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Zoom sur la SCPI NEO de Novaxia

SCPI | 4 min. de lecture

SCPI NEO de Novaxia : Une SCPI sans frais de sortie !

La SCPI Neo de Novaxia pourrait révolutionner le marché des SCPI. En effet, les SCPI ont le vent en poupe actuellement avec une collecte toujours plus importante et des investissements de plus en plus diversifiés, notamment sur le plan géographique avec des placements dans toute l’Europe et récemment des investissements immobiliers au-delà des frontières de l’Europe.

Le principal frein lié à cet investissement étant les frais de sortie en cas de revente des parts qui refroidissent les investisseurs et contraignent les détenteurs de parts à les garder sur le long terme, minimum 10 ans ! Avec une politique de frais 0 à la sortie la SCPI Neo pourrait radicalement changer ce marché déjà très prometteur.

Qu’est ce qu’une SCPI ?

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier, elles permettent d’investir dans l’immobilier pour le montant de son choix avec la participation d’autres investisseurs. La diversité des biens achetés permet de diminuer le risque locatif et le risque foncier, on appelle cela la mutualisation du risque.

Les SCPI se trouve sous différentes formes juridiques, fiscales, de tailles et de stratégies d’investissement.

On peut distinguer les SCPI appelées SCPI fiscales des SCPI de rendement ; ces dernières composent la plus grande partie de la capitalisation globale de cet investissement. Les SCPI de rendement sont principalement composées d’immobilier professionnels, ce qui composent leur principale force avec de l’immobilier de bureaux, des commerces et éventuellement les secteurs de l’hôtellerie et de la santé mais très peu d’immobilier d’habitation.

En ce qui concerne les SCPI fiscales, elles sont comme leur nom l’indique adossé à une loi fiscale. Il existe trois lois fiscales qui sont actuellement adossé à cet investissement ; la loi Pinel, la loi Malraux et la loi Monument historique.

Présentation de la SCPI NEO de Novaxia

La SCPI Neo est une SCPI de rendement à capital variable, cela signifie que la capital peut augmenter au fur et à mesure que la collecte augmente si elle est supérieure aux offres de revente, ce qui est nettement le cas sur le marché des SCPI.
Pour pouvoir assurer son fonctionnement, rémunérer ses partenaires, ses salariés et payer les frais d’acquisition (frais de notaires), les SCPI appliquent deux types de frais. D’une part, les frais de sortie en cas de revente des parts qui représentent en moyenne 10% de la valeur d’une part de SCPI et les frais de gestion qui permettent de rémunérer les salaires et les frais de fonctionnement de la société de gestion. Ces frais de gestion sont prélevés directement sur les loyers et le rendement affiché a déjà pris en compte ces frais représentant en moyenne 12% des loyers.

La stratégie de la nouvelle SCPI de Novaxia sera donc complétement différente puisqu’il n’y aura aucun frais appliqué en cas de revente. Cela permettra aux investisseurs d’envisager ce placement pour une durée nettement plus courte et offrira plus de flexibilité. Cependant, une pénalité de 5% sera appliquée en cas de revente avant 5 ans. Le placement reste donc un placement immobilier avec ses contraintes de durée de détention.

De plus, la SCPI appliquera des frais de gestion plus élevé de 15% HT (18% TTC) sur les loyers. Cela changera le paradigme de la rémunération des distributeurs, qui sont rémunérés à l’entrée avec pour garantie l’application des frais de sortie en cas de revente pour la société de gestion. Les distributeurs seront sur ce modèle rémunéré au cours de la vie du placement sur « l’encours ».

Stratégie de la SCPI : Innovation dans la transformation urbaine

La zone géographique cible sera des grandes villes de plus de 200.000 habitants en France et en Europe, avec pour cible 30% en France et 70% à l’étranger où la fiscalité est plus avantageuse. Les SCPI lorsqu’elles investissent à l’étranger payent de l’impôt sur les sociétés prélevées à la source, ce qui permet d’avoir une exonération d’une partie de l’impôt sur le revenu lorsque les loyers sont déclaré en France et une exonération total des prélèvement sociaux.

La SCPI ciblera des biens dans des zones urbaines denses avec une forte capacité de développement urbain et économique.
La stratégie historique de Novaxia est la transformation de biens immobiliers désuet dans des zones à fort potentiel pour proposer des biens avec une forte demande comme par exemple des espaces de coworking.

La SCPI investira également sur des biens plus classiques comme des bureaux, hôtels et commerces. Avec un potentiel d’investissement de 20 millions d’euros d’ici à la fin 2019, Novaxia a prévu d’investir dans un hôtel à Brême, deux espaces de co-working au Portugal et un hôtel en Espagne. Les investissements ont pour vocation de rester dans les pays de l’OCDE.

Le rendement cible affiché est un DVM (dividende sur valeur de marché) à 5,5% net. Ce rendement est très ambitieux et se situe nettement plus haut que la moyenne de SCPI du marché situé entre 4,6 et 4,8%. D’autant plus que les rendements immobiliers dans les grands centres urbains sont plus faible.
La stratégie et le savoir-faire de Novaxia en terme de transformation de l’immobilier sur des biens à des prix décotés car ils sont désuet sera-t-elle en mesure d’afficher des rendements aussi attractifs ? Il est préférable de vous faire accompagner d’un conseiller professionnel pour vous accompagner dans votre cheminement d’investissement.

Utiliser le Big data pour cibler les biens immobiliers dans toutes l’Europe

Les dirigeants de la SCPI ont créé un modèle baptisé « Urban dynamics » qui sera capable de déterminer les quartiers et les zones urbaines en Europe qui seront attractive à l’avenir et de pouvoir faire bénéficier aux souscripteurs de plus-values potentiel.

Ce modèle s’appui sur de la data en open source pour cibler les zones urbaines les plus attractives.