Investir en SCPI en démembrement

Le démembrement en SCPI est défini par la séparation de l'usufruit et de la nue-propriété d'une part de SCPI en pleine propriété.

De plus, le démembrement en SCPI permet de mettre en relation deux investisseurs potentiels qui vont être l'usufruitier et le nu-propriétaire, chacun ayant des objectifs patrimoniaux différents mais qui peuvent être complémentaires.

L'usufruitier et le nu-propriétaire de la SCPI seront liés par un contrat où ils se partageront les droits de propriété des parts de la SCPI pour une durée fixée qui sera déterminée à l'avance.

Chacun touchera une quote-part qui sera définie notamment en fonction du bien.

Il existe deux possibilités de démembrement :

• Temporaire qui consiste à ce que le démembrement soit fixé à l'avance pour une période de temps fixe.
• Viager qui consiste à ce que le démembrement prenne fin seulement avec le décès de l'usufruitier.

L'usufruit temporaire en SCPI est également très intéressant pour la trésorerie d'entreprise.

Le nu-propriétaire en SCPI

Le nu-propriétaire en SCPI a un objectif patrimonial différent de celui de l'usufruitier, à savoir se constituer un patrimoine foncier avec une décote, ainsi que des revenus complémentaires au terme du contrat.

Pendant le contrat, le nu-propriétaire ne bénéficie d'aucuns revenus et ne paie aucune charge pendant toute la durée où l'usufruitier jouit des parts démembrées de la SCPI.

Sachant que le nu-propriétaire ne touche aucuns revenu pendant toute la période de démembrement, il n'a pas à payer l'IFI ni à payer l'impôt sur le revenu pendant toute la période du démembrement.

Les principaux concernés par l'acquisition des parts de SCPI en nue-propriété sont les contribuables fortement imposés et n'ayant pas besoin de revenus complémentaires à court et moyen termes.

Les avantages de la nue-propriété SCPI :

• Diminuer ses impôts issus des autres revenus immobiliers ;
• Diminuer ses impôts sur son patrimoine taxé à l'IFI ;
• Acheter à un prix de part décoté : acquisition de 60% à 80% du coût de la pleine propriété des parts en fonction de la durée du démembrement et de la SCPI choisie ;
• Au terme du contrat de démembrement temporaire, le nu propriétaire récupèrera la pleine propriété du bien et en percevra ainsi la totalité des revenus ;
• Le nu-propriétaire peut espérer obtenir une bonne plus-value sur ses parts à terme.

L'usufruitier en SCPI

L'usufruitier en SCPI a un objectif patrimonial différent de celui du nu-propriétaire mais ces derniers peuvent avoir des objectifs complémentaires.

Pendant toute la durée du démembrement, l'usufruitier percevra la totalité des revenus des parts de SCPI, alors que le nu-propriétaire détient le droit de posséder des parts comme nous l'avons expliqué précédemment.

Les principaux concernés pour l'acquisition de parts de SCPI en démembrement en tant qu'usufruitier sont soit les contribuables ayant besoin de revenus complémentaires et ayant un taux d'imposition faible, soit les contribuables disposant de déficits fonciers non imputés, ou encore les sociétés qui désirent trouver un produit de trésorerie plus rentable que les produits de trésorerie bancaire classique.

Les avantages de l'usufruit :

• L'usufruitier ne va pas payer la totalité de la pleine propriété des parts de SCPI mais seulement une partie. Pourtant, il va bénéficier de la totalité des revenus générés par la SCPI pendant toute la durée du démembrement ;
• Le taux de rendement annuel est ainsi très élevé ; l'usufruitier pourra conserver une partie de son revenu pour la reconstitution de son capital ;
• Les revenus perçus sont exonérés d'impôt seulement dans le cas où l'usufruitier dispose d'un déficit foncier non imputé.

La succession ou la donation en démembrement SCPI

La succession ou la donation par démembrement de SCPI est un bon moyen pour protéger ses enfants ou ses proches d'un futur incertain, cette stratégie patrimoniale est d'ailleurs de plus en plus courante.
Comme nous l'avons vu précédemment, le démembrement de parts SCPI peut se faire par convention. Mais il peut aussi se faire par succession : c'est ce que nous allons expliquer ci-dessous.
Les droits d'usufruit et de nue-propriété vont être partagés entre les enfants et leurs parents pendant une durée déterminée.
La pratique la plus courante consiste à transmettre la nue-propriété des parts de SCPI à ses descendants, tout en conservant l'usufruit.
A ce titre, les parents perçoivent les loyers mais sortent toute la nue-propriété de leur patrimoine, ce qui constitue un avantage important dans une optique de transmission.

A la fin de cette durée déterminée (usufruit temporaire), ou au décès des parents (usufruit viager), le démembrement prend fin et les enfants nus-propriétaires retrouvent la pleine propriété des parts. En terme de fiscalité, si les parents appliquent les abattements pour les donations des parents en faveur de leur enfant, la fiscalité est faible voir nulle. Les héritiers auront uniquement à payer les frais pour l'enregistrement de l'acte sous seing privé.

Remarque : La valeur des parts en nue-propriété sort de l'assiette du patrimoine taxable à l'IFI.

Fin de contrat de démembrement en SCPI

Au terme du contrat de démembrement, la pleine propriété des parts est récupérée par le nu-propriétaire. Dès lors, l'usufruit rejoint la nue-propriété hors fiscalité.

Au départ, le nu-propriétaire n'a financé qu'une quote-part et au terme du contrat il va récupérer la totalité des parts. Une fois qu'il aura récupéré la totalité des parts de la SCPI, il percevra les revenus fonciers et sera donc potentiellement assujetti a l'IFI, et à l'impôt sur le revenu sur les loyers.