Investir en SCPI à crédit

Une stratégie patrimoniale performante grâce à l'effet de levier

 

 

Environ un tiers de la collecte en SCPI est réalisé par le biais d’un crédit immobilier. L’acquisition à crédit permet de tirer parti de l’effet de levier et d’obtenir un rendement optimisé sur le long terme. Elle permet également de constituer un patrimoine immobilier avec un effort de trésorerie modéré.

Comme tout investissement, l’achat à crédit de parts de SCPI comporte des avantages mais aussi des contraintes, que nous allons explorer. Il existe deux principales méthodes de financement : le crédit amortissable et le crédit in fine, chacun présentant des atouts spécifiques. En définitive, investir dans la pierre-papier à crédit est une stratégie pertinente pour se constituer un revenu complémentaire et un capital immobilier à moyen ou long terme.

Le principe de l’investissement à crédit

Acquérir des parts de SCPI ou un appartement à crédit repose sur une logique similaire. L’investisseur doit disposer d’une capacité d’épargne régulière et être en mesure de contracter un emprunt immobilier. En théorie, cela semble simple ; dans la pratique, l'obtention du financement peut s’avérer plus complexe.

Une fois la capacité d’emprunt validée, il convient de sélectionner une ou plusieurs SCPI. Selon le montant investi, il est conseillé de diversifier son portefeuille SCPI pour réduire les risques.

Ensuite, la souscription aux parts se fait généralement sous condition suspensive d’obtention du financement (clause intégrée dans les bulletins de souscription).

Une question fréquente : faut-il faire un apport ?
En principe, le rendement est maximisé lorsqu’il n’y a pas d’apport, car cela renforce l’effet de levier. Cela n’exclut toutefois pas la possibilité d’en faire si la situation patrimoniale l’exige.

Une fois les parts réservées, vient l'étape du montage financier. Après validation du crédit, la banque verse les fonds à la société de gestion, qui vous transmet alors les titres de propriété.

 

 

Trois flux financiers à anticiper

1. Loyers perçus : versés trimestriellement par la SCPI.

2. Mensualités de crédit : prélevées chaque mois.

3. Impôt foncier : calculé une fois par an sur la base des loyers perçus moins les intérêts d’emprunt.

Grâce aux rendements attractifs des SCPI (souvent entre 4 et 6 % nets), à la possibilité de financement sur le long terme et à des taux encore compétitifs, l’effort d’épargne mensuel reste modéré.

Exemple : pour un investissement de 100 000 € sur 20 ans, l’écart global entre loyers perçus, mensualités et impôtest estimé à environ 200 €/mois. Pour affiner cette simulation, un simulateur SCPI à crédit ou un accompagnement sur mesure est recommandé.

 

Un patrimoine financé en grande partie par les locataires

En pratique, grâce à un rendement locatif élevé, une grande partie du crédit amortissable est couverte par les loyers. Cela permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier quasi sans effort.

Ce patrimoine, une fois le crédit remboursé, devient source de revenus complémentaires durables. Il est même possible, à horizon 10 ans, de revendre une partie des parts SCPI pour rembourser le capital restant dû, et ainsi conserver un portefeuille net de dettes.

 

Les avantages et les contraintes d’un investissement SCPI à crédit

Les avantages

• Mutualisation du risque : les SCPI sont composées de centaines de locataires professionnels, ce qui sécurise les revenus.

• Investissement accessible sans capital initial : aucun besoin d’un apport important pour démarrer.

• Taux d’intérêt encore attractifs, comparés aux rendements nets des SCPI.

• Déductibilité totale des intérêts d’emprunt (ainsi que certains frais comme l’assurance et les frais de dossier).

• Possible optimisation même avec des SCPI investies à l’étranger, sous réserve des conventions fiscales.

Les contraintes

• Obtenir un financement reste une difficulté. Les banques sont parfois frileuses, notamment depuis la crise de 2008. Certaines exigent l’achat de SCPI maison, moins performantes.

• Des solutions existent via des courtiers spécialisés ou des partenaires bancaires SCPI-friendly, moyennant parfois un taux un peu plus élevé (mais fiscalement absorbable).

• L’effet de levier, bien qu’efficace, amplifie aussi les pertes en cas de baisse de la valeur des parts. L’exposition au risque est donc plus forte qu’en investissant au comptant.

• L’opération doit s’inscrire dans un horizon long terme (10 ans minimum) pour lisser les aléas et sécuriser l’investissement.

• Cette stratégie ne convient pas aux investisseurs cherchant des revenus immédiats.

 

 

Quel type de crédit immobilier pour acheter des SCPI ?

Le choix du financement dépend de vos objectifs patrimoniaux, de votre fiscalité et de votre capacité d’épargne.

Crédit amortissable

C’est le crédit classique, dans lequel chaque mensualité comprend capital + intérêts.

Idéal pour :

• Investisseurs recherchant la simplicité

• Ceux qui souhaitent rembourser progressivement

• Les profils standards, avec revenus réguliers

Avantage : l’effort d’épargne est stable et prévisible, les intérêts sont fiscalement déductibles, et le bien est remboursé en totalité à l’échéance.

Crédit in fine

Dans ce montage, seuls les intérêts sont payés pendant toute la durée du prêt. Le capital est remboursé en une fois à la fin.

Intérêt majeur :

• Maximisation de la déduction fiscale

• Mensualités faibles, souvent entièrement couvertes par les loyers

À savoir :

• Il est souvent exigé de placer 30 % du montant emprunté sur un contrat d’assurance vie (ou d’alimenter progressivement cette garantie).

• Le crédit in fine s’adresse à des profils fiscalement exposés (TMI 41 % ou plus) et disposant d’un capital à placer.

 

À retenir

• L’effet de levier du crédit permet d’investir davantage que ce que l’on possède.

• L’effet de levier fiscal permet de réduire l’imposition sur les revenus fonciers.

• Aucune obligation d’apport : on peut financer 100 % du montant à crédit.

• Le choix entre crédit amortissable et crédit in fine dépend de votre profil fiscal et de vos objectifs patrimoniaux.

 

Avertissement

Investir en SCPI à crédit est un engagement de long terme. En cas de mauvaise adéquation entre le montage et votre situation patrimoniale, cela peut entraîner des pertes importantes. Il est impératif de bien analyser votre capacité d’endettement, vos objectifs à moyen/long terme et la structure du crédit (taux, clauses, garanties…).

Il est vivement recommandé de se faire accompagner par un conseiller en investissement financier (CIF) enregistré auprès de l’AMF, comme les consultants d’Euodia Finance, spécialisés dans ce type de montage.