Les meilleures SCPI

Le marché des SCPI est aujourd'hui un marché profond avec de nombreux acteurs présents. Il y a plus de 30 milliards d'actifs sous gestion répartis sur plus de 180 SCPI. L'actif sous gestion a plus que triplé depuis 2012, prouvant que le véhicule d'investissement répond à un vrai besoin des investisseurs. Il y a aujourd'hui une trentaine de sociétés de gestion agrées par l'Autorité des Marchés Financiers. Les SCPI représentent une manière alternative à l'investissement en immobilier direct et peuvent servir de diversification à d'éventuels placements financiers de votre patrimoine. Les parts de SCPI sont intégrables à un contrat d'assurance vie et offrent des rendements supérieurs aux fonds-euros actuels. Il existe des SCPI à capital variable et d'autres à capital fixe, qui permettent de mutualiser ses placements en plus d'épargner. Les investissements « pierre-papier » en SCPI sont divisibles en nue-propriété et en usufruit. Pour un niveau de risque relativement faible, la SCPI est un des meilleurs placements accessibles pour accéder à de l'immobilier locatif et se constituer un patrimoine.

CLASSEMENT DES SCPI

L'enjeu principal est donc de choisir la (ou les) bonne(s)s SCPI, afin de trouver et construire une allocation qui puisse répondre au maximum à ses objectifs.

L'indépendance et l'expertise des experts en gestion de patrimoine SCPI-8 vous assurent une allocation personnalisée répondant à l'ensemble de vos objectifs.

Les avantages sont multiples : mutualisation des risques relatifs à l'immobilier traditionnel (foncier et locatif), rendements attractifs (7,91 % pour la meilleure SCPI), loyers distribués nets de charges, absence de gestion et flexibilité à l'achat comme à la revente.

Pour pouvoir établir un classement SCPI il faut se reposer sur des critères précis, veuillez trouver ci-dessous les 4 critères principaux mis en avant par SCPI-8 :

Rendement de la SCPI

Il faut analyser le taux de distribution de la SCPI par rapport à la moyenne du marché. Pour rappel, en 2018 le taux de rendement moyen du marché était de 4,35%. Il faut donc jauger la performance de la SCPI vis-à-vis de ses concurrentes pour vérifier qu'elle ne sous-performe pas le marché. Une attention toute particulière doit être également apportée sur la stabilité du rendement distribué. Une SCPI qui distribue des loyers en dents de scie n'est pas gage de bonne gestion. On préfèrera une SCPI à la moyenne du marché avec un historique très stable plutôt qu'une SCPI faisant un coup beaucoup mieux que le marché puis d'un coup nettement en dessous.

Taux d'occupation du parc immobilier

Logiquement, les meilleures SCPI possèdent un taux d'occupation financier du parc immobilier nettement supérieur à 90 %. Une SCPI possédant un parc immobilier vide ne pourra pas continuer à délivrer à ses associés des rendements stables et corrects. Attention, certaines SCPI de grande qualité présentent des taux d'occupation proches des 85 % (notamment les SCPI parisiennes). Cela s'explique par une vacance locative que l'on définira de « naturelle ». Un grand nombre d'immeubles haussmanniens devant subir des travaux de remises aux normes, d'entretiens sont occupés. Mais cette vacance n'est pas subie, elle est choisie volontairement par la société de gestion ce qui est un tout autre signal donné au marché.

La capitalisation de la SCPI

Pour établir un classement des SCPI, la capitalisation doit également être prise en compte. Une SCPI d'une capitalisation de 100 millions d'euros n'offre pas la même mutualisation du risque qu'une SCPI de plus d'un milliard d'euros de capitalisation. Lorsque l'on parle de capitalisation, on parle indirectement du nombre d'actifs immobiliers en portefeuille et donc du nombre de locataires. Pour rappel, le principal avantage de la SCPI réside dans la mutualisation des risques relatifs à l'immobilier traditionnel : carence locative et risque foncier.

Le taux de réserve

Le dernier critère principal est le taux de report à nouveau (où les réserves) de la SCPI. Une bonne SCPI continuera à provisionner des réserves à chaque versement de loyer pour faire face à une faillite d'un locataire, des travaux imprévus, etc.

Attention, ce taux de réserve ne doit pas être trop important, car sinon l'effet inverse se produit : ce sont des liquidités qui « dorment » sur des livrets bancaires et qui ne travaillent pas comme elles le devraient. Cela fait donc baisser le rendement de la SCPI.

Une fois passé le filtre évoqué ci-dessus, une vingtaine de SCPI se dégagent du panier. Nous revoyons en permanence nos préférences et nos allocations, car bien évidemment les performances passées ne présagent en rien des performances futures. D'autres éléments doivent également être pris en compte lorsque l'on veut investir en SCPI :

• Stratégie d'investissement de la SCPI
• Composition du parc immobilier, diversification typologique et géographique des actifs immobiliers
• Fiscalité de l'investisseur
• Patrimoine global de l'investisseur
• Méthode d'investissement (comptant, via le crédit immobilier, assurance-vie, démembrement temporaire)
• Actionnariat de la maison de gestion. Nous constatons de manière empirique que les SCPI gérées par des sociétés de gestion indépendantes surperforment sur le long terme comparé aux SCPI appartenant à de grands groupes bancaires.

Les experts de SCPI-8 se tiennent à votre disposition pour débattre de ce classement SCPI et surtout pour répondre à vos questions. L'indépendance de la société assure une allocation personnalisée et un suivi dans le temps qui fera de votre investissement un succès. Nous rencontrons très régulièrement les sociétés de gestion des SCPI qui veulent être présentes et mises en avant sur notre site internet. Après une étude minutieuse reposant sur les grands principes évoqués précédemment, les conseillers en gestion de patrimoine de notre cabinet décident de la présenter à nos clients qui répondent à objectifs et aux avantages présentés par ces SCPI.