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Comprendre les OPCI ?

Définition & principe

Présentation des OPCI
OPCI vs. SCPI
Fiscalité
OPCI et Assurance vie

Un OPCI est géré par une SGP (Société de Gestion de Portefeuille) agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). On distingue les OPCI Grand Public et les OPPCI (qui s'adressent à des investisseurs professionnels seulement).

Il existe deux types d’OPCI :

La SPPICAV (Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : société anonyme qui
investit dans des parts de sociétés non cotées détenant majoritairement des actifs immobiliers
ainsi que dans des parts de sociétés foncières cotées.
Le FPI (Fonds de Placement Immobilier) : forme d’OPCI qui doit être constitué à 65% minimum
d’immobilier (immeubles ou parts de sociétés immobilières), à 10% minimum d’une poche de
liquidités et à 30% maximum d’actifs financiers (actions, obligations, ...).

En immobilier, les investisseurs doivent réunir plusieurs conditions pour réussir leurs placements
immobiliers : il faut disposer d’un capital d’origine conséquent, ils doivent acquérir des biens de
qualité, prendre en main la gestion locative, appliquer la réglementation sectorielle, faire face à des
difficultés comme des mauvais payeurs, les vacances locatives, etc.

Attirant car ...	Néanmoins ...
Rentabilité immobilière	Risque de liquidité
Mutualisation des risques	Risque de perte de capital
Diversification du patrimoine	Risque lié au marché immobilier
Gestion dynamique de patrimoine	Risque lié aux marchés financiers
Aucun frais de notaire	Risque de contrepartie
Accessible avec des montants faibles	Risque lié au recours à l’endettement
Performances globales entre 4% et 5%	Risque lié à l’utilisation de produits dérivés
Fiscalité souple

Point sur le marché des OPCI GP en 2017

Les OPCI Grand Public sont nés en fin de l'année 2008, durant laquelle 3 OPCI GP ont été créés, capitalisant déjà 7,6 millions d’euros d'actif. En 2012, les OPCI Grand Public ont été positivement impactés de par leur intégration dans les unités de compte des contrats d'assurance vie. En 2008 il existait 3 OPCI GP, il en existe une quinzaine fin 2017, gérés par 10 SGP (Société de Gestion de Portefeuille). Dans un souci de protection de l'épargne publique, les OPCI GP disposent de règles de fonctionnement plus prudentes que les OPPCI (qui, eux, sont réservés à des investisseurs professionnels) : la part de l'immobilier dans l'actif de l'OPCI GP est limité à 65% et le niveau d'endettement maximal de l'organisme doit être inférieur ou égal à 40% de la valeur des actifs immobiliers.

En 2017, nous avons assisté à une augmentation de l’actif brut des OPCI Grand Public de 42,3%, celui-ci totalisant 10,4 milliards d’euros en 2016 et 14,8 milliards d’euros en 2017. Entre 2015 et 2016, cette augmentation était de presque 104% (de 5,1 milliards d’euros à 10,4 milliards d’euros). La croissance annuelle moyenne de l’actif brut des OPCI est de 42,7% par an sur les 5 derniers exercices.

Cette croissance importante est également visible à travers l’évolution des souscriptions des OPCI GP. De 8 millions d’euros collectés en 2008, nous atteignons 3,972 milliards de collecte en 2017. Malgré une faible diminution des fonds collectés entre 2016 et 2017 (-0,6%), la dynamique reste présente et les données intéressantes.

Afin d’éviter la confusion entre OPCI et SCPI, qui sont similaires mais qui possèdent chacun des caractéristiques qui leur sont propres, comparons la taille moyenne (en millions d’euros) des OPCI GP et des SCPI.

On remarque qu’avant le deuxième semestre de l’exercice 2013, la taille moyenne des SCPI était supérieure à celle des OPCI. On remarque également que la taille moyenne des SCPI stagne tandis que celle des OPCI est en constate augmentation.

Comparons également les collectes nettes des fonds non cotés des SCPI et des OPCI GP depuis 2008. Ce qu’on peut remarquer directement, c’est que la part des collectes nettes d’OPCI GP augmente, et que les SCPI restent le premier véhicule immobilier non côté destiné aux particuliers, en raison de son âge.

La SPPICAV est exonérée d’IS dès lors qu’elle s’est engagée à redistribuer ses bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes à hauteur de :

85% minimum du résultat distribuable résultant des produits courants (revenus locatifs) ;
50% du résultat afférent aux plus values de cession d’actifs réalisées en cours d’exercice.

La FPI est dite « fiscalement transparente », elle est donc exonérée d’impôts, mais doit s’engager à
distribuer sous forme de dividendes :

85% de ses produits courants ;
85% des plus-values réalisées.

Les revenus de l’assurance vie sont soumis (pour tout versement réalisé depuis le 27/09/2017) au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8%. Toutefois, l’épargnant a la possibilité d’opter pour une imposition au barème, option globale couvrant tous les revenus du patrimoine. Dans cette hypothèse, le prélèvement forfaitaire unique qui a été prélevé sera déduit du montant d’imposition dû.

Comment intégrer un OPCI à un contrat d’assurance-vie ?

La tendance observée sur le marché des contrats d’assurance vie révèle que les assurés sont de plus en plus enclins à accepter du risque dans leurs contrats. Par exemple, rien que fin de l’année dernière, la proportion des unités de compte, des encours de l’assurance-vie, a grimpé à 22%, contre 19% fin 2016 et 18% fin 2015. Les raisons d’un tel revirement ne manquent pas et sont même totalement légitimes.

D’abord, nous ne cesserons pas de rappeler qu’un contrat d’assurance-vie est un produit d’épargne malléable et rémunérateur pour se préparer à différentes situations : des compléments de revenus à la retraite, la transmission, et bien d’autres.

Ensuite, contrairement aux contrats mono-supports qui ne proposent pas plus de 2% par an, les unités de compte, quant à eux, ont eu « entre 2013 et 2017, une performance moyenne de 4,6% », selon la Fédération Française de l’Assurance.

Pour rappel, sont dits appelés unités de compte, les fonds actions, les parts de OPCVM, la pierre papier (SCPI, OPCI), et bien d’autres. Dans les sections ci-dessous, nous nous intéresserons plus particulièrement aux OPCI (Organisme de Placement Collectif dans l’Immobilier) comme unités de compte dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

Tendance du marché des OPCI dans l’assurance-vie ?

Concernant la tendance des OPCI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, il est à souligner la distribution des OPCI reste très importante : Par exemple, en 2014 ils ont collecté près de 3,28 Milliards et 2,49 Milliards d’euros en 2015. Les raisons de cette progression tiennent aux caractéristiques des OPCI, lesquels comme les SCPI se reposent sur un actif tangible, et promettent des performances de rentabilité immobilière durablement élevées.

Aussi, au sein d’un contrat d’assurance-vie, la souscription aux OPCI en unité de compte permet de réduire sa fiscalité. Car les revenus issus des OPCI au titre des plus values mobilières, sont moins imposés dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

À noter que dans les contrats d’assurance-vie, le choix d’intégration d’OPCI est limité, car les sociétés d’assurance ont des règles de sélection très rigoureuses en matière de sélection des fondsimmobiliers. Toutefois, les avantages des OPCI sont nombreux. Ils ont une rentabilité moyenne de 3,81 % par an depuis 5 ans.

L'autre avantage des OPCI, est qu'il a des sous jacents qui sont facilement liquides, car il s'agit le plus souvent d'actions, de parts de SICAV ou parts de fonds étrangers.

Fiscalité OPCI dans assurance vie

Les revenus de l'assurance vie sont soumis (pour tout versement réalisé depuis le 27/09/2017) au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8%. Toutefois, l'épargnant a la possibilité d'opter pour une imposition au barème, option globale couvrant tous les revenus du patrimoine. Dans cette hypothèse, le prélèvement forfaitaire unique qui a été prélevé sera déduit du montant d'imposition dû.

Par ailleurs, tous les versements qui auront été réalisés jusqu'au 26/09/2017, les gains sont soumis par défaut à l'IR (Impôt sur Revenu).

Les avantages et les risques des OPCI

Avantages d’un investissement en OPCI
Gestion déléguée Investissement immobilier simplifié grâce à la gestion déléguée à des experts spécialisés en immobilier.
Mutualisation des risques En achetant des parts, vous investissez indirectement dans un parc immobilier et mutualisez ainsi les risques de perte.
Revenus complémentaires Avec vos parts d’OPCI, vous toucherez un revenu complémentaire sur les loyers perçus par la société de gestion.

Avantages d’un investissement en OPCI

Gestion déléguée

Investissement immobilier simplifié grâce à la gestion déléguée à des experts spécialisés en immobilier.

Mutualisation des risques

En achetant des parts, vous investissez indirectement dans un parc immobilier et mutualisez ainsi les risques de perte.

Revenus complémentaires

Avec vos parts d’OPCI, vous toucherez un revenu complémentaire sur les loyers perçus par la société de gestion.

Contraintes d’un investissement en OPCI
IFI Les OPCI sont concernées par l’IFI, même quand elles sont détenues dans une assurance-vie.
Risque de perte en capital En fonction du marché immobilier, il y a toujours une possibilité que le rendement des OPCI passe en zone négative. Comme pour tout placement, le risque zéro n’existe pas.
Frais Pour un placement en OPCI, les frais d’entrée s’élèvent généralement à 3%. S’ajoutent à cela les frais de gestion annuels (autour de 2%).

Contraintes d’un investissement en OPCI

IFI

Les OPCI sont concernées par l’IFI, même quand elles sont détenues dans une assurance-vie.

Risque de perte en capital

En fonction du marché immobilier, il y a toujours une possibilité que le rendement des OPCI passe en zone négative. Comme pour tout placement, le risque zéro n’existe pas.