Zoom sur la SCPI de rendement Kyaneos Pierre de Kyaneos AM

Depuis quelques années le marché des SCPI qui était plus limité est de plus en plus démocratisé. Cela à plusieurs conséquences sur le marché actuel via notamment deux aspects importants: d’un côté les SCPI déjà existantes voient leurs collectes augmenter ce qui amène leurs capitalisations à des niveaux encore plus importants. De l’autre de nouvelle SCPI sont régulièrement créées avec des thématiques qui sont censées dynamiser ce marché qui existe depuis plus de 40 ans maintenant.

La SCPI Kyaneos Pierre s’inscrit dans ce deuxième schéma: l’objectif est d’offrir aux investisseurs un placement qui va se différencier de la majorité de l’offre actuelle. En effet le fait d’investir dans de l’immobilier résidentiel est déjà un acte original dans le monde des SCPI, et le fait de miser sur la rénovation des biens pour en augmenter le potentiel locatif une idée nouvelle.
Nous allons tout d’abord présenter la philosophie de cette SPCI dans un premier temps, nous pourrons ensuite rentrer plus dans les détails financiers avant de juger de la pertinence d’un investissement.

La philosophie de cette SPCI

Cette SCPI a comme cible d’acquisition des biens résidentiels quand la majorité des SCPI cherchent plus des biens avec des baux commerciaux.
La SCPI vise des immeubles vacants ou occupés de tous type avec possibilité de local commercial. Elle cherche à investir dans les zones géographiques où la population croit ce qui augmente la demande locative. Plus précisément la SCPI visera des petites villes ou sinon des banlieues de villes plus importantes afin de chercher une rentabilité plus importante.
Une fois les acquisitions ciblées la société de gestion va s’appuyer sur trois objectifs: le premier est le respect du locataire, le deuxième est l’efficience énergétique et le troisième le rendement financier.

Le respect du locataire signifie que la personne qui va occuper le logement doit payer le juste prix pour ce dernier, tout en bénéficiant de conditions décentes. Pour Kyanéos cela passe par la réhabilitation du logement lorsque l’état n’est pas satisfaisant mais aussi par le fait de fournir des équipements de qualités (cuisine équipée, ventilation, double vitrage, pompe à chaleur, mitigeur, parking…). En contrepartie le loyer doit respecter la moyenne locale. Un appartement qui dispose d’un loyer dans la moyenne avec des équipements de bonne qualités doit normalement faciliter la gestion sur le long terme et la rentabilité de l’opération: cela limite le turnover puisque les locataires se sentent bien, que les charges sont raisonnables. Les charges d’entretiens doivent aussi diminuer sur le long terme ce qui augmente la rentabilité de l’opération. 

L’efficience énergétique est la deuxième priorité. lorsque les acquisitions récentes ne répondent pas aux cahier des charges la SCPI peut décider de différents travaux pour améliorer ce poste de dépenses. En général cela passe par l’isolation des murs et de la toiture qui peut générer entre 30 et 60% d’économies d’énergie. Kyanéos met également des pompes à chaleur qui permettent de diviser la consommation d’énergie par trois. Enfin la mise en place de chauffes eau thermo dynamiques permet de faire monter l’économie d’énergie vers les 70%.

Pour le rendement financier la SCPI est convaincue que l’investissement dans l’immobilier résidentiel est actuellement une des solutions qui offre le meilleur couple rendement / risque. Avec les atouts offert par la SPCI qui doivent limiter le turn over, les dépenses d’entretiens et des charges importantes cela doit permettre de « fixer » les locataires dans leurs logements et limiter les impayés. Cela combiné avec une mutualisation faite sur une multitude de biens permet de répartir le risque afin de le limiter.  La société de gestion s’appuie sur des couts de rénovation maitrisés, des économies d’échelles lors de l’achat du matériel pour offrir le meilleur coût à ses investisseurs. 

Les chiffres clés de la SCPI

Cette SCPI a été lancée et ouverte à la souscription en juin 2018. Le prix de part de 1 000€ est classique avec un minimum de souscription de 10 parts, un objectif d’investissement de 10 ans., et un délai de jouissance de trois mois. Le rendement visé est de 6% à 6,5% distribué à l’investisseur.
Au jour d’aujourd’hui le prix de la part est maintenant de 1 040€ suite à l’augmentation des valeurs d’expertises, la capitalisation est proche des 14 millions d’euros répartie sur plus de 240 associés. L‘endettement représente 20% de cette capitalisation.

Actuellement le parc est composé à plus de 90 % de biens résidentiels et de parkings, le reste étant des commerces et bureaux. 

La SCPI a récemment réalisé une collecte importante qui est en cours d’investissement. Cela pèse pour le moment sur le taux d’occupation du parc qui est proche des 83%. La vacance est en grande partie (15,5%) due à la réalisation des travaux avant la mise en place des locataires. Les loyers facturés pourront donc augmenter une fois cette période passée. 

Pour 2019 la société de gestion vise un rendement compris entre 6,5% et 7%.

Concernant les chiffres liés à la réduction de la dépense énergétique: la rénovation du parc est régulièrement mise en place. pour le moment cela génère une économie de 32% et une diminution des gaz à effet de serre de 46%.

La pertinence d’un tel investissement 

Dans le cadre d’une allocation SCPI diversifiée Kyanéos tient une place entière puisque repose sur une classe d’actifs qui n’est pas visée par les autres SCPI du marché qui se concentrent sur des biens avec des baux commerciaux qui sont globalement plus favorable aux investisseurs. 

De plus en terme de taille d’actifs la mutualisation est encore plus grande que sur les SPCI classiques. Quand une SPCI classique aura généralement un gros locataire qui occupera un immeuble de bureaux par exemple, Kyanéos pourra généralement créer plusieurs logements dans un immeubles qui permettront d’avoir plusieurs locataires permettant de répartir le risque.
Un dernier aspect tout simplement lié à la philosophie de la SCPI: cette dernière se veut vertueuse en terme énergétique.  En investissant au travers de ce véhicule les associés financent des travaux de rénovation énergétique et concourant à limiter les émissions de gaz à effet de serre. 

En conclusion nous pouvons dire que la SCPI Kyanéos est vraiment différente des véhicules historiques qui ont fait la reconnaissance des SCPI. Sa cible d’investissement est totalement différenciante des baux professionnels classiques, il faudra maintenant voir si les travaux engagés et les prédictions se révèlent vraies quant à la gestion locative de son parc immobilier qui veut que les locataires resteront plus longtemps dans des biens de qualité et que cela limite les soucis de gestion.

Au regard des chiffres annoncés le rendement est pour le moment attrayant et supérieur à la moyenne du marché et les économies d’énergies sont au rendez-vous. Il faut maintenant voir comment cela impact le parc sur le long terme.
Pour toute question ne pas hésiter à se rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra donner plus de détails.