Diversifiez votre patrimoine
& investissez en SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) se déclinent en plusieurs catégories, chacune répondant à un objectif patrimonial précis. Le choix d’une SCPI doit être fait en fonction de la stratégie d’investissement, du niveau de risque et de la rentabilité recherchée.

La principale différence entre les types de SCPI réside dans la nature des actifs immobiliers qui composent leur portefeuille. Certaines SCPI investissent dans des immeubles de bureaux, d’autres dans des terrains fonciers, tandis que les SCPI diversifiées regroupent une large variété de biens, comme :

• Établissements de santé

• Commerces et centres commerciaux

• Résidences hôtelières et étudiantes

• Résidences pour seniors

• Entrepôts logistiques

1. SCPI de rendement : pour un revenu régulier

Les SCPI de rendement sont les plus populaires, car elles permettent de percevoir des revenus locatifs réguliers en investissant principalement dans l’immobilier professionnel :

• Bureaux

• Commerces

• Entrepôts et locaux d’activité

Pourquoi choisir une SCPI de rendement ?
Ce type d’investissement repose sur des baux commerciaux, qui présentent trois avantages majeurs :

• Un cadre juridique plus protecteur pour les propriétaires.

• Une sélection plus rigoureuse des locataires, réduisant le risque d’impayés.

• Un marché moins exposé aux crises immobilières, contrairement aux logements résidentiels.

Il existe deux types de SCPI de rendement :

• SCPI à capital fixe : l’achat et la revente des parts sont soumis à l’offre et la demande sur le marché secondaire.

• SCPI à capital variable : l’investisseur peut souscrire ou revendre ses parts plus facilement.

2. SCPI de plus-value : miser sur l’augmentation du capital

Les SCPI de plus-value, également appelées SCPI de capitalisation, ne visent pas à générer des revenus locatifs immédiats, mais plutôt à profiter d’une revalorisation du prix des actifs sur le long terme. Elles investissent principalement dans des biens immobiliers résidentiels sous-évalués, situés dans des grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Marseille.

Exemple de stratégie de SCPI de plus-value :
Une société de gestion peut acquérir des logements anciens à loyers plafonnés (ex : régis par la loi de 1948) avec pour objectif de les revendre après libération du locataire, permettant ainsi de réaliser une plus-value importante.

3. SCPI fiscales : réduire ses impôts en investissant

Les SCPI fiscales offrent un double avantage :

• Épargner

• Bénéficier d’un avantage fiscal

Ces SCPI investissent dans des biens éligibles à des dispositifs fiscaux, permettant aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu.

Les principales SCPI fiscales :

• SCPI Pinel : Investissement dans des logements neufs situés en zones éligibles, avec une réduction d'impôt selon la durée de détention.

• SCPI Malraux : Acquisition de biens anciens à rénover dans des secteurs sauvegardés, avec un dispositif fiscal incitatif.

• SCPI Déficit Foncier : Achat de biens très anciens nécessitant d’importants travaux, permettant de déduire ces coûts des revenus fonciers imposables.

À savoir : Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales ont souvent une durée de détention obligatoire et génèrent peu de revenus locatifs immédiats.

4. OPCI : l’alternative hybride aux SCPI

Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) sont souvent comparés aux SCPI, mais ils présentent une structure mixte entre :

• 60 % d’investissements en immobilier (SCPI de rendement)

• 40 % d’actifs financiers (OPCVM en actions et obligations)

Avantages des OPCI :

• Plus de liquidité que les SCPI classiques.

• Une diversification accrue, grâce à un mix immobilier et financier.

• Un rendement potentiellement variable, selon la performance des marchés financiers.

Les OPCI sont souvent intégrés dans des contrats d’assurance-vie, permettant une optimisation fiscale et une meilleure flexibilité de gestion.

Comment choisir la meilleure SCPI ?

Le choix d’une SCPI dépend de plusieurs critères :

• Votre objectif patrimonial (revenu, capitalisation, fiscalité)

• Votre horizon de placement (court, moyen ou long terme)

• Le niveau de risque acceptable

• Les frais de gestion et de souscription

À retenir :

• SCPI de rendement → Revenus réguliers et mutualisation du risque locatif.

• SCPI de plus-value → Stratégie long terme avec revalorisation du capital.

• SCPI fiscales → Réduction d’impôt et diversification patrimoniale.

• OPCI → Investissement hybride entre immobilier et marchés financiers.

Conclusion : pourquoi investir en SCPI ?

Les SCPI sont un excellent moyen de diversifier son patrimoine immobilier, avec une gestion entièrement déléguée et un rendement potentiellement attractif. Toutefois, il est essentiel de bien choisir le type de SCPI en fonction de son profil d’investisseur et de ses objectifs patrimoniaux.

Avant d’investir, il est recommandé de :

• Comparer les performances passées (sans garantie pour l’avenir).

• Analyser la stratégie et la solidité de la société de gestion.

• Tenir compte des frais de gestion et de souscription.

• Évaluer la fiscalité applicable en fonction de son propre régime.

Envie d’en savoir plus ? Découvrez notre guide complet sur les SCPI et trouvez l’investissement qui correspond à vos objectifs.

La fiscalité des SCPI dépend de la nature du parc immobilier et du mode de détention des parts. Chaque investisseur doit prendre en compte l’impact fiscal de ce type de placement, notamment en fonction de la source des revenus générés(immobilier résidentiel, immobilier d’entreprise, etc.).

1. Imposition des revenus locatifs des SCPI

Les SCPI de rendement, qui distribuent régulièrement des loyers aux investisseurs, sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers.

Deux régimes fiscaux s’appliquent :

• Le régime micro-foncier : réservé aux investisseurs percevant moins de 15 000 € de loyers annuels. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés.

• Le régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers annuels ou optionnel en deçà. Il permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.), ce qui peut réduire fortement l’imposition.

Bon à savoir : En plus de l’impôt sur le revenu, les loyers perçus sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).

2. Fiscalité en fonction de la typologie des SCPI

Selon le type de SCPI, la fiscalité varie :

• SCPI de rendement : Revenus fonciers imposés à l’IR + prélèvements sociaux.

• SCPI fiscales (Pinel, Malraux, Déficit foncier) : Permettent une réduction d’impôt, selon le dispositif choisi.

• SCPI de plus-value : L’imposition intervient principalement au moment de la revente des parts, avec une taxation sur la plus-value immobilière.

3. Optimisation fiscale avec l’assurance-vie et le déficit foncier

• SCPI via une assurance-vie : Une alternative permettant d’optimiser la fiscalité, car les revenus sont capitalisésau sein du contrat et ne sont pas immédiatement imposables. Lors d’un retrait, les gains sont soumis à la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie.

• SCPI Déficit Foncier : Pour les investisseurs souhaitant réduire leur impôt, ce type de SCPI investit dans des biens nécessitant des travaux. Ces dépenses viennent en déduction des revenus fonciers imposables, permettant ainsi une réduction d’impôt significative.

4. Déclaration des revenus SCPI : comment procéder ?

Si vous détenez des parts de SCPI et percevez des revenus locatifs, il est essentiel de bien déclarer vos revenus fonciers pour éviter toute erreur fiscale.

Le marché des SCPI, actif depuis les années 1960, est aujourd’hui un secteur mature en France et en Europe. Ce placement immobilier collectif attire un nombre croissant d’investisseurs grâce à sa stabilité, sa rentabilité potentielle, et son accès simplifié à l’immobilier sans gestion directe.

1. Un marché structuré et réglementé

Malgré son attractivité, le marché des SCPI est dominé par une vingtaine d’opérateurs majeurs. Cette concentration est due à :

• La réglementation stricte imposée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

• La complexité d’obtention de l’agrément AMF, constituant une barrière d’entrée élevée.

Ce faible nombre d’acteurs garantit néanmoins une expertise solide et une gestion professionnelle des fonds.

2. Une capitalisation en forte croissance

Le marché des SCPI affiche une croissance continue, comme en témoigne sa capitalisation totale :

• 89 milliards d’euros fin 2022, illustrant la confiance des investisseurs.

• Une collecte annuelle dépassant 7 milliards d’euros, soutenue par la baisse des rendements des fonds euros et l’engouement croissant du public pour ce type de placement.

3. Une offre de plus en plus diversifiée

Le marché des SCPI compte aujourd’hui plus de 210 SCPI de différentes catégories :

• SCPI de rendement (bureaux, commerces, logistique)

• SCPI fiscales (Pinel, Malraux, Déficit Foncier)

• SCPI de plus-value (valorisation du capital)

• SCPI diversifiées (santé, éducation, hôtellerie)

Grâce à cette diversité, les investisseurs peuvent choisir la SCPI correspondant à leur stratégie patrimoniale et leur tolérance au risque.

4. Comment sélectionner la meilleure SCPI ?

Avec un marché aussi structuré et varié, il est essentiel de bien analyser les performances, la stratégie et la solidité des sociétés de gestion avant d’investir.

Pour découvrir les SCPI les plus performantes, consultez notre sélection des meilleures SCPI sur notre site.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) bénéficient d’une reconnaissance croissante de la part des médias spécialisés. Depuis une décennie, leur collecte est en forte progression en France et en Europe, illustrant leur attractivité auprès des investisseurs.

1. Une visibilité accrue dans la presse spécialisée

Les SCPI sont régulièrement mises en avant par la presse financière et patrimoniale, qui souligne leurs atouts en tant que placement à la fois rentable et sécurisé. Plusieurs points sont souvent mis en avant :

• Un couple rendement-risque attractif, se positionnant comme une alternative intéressante à l’assurance-vie.

• Une diversification efficace du patrimoine immobilier et financier, accessible avec une mise de départ plus faible qu’un achat immobilier classique.

• Un effet de levier grâce au crédit immobilier, permettant d’optimiser son investissement et d’accroître son exposition au marché immobilier.

2. Des performances compétitives et une gestion déléguée

Les SCPI affichent des taux de distribution attractifs, souvent supérieurs aux autres placements traditionnels. Contrairement à l’investissement immobilier en direct, elles offrent :

• Une mutualisation du risque locatif, grâce à la diversité des biens et des locataires.

• Une gestion entièrement déléguée, assurée par des sociétés de gestion agréées par l’AMF.

• Une répartition équilibrée des loyers, permettant de générer des revenus complémentaires pour les investisseurs.

3. Une transparence renforcée avec les avis des investisseurs

SCPI-8, acteur majeur de la distribution des SCPI en ligne, joue un rôle clé dans la démocratisation de ce produit financier. Plutôt que de fournir un avis subjectif, il est possible de consulter :

• Les retours d’expérience des investisseurs, disponibles sur des plateformes comme Trustpilot.

• Les comparatifs et études indépendantes, qui évaluent la performance et la solidité des SCPI.

4. Pourquoi les SCPI continuent de séduire les investisseurs ?

Avec leur capacité à générer un rendement compétitif, les SCPI se démarquent par :

• Une gestion simplifiée, assurée par des experts du secteur.

• Une accessibilité accrue, même pour les investisseurs ayant un capital modeste.

• Un potentiel d’optimisation fiscale, notamment via l’assurance-vie ou les SCPI fiscales.

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