Peut-on démembrer des parts de SCPI ?
Le démembrement consiste à diviser le droit de propriété d'un bien immobilier en deux parties : l'usufruit et la nue-propriété. Il est effectivement possible de démembrer une part de SCPI.
Comment démembrer une part de SCPI ?
Le démembrement est extrêmement simple étant donné qu'il s'agit de parts de société. Il est réalisé soit lors de la souscription soit ultérieurement en remplissant un formulaire de don manuel CERFA 11278.
Les modalités du démembrement
Lors du démembrement d'une part de SCPI, l'usufruitier représentera concrètement le droit de percevoir les loyers versés par la SCPI alors que la nue-propriétaire aura le droit de disposer librement les parts de SCPI.
Dans le cas d'une transmission à sa famille, il est souvent avantageux de donner la nue-propriété à un futur héritier car il récupérera l'usufruit après l'héritage (et donc la propriété complète du titre de SCPI) tout en payant moins d'impôt sur la transmission.
Le formulaire CERFA 11278
Pour ce qui est du formulaire, il est simple à remplir : dans la première partie, il faut donner les noms et coordonnées du donateur (celui qui donne) et du donataire (celui qui reçoit).
Dans la deuxième partie, il faut déclarer le don dans la partie don de titres, puis remplir les cases concernant le nombre de titre donnés ainsi que leur nature (nue-propriété ou usufruit).
La dernière partie consiste à renseigner les informations concernant la SCPI qui est une société non cotée (le formulaire fait la différence entre les société cotées et non cotées).
Dans tous les cas, ce formulaire doit être déposé au services des impôts des entreprises du domicile du donataire dans le mois qui suit la date à laquelle le donataire a révélé le don à l'administration.
La valeur de la nue-propriété et de l'usufruit
Le point un peu plus complexe concerne l'évaluation de la valeur de la donation que le formulaire demande. Si la donation est temporaire, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est donnée par la société de gestion. Dans le cas d'une donation à durée indéterminée la valeur de la nue-propriété (qui fait souvent l'objet du don) est déterminée à partir de l'âge de celui qui conserve l'usufruit. Si l'usufruitier a moins de 21 ans, la nue-propriété vaudra 10% de la valeur totale des parts. S'il a moins de 31 ans, la nue-propriété vaudra 20% de la valeur totale des parts, s'il a moins de 41 ans cette valeur sera de 30% et ainsi de suite.
Pour plus de renseignements, demandez conseil à Euodia.
