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Aucun investissement n’est garanti sans risques. Chaque investissement comporte des risques spécifiques (fluctuations des marchés financiers, risque de change, risque de liquidité, risque de perte en capital partielle ou totale, risques liés au marché immobilier – liste non exhaustive). Chaque investissement a une durée de détention recommandée ; l’attention de l’investisseur est attirée sur le fait de bien vérifier l’adéquation de cette durée avec ses objectifs et sa situation. Le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client et est susceptible d'être modifié ultérieurement. Les avantages fiscaux ne doivent pas constituer la seule motivation d’un investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Qu’est ce qu’une OPCI ?

Un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) est un placement collectif qui permet d’investir dans l’immobilier de façon indirecte et flexible. Il combine des actifs immobiliers (bureaux, commerces, logements) et des actifs financiers (actions, obligations). L’OPCI est un fonds géré par des professionnels agréés, accessible à tous les investisseurs souhaitant profiter du potentiel de rendement de l’immobilier sans les contraintes de gestion directe. Il est composé :

d’au moins 60 % d’actifs immobiliers,
d’une poche financière (jusqu’à 30 %),
et d’au moins 10 % de liquidités.

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Pourquoi investir dans une OPCI ?

Diversification : L’OPCI répartit les investissements sur plusieurs types de biens et de marchés.
Liquidité : Grâce à la part d’actifs financiers, il est plus facile de revendre ses parts qu’avec un investissement immobilier classique.
Gestion professionnelle : L’OPCI est géré par des experts qui sélectionnent et arbitrent les actifs.

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Quelle différence avec la SCPI

Les OPCI et SCPI sont des investissements « pierre-papier » permettant d’accéder à l’immobilier sans acheter directement. La SCPI investit uniquement dans l’immobilier et génère des revenus locatifs réguliers, tandis que l’OPCI combine immobilier, actifs financiers et liquidités, offrant plus de diversification et de liquidité, mais avec une volatilité plus élevée.

SCPI : pour un revenu régulier, une exposition 100 % immobilière, mais une liquidité plus faible.
OPCI : pour diversifier, profiter d’une meilleure liquidité et d’une gestion plus dynamique, avec une part d’actifs financiers.

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François Lelong Consultant en gestion de patrimoine
depuis 30 ans

Distribution des revenus

Les OPCI sont tenus à des obligations strictes de distribution, qui diffèrent selon leur forme :

Pour les SPPICAV, ils doivent distribuer au moins 85 % des revenus issus des immeubles et placements financiers, 50 % des plus-values de cession d’actifs, et 100 % des dividendes reçus de filiales SIIC, le tout dans les cinq mois suivant la clôture de l’exercice.
Pour les FPI, ils doivent verser au moins 85 % des revenus immobiliers et des plus-values de cession d’immeubles (dans les cinq ou six mois selon le cas), ainsi que 85 % des autres revenus.
En plus de ces distributions, les investisseurs peuvent bénéficier d’une plus-value lors de la revente des parts si la valeur de l’OPCI a augmenté.

Il faut aussi tenir compte des montants de souscription, différents en fonction des supports choisis. Comptez en moyenne près de 4 % pour les OPCI.

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Fiscalité des OPCI

La fiscalité des OPCI dépend de leur forme :

SPPICAV : revenus et plus-values soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (30%) ou au barème progressif, sans abattement de 40%. La part immobilière est intégrée à l’IFI.
FPI : revenus imposés comme revenus fonciers avec prélèvements sociaux, plus-values selon le régime immobilier des particuliers.

Dans les deux cas, l’imposition porte uniquement sur les revenus et plus-values effectivement perçus.

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Les avantages de l’OPCI

Diversification : L’OPCI investit à la fois dans l’immobilier et dans des actifs financiers, ce qui permet de mutualiser les risques et de diversifier son patrimoine.
Accessibilité : Il est possible d’investir dans un OPCI avec un capital de départ relativement faible, rendant ce placement accessible au plus grand nombre.
Gestion professionnelle : La gestion des biens immobiliers et des actifs financiers est assurée par des sociétés agréées, sans contrainte pour l’investisseur.
Liquidité supérieure : Grâce à la part d’actifs financiers et de liquidités, l’OPCI est généralement plus liquide qu’un investissement immobilier classique ou une SCPI.
Absence de gestion locative : Aucun souci de gestion de locataires ou de travaux, tout est pris en charge par la société de gestion.
Rendement potentiel : Les OPCI offrent des rendements annuels moyens de 3 à 5 % selon les années et la composition du portefeuille.

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Inconvénients de l’OPCI

Risque de perte en capital : Comme tout placement, le capital investi dans un OPCI n’est pas garanti et peut fluctuer à la baisse en fonction des marchés immobiliers et financiers.
Liquidité relative : Même si elle est meilleure que pour d’autres placements immobiliers, la revente des parts d’OPCI peut parfois prendre du temps, surtout en cas de crise.
Rendement modéré : Les rendements sont généralement inférieurs à ceux de certains autres placements immobiliers plus risqués.
Frais de gestion : Les OPCI supportent des frais de gestion qui peuvent être élevés, impactant la rentabilité nette pour l’investisseur.
Exposition aux marchés financiers : La part investie en actions ou obligations rend l’OPCI sensible à la volatilité des marchés financiers, ce qui peut accroître le risque global.
Risque lié à l’immobilier : L’OPCI reste exposé aux aléas du marché immobilier : vacance locative, baisse des prix, impayés, etc..