Quel-est le rapport locatif des SCPI ?
Quel est le rapport locatif des SCPI?
Le rapport locatif que présente une SCPI équivaut à son rendement. Mais avant d’estimer la valeur de ce rendement, il faut distinguer plusieurs types de SCPI.
Les SCPI de rendement
Comme leur nom l’indique, les SCPI de rendement ont un rapport locatif élevé puisqu’il oscille entre 4,5 et 6% net. Pour obtenir de tels rendements, ces SCPI investissent principalement dans de l’immobilier à destination des professionnels comme les bureaux ou les commerces.
Même si ce rapport locatif est élevé, il n’en est pas moins stable. Au cours des 15 dernières années, ce rapport n’est jamais descendu en dessous de 4,5%.
De plus, la valeur des parts de ces SCPI a tendance à augmenter, ce qui permet également une possible plus-value lors de la revente des titres de SCPI. En effet, la valeur des parts correspond à la valeur du parc immobilier détenu par la SCPI. Or, cette valeur est indexée sur des indices comme l’ICC (indice des loyers de l’INSEE) qui, par exemple, a augmenté de 20% entre 1998 et 2011.
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Les SCPI fiscales
On appelle SCPI fiscale les SCPI qui investissent dans de l’immobilier d’habitation neuf (à la différence des SCPI de rendement qui investissent dans des bureaux et commerces) afin de bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel. Ainsi, l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt équivalent à 21% de son investissement (qui est limité à 300 000€) étalée sur 12 ans.
Par contre, les rendements sont un peu moins élevés que pour les SCPI de rendements car ils se montent à environ 3% net.
Les SCPI de plus-values
Les SCPI de plus-values investissent dans des biens ayant vocation à être rénovés ou loués sous des anciennes lois ( exemple la loi 48). Cela explique les rendements locatifs plus bas : de l’ordre de 3%.
Mais ceux qui investissent dans des SCPI de plus-values ne comptent pas sur les rapports locatifs mais sur les plus-values réalisées lors de la revente des bien rénovés pour faire des bénéfices.
En général, les charges nécessaires à la rénovation des locaux seront supérieures aux loyers que verseront les locataire. La SCPI ne versera donc que rarement des loyers aux investisseurs. Néanmoins, le déficit de la SCPI (charge - loyers) pourra être réparti entre les investisseurs qui pourront donc l’imputer sur leurs autres revenus fonciers et ainsi réduire leurs impôts.
Ce type de SCPI est donc à réserver à une catégorie assez restreinte d’investisseurs.
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