Zoom sur la SCPI PINEL d’Urban Premium

Urban Premium est le leader français de la gestion de SCPI de logement. Le gérant a reçu à ce titre le palmarès de “gestion de fortune” en 2017. Ses produits couvrent toutes les variétés de SCPI d’habitation : une SCPI malraux “Urban Prestigimmo”, une SCPI de déficit foncier “Urban Pierre 2”, et une nouvelle SCPI PINEL “Urban Vitalim 2”. Comme son nom l’indique, Urban Premium n’est pas à son premier coup d’essai avec ce type de placement, Urban Vitalim première du nom était en son temps la première SCPI du marché à s’appuyer sur le dispositif PINEL. Celle-ci ouverte en avril 2015 a fait l’objet d’une augmentation de capital de plus de 10 millions d’€ en août 2016 dont l’objectif a été atteint en moins de 2 mois. Forte de ce premier succès, Urban Premium décide de proposer un nouveau placement sur ce même modèle.

Politique d’investissement

Urban Premium se considère comme un acteur de niche dans le secteur du logement et souhaite rester spécialisé dans ce domaine.  Son expertise se porte sur l'immobilier résidentiel ancien de centre-ville, avec un fort potentiel de valorisation. C’est un secteur très concurrentiel où le gérant a réussi à se faire une réputation au prix de longs efforts. La haute qualité des immeubles a pour effet un taux d'occupation élevé de ses SCPI. Cela est étroitement lié à la philosophie d'investissement et de gestion du groupe, basée sur des immeubles anciens avant tout bien situés, dans lesquels sont menés de véritables travaux de réaménagement en profondeur.

Bien que le coeur de métier d’Urban Premium soit la réhabilitation d’anciens immeubles résidentiel, il n’est pas exclu qu’il participe à la construction de nouveaux immeubles en VEFA dès lors qu’un terrain constructible le permette.

Le fil rouge de l’offre Urban Premium s’articule autour de la notion de qualité, à tous les niveaux. Les acquisitions sont réalisées dans une ville, un quartier, une rue de qualité. La même exigence est accordée aux travaux de réhabilitation. L’objectif étant de sécuriser un maximum l’environnement, pour l’investisseur comme pour le locataire.

Dans cette optique, Urban Premium et l’une des rares société de gestion à proposer de facto à ses associés une aide juridique d’un cabinet d’avocat spécialisé pour les accompagner dans les démarches de déclaration fiscale.

Les avantages fiscaux du dispositif PINEL

L’investissement est éligible au dispositif Pinel, grâce au respect des conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires, l’associé bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 21% du prix de souscription sur 12 ans de détention (dans la limite annuelle et globale de 300 000 de souscription par an).

Dans le cadre des souscriptions effectuées en 2017, la réduction d’impôt sur les 12 années se répartit ainsi :

• 18% répartis également sur les 9 premières années dès l’année de souscription

• 3% répartis également sur les 3 dernières années

La réduction d’impôt entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales, limité par foyer fiscal à 10 000 € . En contrepartie de cette réduction, l’associé s’engage à conserver ses parts pendant 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis ou rénové prévue pour 2020, ce qui représente un durée de conservation totale de 16 ans.  Il est probable qu’il n’y ait pas de marché secondaire pour revendre les parts acquises, ce qui signifie que l’investissement est bloqué jusqu’à la dissolution de la société en 2033. Bien entendu, la SCPI s’engage à louer les appartements pendant la même durée de 12 ans, tout en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Le but de cet type de placement, plutôt que de constituer une rente ou un capital, est avant tout d’adapter le montant investi pour correspondre exactement à la réduction d’impôts correspondant à la situation fiscale de l’associé. À cet effet, le cabinet indépendant Euodia met à votre disposition le simulateur PINEL accessible gratuitement via ce lien .

Le marché des SCPI de type PINEL est assez limité, car proposer un parc immobilier résidentiel répondant à tous les critères du dispositif est un exercice périlleux, demandant une expertise particulière. A ce titre, Urban Premium est considéré à juste titre comme le spécialiste de l’investissement locatif d’habitation via ses Sociétés Civiles de Placement Immobilier.

Même si des outils tels que notre simulateur se multiplient sur la toile pour permettre de se faire une première idée de l’avantage d’un investissement PINEL, gardez à l’esprit qu’il s’agit d’un placement complexe et risqué, nous vous recommandons de faire appel à un expert en gestion de patrimoine tel qu’Euodia (www.euodia.fr) avant de vous y engager.