De plus, l’avantage fiscal est limité à l’acquisition de deux logements par année fiscale.

Montant de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de l’engagement de location :

Durée	Investissement
	En métropole	Outre-mer
6 ans	12 %	23 %
9 ans	18 %	29 %
12 ans	21 %	32 %

Cet avantage fiscal n’est pas compatible avec les dispositifs Malraux, Scellier, investissement outre-mer et Borloo ancien.

La réduction d’impôt entre dans le plafonnement des niches fiscales.

Conditions des SCPI

• Pour ouvrir les droits au dispositif Pinel / Denormandie, la SCPI doit investir au moins 95 % de la souscription dans un immeuble éligible.
• Les fonds doivent être investis dans les 18 mois suivant la souscription.
• Les associés doivent s’engager à conserver les titres jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location de la SCPI
• Comme pour les biens détenus en direct, les parts de SCPI ouvrent droit à l’avantage fiscal si et seulement si elles sont détenues en pleine propriété.
• La réduction d’impôt est calculée sur le montant total de la souscription effectivement versée, dans la limite de 300 000€ par année fiscale et par contribuable.

Reprise de la réduction d’impôt

Lorsque les conditions d’application du dispositif ne sont pas remplies, l’avantage fiscal est remis en cause. Par exemple, l’avantage fiscal peut être remis en cause lorsque l’engagement de location ou de conservation des parts de SCPI n’est pas respecté. Il en va de même lors de la vente du bien pendant la période de location, sauf en cas particuliers : d’invalidité, licenciement ou décès d’un membre du couple soumis à imposition commune.

Pour la SCPI, s’il y a défaut d’affectation de la souscription des parts de SCPI à l’acquisition de logements dans les 18 mois, l’avantage fiscal est perdu.

Déclaration fiscale des associés

Le montant des investissements Pinel est à déclarer sur la déclaration complémentaire de revenus n° 2042 C, rubrique 7, « Investissements locatifs Pinel », dans les cases correspondant aux dates de réalisation ou d’achèvement des investissements.

Le montant des investissements locatifs Denormandie ancien est à déclarer sur la déclaration complémentaire de revenus « Investissements Denormandie ancien » dans les cases correspondantes « Investissements réalisés en 2019 pour lesquels l’acquisition du bien ou la fin des travaux est intervenue du 28/03/2019 au 31/12/2019».

L’engagement de conservation des parts de la SCPI est constaté lors du dépôt de la déclaration de revenus. Les associés doivent également joindre un exemplaire de l’attestation remise par la SCPI ainsi que les modalités de calcul de la réduction d’impôt.

Pour les années suivantes, les associés joignent à leur déclaration de revenus un exemplaire des documents remis par la SCPI ainsi que les modalités de calcul de la réduction d’impôt.

Enfin, une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition des locataires établie au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location doit être fournie.

Annexes

Modèle d’attestation annuelle fournie par les sociétés civiles de placement immobilier - BOI LETTRE 000016-20130715 disponible : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5155-PGP.html

Modèle d’engagement de conservation à produire par les porteurs de titres - BOI LETTRE 000015-20130715 disponible : https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5153-PGP.html