Définition FPI

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Il s’agit d’un placement collectif dont le fonds est constitué d’au moins 60 % d’actifs immobiliers détenus directement ou bien indirectement. Le fonds de placement immobilier (FPI) est rattaché aux OPCI, Organisme de Placement Collectif Immobilier ainsi qu’aux SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Il permet d’investir directement en évitant certaines contraintes de l’immobilier direct.

Les deux types de FPI

Dans tous les cas, le principal problème est la liquidité.

Les SCPI servent à l’investissement locatif et leur portefeuille comporte environ 90 % d’actifs immobiliers. Quant aux OPCI, ils ont pour but de distribuer les revenus émanant de la gestion d’un patrimoine immobilier. Justement, les OPCI peuvent être distinguées sous deux formes : les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière avec des revenus distribués imposés tels des dividendes et des plus-values d’actions. La deuxième forme: FPI avec des revenus imposés tels des revenus fonciers classiques. On en déduit donc que les FPI sont un type d’OPCI.

Comment fonctionne un FPI

Le FPI est juridiquement une copropriété qui propose des parts vendues à des investisseurs. Pour les souscriptions ou les rachats de parts ils se font à la demande des porteurs en se basant sur la valeur liquidative. La gestion de ce dispositif est effectuée par une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. En effet, cette gestion est sous contrôle  d’un conseil de surveillance. En ce qui concerne l’actif immobilier des FPI, il est constitué d’immeubles mais aussi de parts de sociétés non cotées principalement investis dans l’immobilier. En effet, il s’agit majoritairement de sociétés civiles immobilières françaises ou étrangères. Le FPI comprend également certaines contraintes réglementaires car son portefeuille doit en respecter un certain nombre :

• Au moins 60 % du portefeuille doit être composé d’actifs immobiliers apportés directement ou à travers des sociétés immobilières non cotées.
• Il doit y avoir une disponibilité d’au moins 10% de liquidité du portefeuille principalement pour financer le rachat des parts de certains investisseurs sortants.
• Le reste du portefeuille peut comprendre des actifs financiers comme des valeurs mobilières, des actions, des obligations par exemple.

Les avantages et inconvénients d’un FPI

Le Fonds de Placement Immobilier comporte aussi bien des avantages que des inconvénients. Le premier avantage de ces fonds est que contrairement aux investissements, que l’on réalise soi-même, il n’est pas nécessaire d’être un expert pour réaliser ce fonds de placement. Ce genre de capital est donc intéressant pour les personnes souhaitant placer leur argent malgré des connaissances bancales sur le sujet. Deuxième avantage de ce dispositif, vous n’avez relativement pas besoin d’y passer beaucoup de temps ni de réaliser beaucoup d’efforts. En effet, il va y avoir des experts qui vont rechercher pour vous les investissements intéressants et vont surveiller les risques de votre activité. Ceci va donc entraîner la réduction des risques car le fonds d’investissement est composé d’actions et d’obligations diverses ainsi que de l’immobilier et des liquidités. L’investissement permet alors une dilution des risques en s’appuyant sur différents types de titres, de pays et de branches d'activité.

Ce fond de placement immobilier présente également certains désavantages. En effet, étant accompagné par un spécialiste, vous ne pourrez pas choisir vous-même les investissements figurant dans un fonds de placement. En effet, vous disposez d’une faible liberté sur votre placement. Également, les revenus liés au fonds de placement ne sont pas très élevés, il ne faut pas s’attendre à un gros retour sur investissement alors que les frais liés à ce fonds peuvent eux être conséquents. Les fonds de placement ne peuvent offrir une garantie absolue donc si vous faites un mauvais choix vous vous exposez à de lourdes pertes.

Le choix d’investir ou non dans ce fonds de placement immobilier dépendra de ce que vous souhaitez.

Le dérivé, le FCPE

Découvrez le Fonds Commun de Placement d’Entreprise qui est composé d’actions, de titres ou obligations. Ce fonds est également un outil de placement collectif. Néanmoins, le FCPE est spécifié sur les salariés qu’ils soient anciens ou actuels d’une entreprise. Ce dispositif doit aussi être agréé par le CECEI (Comité des établissements de crédit et des entreprises d’investissement) pour pouvoir participer à ce fonds. En effet, les montants qui vont constituer le FCPE sont ceux épargnés par les salariés dans leurs comptes épargnes. En ce qui concerne la gestion de ce fonds, c’est une société de gestion qui s’en charge. Celle-ci doit également être transparente et garantir sa soumission au contrôle de l’AMF (Autorité des marchés financiers).

Ce fonds de placement est composé de 2 branches distinctes : Le FCPE dédié et FCPE diversifié. Dans le cas du premier, plus d’un tiers des ressources vont être investies dans les titres émis par l’entreprise. Cette branche est entretenue pour le compte des épargnants par la société de gestion d’actifs.  Pour le FCPE diversifié, il y a moins d’un tiers de ses ressources qui peuvent être investies dans les titres émanant de l’entreprise. Ce dernier sera catégorisé selon diverses classes en fonction de règles d’investissement ainsi que de la composition des comptes.