Société Civile de Placement Immobilier

L'acronyme SCPI

L'acronyme SCPI signifie Société Civile de Placement Immobilier. Dans l'environnement commun, une autre structure juridique à un acronyme relativement similaire à savoir SCI pour Société Civile Immobilière. Avant de rentrer dans les détails techniques et juridiques, on pourrait simplifier la définition des SCPI en les définissant comme une forme de SCI plus règlementée et ouverte à un grand nombre d'investisseurs.

Le principe de la pierre papier

La pierre papier est un type de placement immobilier particulier dans le sens où on investit dans de l'immobilier par l'intermédiaire et à travers une société de gestion.
On investit donc dans un véhicule juridique (la SCPI à proprement parler) géré par une société de gestion qui utilise l'argent des investisseurs pour investir dans des immeubles. Par la suite, après déduction des frais liés à la gestion du parc immobilier (taxe, assurance, gestion, rénovation…), les loyers sont redistribués aux investisseurs au prorata des parts détenues.
On n'investit donc pas dans de l'immobilier au sens classique du terme mais dans une société qui investit dans l'immobilier. D'où le terme de pierre papier.
Cette forme d'investissement permet d'obtenir de nombreux avantages

Définition juridique des SCPI

La pierre papier existe depuis les années 60. Avec la professionnalisation du secteur et l'accroissement des normes de contrôle, il existe actuellement un cadre juridique très protecteur pour les investisseurs codifié en majeure partie par les articles L214-50 à L214-84, L231-8 à L231-21 et L732-7 du code monétaire et financier. On en déduit que l'autorité de contrôle est l'AMF. Cela peut paraître surprenant qu'un produit ayant comme sous-jacent de l'immobilier soit contrôlé par une institution financière, mais cela provient de la nature juridique du véhicule. Etudions maintenant les principaux aspects juridiques.

Création

Créer une SCPI est loin d'être aisé. On constate que lors des dernières années, tous les nouveaux véhicules créés l'ont été soit par des établissements financiers d'une taille importante, des pures players du secteur ou encore par des équipes provenant du secteur. Certes les SCPI peuvent faire appel publiquement à l'épargne mais il convient au préalable de « montrer patte blanche ». Ceci consistant à rédiger des statuts, un bulletin de souscription et une note d'informations en adéquation avec la réglementation, puis les faire valider par l'AMF et enfin les publier au BALO.

Capital

Il existe un capital initial de 760 000 euros contrairement à des SCI. Cet élément supplémentaire complexifie la création de ce type de structure. Le capital est divisé en parts sociales d'un montant minimum de 150 euros. Il existe deux principales formes de capital : capital fixe et capital variable. Afin de mieux appréhender cette notion lourde de conséquence, il convient de lire notre page consacrée à ce sujet. Pour résumer, nous conseillons plutôt les SCPI à capital variable pour commencer à investir en SCPI.

Objet

L'objet des organismes de placement collectif immobilier était défini juridiquement par l'article L214.50 puis a été modifié le 25 juillet 2013 par l'article L214.34 du code monétaire et financier. En voici un extrait « Les organismes de placement collectif immobilier ont pour objet l'investissement dans des immeubles destinés à la location ou qu'ils font construire exclusivement en vue de leur location, qu'ils détiennent directement ou indirectement, y compris en l'état futur d'achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location et accessoirement la gestion d'instruments financiers et de dépôts. A titre accessoire, les organismes de placement collectif immobilier peuvent acquérir, directement ou indirectement, en vue de leur location, des meubles meublants, des biens d'équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou à l'exploitation de ces derniers par un tiers. Les actifs immobiliers ne peuvent être acquis exclusivement en vue de leur revente. Toutefois, les organismes de placement collectif immobilier peuvent céder à tout moment les actifs immobiliers à usage d'habitation acquis en nue-propriété et relevant du chapitre III du titre V du livre II du code de la construction et de l'habitation.

Associés

Suite à la souscription et au paiement de celle-ci, chaque associé reçoit un titre de propriété (certificat nominatif de parts) lui indiquant les numéros de parts qu'ils possèdent. Ceci lui ouvre un droit de vote en assemblée générale équivalent au prorata des parts ainsi que la perception des loyers émanant du parc immobilier.

Distribution

La distribution des loyers appelés dividendes est effectuée en très grande majorité de manière trimestrielle à terme échu à la suite d'une période de carence de quelques mois. Ceci signifie que suite à l'acquisition, le porteur de parts n'aura la jouissance de celles-ci qu'au bout de quelques mois (souvent 3 mois) puis il percevra ces loyers en fin de trimestre civil. Par exemple, en achetant ses parts le 22 janvier, et ayant une jouissance le 1^er jour du quatrième mois qui suit la souscription, l'investisseur pourra prétendre aux loyers à partir du 1er mai. Il percevra 2 mois de loyer en juillet pour mai et juin puis il touchera 3 mois de loyers en octobre pour les mois de juillet, août et septembre et ainsi de suite. La société de gestion se réserve le droit de mettre une partie des loyers en réserve (sorte de provision) appelée report à nouveau permettant de faire face à une dégradation de la conjoncture au besoin.

Les différents types de SCPI

Jusqu'à présent nous avons définie la pierre papier dans son ensemble mais en réalité il existe des sous catégories en fonction de la nature du parc immobilier :

• Les SCPI fiscales : on y trouve des SCPI Robien, Duflot, Girardin, Scellier, Pinel, déficit foncier, monument historique ou encore Malraux. Le point commun de ces véhicules réside dans l'acquisition d'un parc immobilier dont les caractéristiques correspondent aux différentes lois fiscales
• Les SCPI de rendement : principalement investies en immobilier professionnel, elles ont pour vocation de fournir un rendement élevé et pérenne
• Les SCPI de plus-value : le niveau de rendement est faible mais la plus-value est élevée. Par exemple en investissant dans des appartements en loi 48, le rendement est dégradé car les loyers sont modestes. Cependant à la suite du décès du locataire, une forte plus value est à prévoir. Dans cette catégorie, on peut aussi classer les SCPI qui investissent dans l'immobilier viager