Zoom sur la SCPI de rendement Immorente

En ce contexte de forte volatilité sur les marchés et donc un risque sous jacent important, de bruit constant qu’une éventuelle crise arrive (ou pas), d’un marché immobilier au plus haut renforcé par des politiques monétaires accommodantes qui font descendre les taux d’emprunts à des niveaux extrêmement bas et donc font craindre aussi une éventuelle bulle sur l’immobilier particulier, comment trouver un placement dont le risque rendement mérite  toute notre attention ?

Je pense que vous l’aurez au moins entendu une fois dans vos recherches : la Société Civile en Placement Immobilier, SCPI.

La SCPI : porte d’entrée de l’immobilier

Là où l’immobilier devient de plus en plus onéreux malgré des taux de plus en plus bas, la SCPI à l’avantage de s’acheter à la part ce qui lui permet d’avoir le ticket d’entrée le plus faible pour entrer dans l’immobilier. Cette fois ci nous ne parlons pas d’immobilier résidentiel mais de bien professionnels, comme des bureaux, des commerces, des EHPAD, des entrepôts… situés en France comme à l’international.

Ainsi, par le fonctionnement des parts, il est possible de paramétrer son montant d’investissement à la centaine d’euro près, vous permettant de détenir de manière proportionnelle une part du parc immobilier derrière allant de quelques dizaines de millions d’euros à plusieurs milliards d’euros.

Bien évidemment, le parc immobilier est géré pas une société de gestion, une sorte de super agence immobilière qui s’occupe de payer tous les frais attenant, taxe foncière, frais de syndic, frais de notaire… ce qui signifie dont que vous n’avez pas de frais de notaire à l’acquisition. Cependant cela ne sous entend pas qu’il n’y a pas de frais.

Les frais principaux se nomment "commission de souscription", inclue dans le prix de la part dès la souscription, mais contrairement à des frais de notaires, le rendement est calculé frais inclus. Vous verrez très souvent ces frais appelés "frais de sorties", qui sont visibles et qui s'appliquent le jour où vous revendez. C’est pour cela que nous recommandons de conserver vos parts de SCPI à minima 8 – 10 ans afin de lisser ces frais dans le temps. Ces frais ne sont pas anodins et tournent entre 10 et 12 % de la valeur de la part au moment où vous revendez. 

En effet le prix de la part peut augmenter dans le temps, car sur le model moderne des SCPI, les SCPI à capital variable, la valeur de la part est un reflet de la valeur du parc immobilier à + ou – 10%.

Comme les SCPI sont réglementées par l’AMF, le gendarme de la finance de l’Etat, ce dernier contraint les SCPI à certains organes réglementaires, comme un conseil de surveillance, un commissaire au compte, des rapports annuels mais aussi à un expert indépendant afin d’auditer le parc annuellement et en donner une valeur (parmi tant d’autres), la valeur de reconstitution, qui est la valeur du parc immobilier, incluant les placements financiers et tous les frais annexes. Une fois cette valeur obtenue, l’AMF impose comme règle que la valeur de la part de la SCPI doit être compris entre +10 et -10% de cette valeur de reconstitution. Cela nous permet donc de savoir si la SCPi a un potentiel de revalorisation (sans prendre en compte la hausse sous jacente du parc immobilier) ou si cette dernière est surcotée.

Cette marge de manœuvre permet aussi à la SCPI d’amortir des petits choc immobiliers, sans que la valeur de la part ne fluctue.

Enfin le point fort des SCPI est leur mutualisation du risque, aussi bien locatif à travers les dizaines, voir les centaines de locataires professionnels (petites, moyennes ou grosses sociétés) puisque les loyers proviennent de l’intégralité du parc immobilier et non pas d’un seul bien, le risque géographique, étant donné que les biens sont situés sur différentes zones dont les valeurs fluctuent de manière non corrélées, que la variation des frais financiers comme les travaux ou les taxes, puisque la société de gestion va les provisionner en amont.

La SCPI ne fait pas tout, et il faut parmi les 188 SCPI du marché déterminer celles qui ont le plus de potentiel tout en conservant la sécurité qui en a fait son succès. Faisons un focus sur l’une d’entre elle, Immorente de la société de gestion Sofidy.

Focus sur la SCPI Immorente

SCPI patrimoniale par excellence, la SCPI Immorente est une SCPI de la société de gestion Sofidy créée en 1988. Principalement orientée Commerces à 61%, elle optimise sa diversification avec 33% de Bureaux et 5% de d’autres typologies d’actifs comme des entrepôts. Elle a fait apparaître ces dernières années une petite partie de résiduel comprenant souvent les appartements situés au dessus des commerces de bas d’immeuble qu’elle a pu acheter.

Historiquement 100% française et plus particulièrement parisienne avec 23% à Paris et 27% en Ile de France, elle a cédé aux sirènes de l’expansion européenne afin de maintenir son rendement dans la moyenne des SCPI. Elle est présente actuellement à 21% en dehors du territoire français à travers les Pays-Bas, la Belgique et l’Allemagne. Cette diversification avec 30% supplémentaire en province lui permet d’avoir une mutualisation du risque géographique équilibré.

Même si son rendement s’est tassé dans le temps, comme tout l’immobilier, elle résiste bien avec un DVM (Distribution sur Valeur de Marché) autour de 4,7% en 2018, ce qui lui permet de faire mieux que la moyenne des SCPI françaises (4,35% en moyenne sur l'année 2018), grâce entre autre à ses investissements en dehors de France et sa bonne prospection et gestion de son immobilier.

Avec un prix de part sous coté de 1,2%, elle présente une opportunité de revalorisation dans le temps permettant aussi aux investisseurs d’optimiser le TRI de leur investissement tout en conservant une marge de sécurité en cas de variation du parc immobilier. L’avantage d’avoir une SCPI importante et ancienne, est la qualité de ses biens qui aujourd’hui serait trop onéreux à acquérir et d’avoir une diversification locative importante à travers ses 1800 locataires et ses 900 000m2 pour une capitalisation actuelle de 3 milliards d’euros.

Cependant, même si cette dernière est de très bonne qualité, la diversification à travers d’autres SCPI est le maitre mot, ainsi il ne faut pas hésiter à se faire accompagner dans la sélection d’autres SCPI.