Zoom sur la SPCI LF Grand Paris Habitation

La française AM va sort une nouvelle SCPI adossée à la loi Pinel ; elle est disponible à la souscription à partir du 16 septembre 2019. Comme son nom l’indique son positionnement est sur l’immobilier en Île-de-France dans des villes bénéficiant du projet du Grand Paris avec notamment un choix sur des immeubles proches des réseaux de transport.
Une SCPI Pinel permet notamment de bénéficier des mêmes avantages que l’investissement en direct dans un bien éligible à cette loi, la SCPI permettra d’investir sur plusieurs biens en mutualisant les risques.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui va investir dans plusieurs biens immobiliers pour réduire le risque locatif et le risque foncier. Le parc immobilier est géré par une société de gestion qui a le mandat de gérer les biens immobiliers, collecter les loyers, effectuer les travaux de maintenance et réparation, acquérir de nouveaux biens, revendre les biens et saisir des opportunités.

Il existe différente formes juridiques pour les SCPI, ce qui aura une influence sur la stratégie de cette dernière. Nous pouvons distinguer d’une part les SCPI par leur structure de capital ; certaines SCPI peuvent être à capital fixe ou à capital variable.
Les SCPI à capital fixe lorsqu’elles ont atteint un certain niveau de collecte définie dans les statuts ont un capital invariant. Cela n’empêche pas la valeur du parc immobilier de se réévaluer et d’augmenter par la même occasion le prix de part. Cependant, les nouveaux acquéreurs de parts devront acheter leurs parts sur le marché secondaire ou sur le marché de gré à gré. En ce qui concerne les SCPI à capital variable, elles ont la possibilité de modifier leurs statuts et augmenter progressivement leur capital. En conséquence, la société de gestion assure la l’achat et la revente des parts et à la possibilité de créer des nouvelles parts pour répondre à la demande.

Les SCPI à capital variable sont principalement investies dans de l’immobilier professionnel, bureaux, commerces, hôtels, entrepôts… Les SCPI à capital fixe sont de moins en moins courante sur le marché des SCPI de rendement. En revanche les SCPI fiscales sont à capital fixe.

Fonctionnement d’une SCPI fiscale

Le cycle de vie d’une SCPI Pinel comporte quatre phase de fonctionnement :

1. La phase de commercialisation (environ 1 an)
2. La phase d’acquisition et de livraison du patrimoine (entre 2 et 3 ans)
3. La phase de pleine exploitation locative du patrimoine (9 ans)
4. La phase de revente du patrimoine (3 ans maximum)

La durée totale de détention de la SCPI sera donc 17 ans au total pour une réduction d’impôt de 2% par sur une période de 9 ans, soit au final une réduction de 18% sur la souscription. La réduction fiscale est mise en place dès la souscription de la SCPI.

Il faut compter au terme du dispositif, une période de liquidation du parc immobilier, pour revendre les biens. Une fois que tous les biens seront revendu, les associés pourront récupérer leur capital à hauteur de la valeur des biens revendus et du nombre de part détenus, avec l’espérance d’une plus-value si la valeur des biens s’est apprécié dans son ensemble.

Le dispositif Pinel a pour objectif d’investir dans de l’immobilier d’habitation neuf ou rénové et ainsi de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt de 2% par pendant 9 ans et de 1% par an si le dispositif est prolongé de l’année 9 à l’année 12. En contrepartie, pour être éligible au dispositif, l’acquéreur devra louer le bien pendant toute la durée du dispositif avec un encadrement des loyers en fonction des zones défini par le dispositif. Quatre zones sont définies pour assurer une demande locative soutenus, la zone A bis, zone A, zone B1 et zone B2. Cela permet d’assurer que les villes exigibles ont une forte tension locative et que les prix sont adaptés et plafonnées pour permettre de répondre à la demande.
Les revenus des locataires sont également plafonnées pour permettre aux personnes qui ont des ressources limités de pouvoir se loger dans des grandes villes où les prix sont en constante augmentation.

Stratégie de la SCPI LF Grand Paris Habitation

La société de gestion La française AM, acteur majeur de l’immobilier et fort de sa connaissance du marché francilien avec ses différentes SCPI et notamment Epargne foncière et LF Grand Paris Patrimoine va investir dans une nouvelle SCPI Pinel en Île-de-France. La stratégie se basera sur des biens neufs ou en état futurs d’achèvement, et également sur des biens ayant fait l’objet de travaux important de réhabilitation qui seront éligible au dispositif Pinel.

Le projet du grand Paris avec la construction d’un grand réseau de transport permettant de relié la capitale sera au cœur de la stratégie de la SCPI. Les biens seront principalement ciblé autour de la construction des nouvelles gares de RER et de stations de métros. A terme, cela pourrait également permettre des appréciations de la valeur des bien et un potentiel de plus-values intéressant au moment de la revente des parts après la durée de détention estimée à 17 ans. Cette possibilité n’est cependant pas garantie, le capital et les rendements locatifs ne sont pas garantie, cela dépendra du marché global de l’immobilier dans les zones investit et de la qualité du parc immobilier acheté. Les investissements immobiliers auront pour vocation à répondre à une demande forte du marché immobilier en Île-de-France, ainsi que de répondre aux projets de financement des opérations des promoteurs immobiliers et également de répondre aux standard de normes énergétiques exigés.

Caractéristiques et frais de la souscription LF Grand Paris Habitation

• Disponible à partir du 16 septembre 2019 jusqu’au 15 septembre 2020
• Minimum de souscription 1 part : 1500 €
• Commission de souscription de 8,78% HT – 10,536% TTC
• Commission de gestion annuelle 10%HT - 12% TTC des produits locatifs et financiers
• Fréquence des versements : semestriels
• Date prévisionnel du versement du 1^er dividende : 1^er semestre 2023 au titre des revenus du 2^ème semestre 2022