Investissement locatif vs. Investissement en SCPI

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Beaucoup d'investisseurs se demandent s'il est actuellement plus intéressant d'investir dans un investissement immobilier traditionnel comme un petit studio ou d'investir sur l'acquisition de pierre papier. De nombreux paramètres rentrent en ligne de compte : risque locatif, évolution des marchés, rendement locatif, charges...

Investissement locatif en immobilier

Il existe de nombreuses méthodes pour réaliser un investissement locatif. Dans le cadre de ce comparatif investissement immobilier contre SCPI, nous prendrons en exemple l'achat d'un petit studio sur Paris. Les points à prendre en considération :

- évolution foncière du marché

- rendement locatif

- niveau des charges

- risques locatif

Évolution foncière du marché locatif

Le marché de l'immobilier résidentiel a été très dynamique depuis 2008. Pour Paris, la hausse a été de 48,2% depuis 1998, et -5,4% pour la province. La question fondamentale restante est donc : "Qu'adviendra-t-il dans les années qui viennent ?" Suite à une analyse complète du marché, nous disposons d'un avis tranché sur le sujet. Les arbres ne monteront pas au ciel, le marché ne peut pas reproduire cette hausse sur les 15 prochaines années. En effet, le pouvoir d'achat des ménages, le niveau des taux d'emprunt, la durée des prêts sont des contraintes qui vont difficilement s'améliorer dans les années qui viennent. On en déduit donc un premier enseignement : le marché des investissements locatifs au travers de la revalorisation foncière est beaucoup moins porteur pour les années à venir.

Le rendement locatif d'un investissement immobilier

Les baux d'habitation étant fortement réglementés, les loyers étant indexés sur l'inflation, l'évolution du niveau des loyers n'a pas du tout suivi la hausse de l'immobilier. Depuis 1998, les loyers ont progressé en moyenne en France de 38%. Il est donc tout à fait logique, que le rapport locatif se soit fortement dégradé durant ses 12 dernières années. Au niveau de loyers comparables, les prix ont presque doublé. Le rapport locatif brut de charges sur les petites surfaces parisiennes s'établit aux environs de 2-3%. Il était à plus de 10% en 1998...

Les charges locatives d'un studio

Certaines charges restent immuablement à la charge du propriétaire telles que la taxe foncière, l'article 605-606 du code civil correspondant aux gros travaux... Entre les ravalements de façade, les mises aux normes (ascenseurs, électricité...), la forte augmentation des taxes foncières, le poids des charges a augmenté beaucoup plus rapidement que l'inflation. On compte actuellement une provision de 1000 euros annuels pour une chambre de bonne à Paris. Le rendement locatif net est donc au maximum de 4% net de charges sur ce type de bien qui ont pour réputation d'être les plus rentables (en effectuant des calculs sur des surfaces plus importantes cela dégrade encore plus le rapport locatif).

Le risque locatif dans un studio

Le dernier point déterminant à analyser est le risque locatif. En effet, en détenant un bien en direct, l'investisseur est face à deux risques : la vacance locative, les loyers impayés. Concernant la vacance locative, le risque est faible car nous sommes dans une période où l'offre est beaucoup plus faible que la demande, il est difficile de trouver à se loger dans les grandes villes. Le seul risque est conjoncturel, par exemple un étudiant quitte le studio en juillet et la relocation ne se fait qu'en septembre, il en résulte un mois de carence. En revanche, le risque de loyers impayés est bien présent et tend à progresser. Une étude récente montre que 28% des dossiers de demande de location sont falsifiés. Or le bail d'habitation étant très protecteur pour les locataires, les situations de loyers impayés se multiplient.

Investissement en SCPI

Les facteurs essentiels à un bon investissement restent bien évidemment identiques dans le cadre d'une acquisition de parts de SCPI. Les critères suivants : l'évolution foncière du marché, la rentabilité, les charges et le risque locatif, sont déterminants et leur prise en compte est assez différente d'un investissement immobilier classique.

Evolution foncière du marché des SCPI

Euodia recommande en priorité d'investir sur les SCPI de rendement orientées sur des parcs immobiliers professionnels. En effet, ce segment de marché a connu une évolution depuis 1998 très différente à celle du marché de l'habitation. La hausse des bureaux et des commerces se limite à 65% depuis 1998, conforme avec une évolution standard. Les deux arguments majeurs expliquant ceci résident dans les points suivants :

-  les crises successives de 2001 et 2008 ont fortement atténué les hausses du secteur.

- la rationalité des opérateurs les conduit à prendre des décisions plus logiques entrainant une forte corrélation entre l'augmentation du niveau des loyers (+55% sur la période de 1998 à nos jours) et l'augmentation des prix (+65% sur la même période).

Le rendement locatif des SCPI de rendement

Ayant eu une corrélation assez forte entre l'augmentation des prix et des loyers, les SCPI de rendement ont réussi à maintenir un rapport locatif intéressant. Les charges étant payées en amont ainsi que les provisions pour travaux, nous allons donc directement raisonner en rapport locatif net de charges. L'année dernière, le rapport locatif est ressorti à 4,35% net en moyenne en 2018, nettement supérieur à ce que l'on peut trouver dans l'immobilier locatif.

Les charges locatives dans les SCPI

Le rendement servi au niveau de l'investisseur est un rendement net. Ce n'est pas pour autant que la SCPI ne paye pas de charges. Tout d'abord, le gestionnaire prend des frais de gestion pour son activité, les bureaux ou commerces ont des charges, des provisions pour travaux sont passées comptablement dans la SCPI ...

Le risque locatif en SCPI

Contrairement à un investissement en direct, le titulaire des parts de SCPI perçoit un loyer de la part de très nombreux locataires qui en plus sont des professionnels. Grâce à cette mutualisation du risque, les loyers ont été servis depuis des années par les SCPI de rendement sans aucun problème. Certes, il est possible d'avoir un loyer nettement inférieur en cas, par exemple, de faillite de plusieurs locataires mais au final l'investisseur percevra au moins 95% du loyer prévu contrairement à un investissement en direct où l'investisseur en cas d'impayé ne perçoit rien.

Comparatif investissement locatif classique / SCPI

En conclusion, il est à noter qu'en conséquence de l'évolution de ces marchés de l'immobilier depuis 10 ans, les forces en présence ont nettement évolué. La SCPI basée sur un marché plus porteur, ayant un bon rapport locatif et surtout avec un niveau de risque beaucoup moins élevé nous paraît être un meilleur investissement qu'un placement dans un investissement locatif classique. La prime de risque en faveur d'un achat classique existante jusqu'au milieu des années a disparu, rendant ce type de placement nettement moins attractif que les SCPI.