Zoom sur la SPCI LF Europimmo

Créée en 2014, la SCPI LF Europimmo est une SCPI de rendement. Il s’agit de la première SCPI dite européenne du groupe La Française.  Cette dernière cherche notamment à se constituer un patrimoine immobilier principalement dans le secteur des bureaux (80%) et des commerces (17%). Grâce à cette diversification sectorielle mais également géographique la SCPI connaît un succès depuis sa création : une capitalisation supérieure à 660 millions et des collectes qui continuent d’augmenter.

LES SCPI EUROPÉENNES

Il est coutume de diviser les SCPI en deux catégories : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Au sein des SCPI de rendement, il est possible de faire une deuxième distinction. Pourquoi cette division ? Tout simplement car les revenus fonciers des SCPI européennes vont bénéficier d’avantages et etre moins taxés que les revenus fonciers des SCPI françaises. Les SCPI européennes se développent de plus en plus, elles présentent un avantage fiscal significatif pour les résidents fiscaux français : en souscrivant à des SCPI européennes, l’investisseur est notamment exonéré des prélèvements sociaux. Afin de fournir une explication plus détaillée pour les pays où l’impôt sur le revenu est appliqué comme en France (Allemagne,Grande-Bretagne, Belgique, Espagne) il existe des conventions fiscales permettant d’éviter la double imposition. Un calcul simplifié prévoit que le montant réel de l’imposition sera égal à la différence entre la tranche marginale d’imposition et le taux moyen d’imposition. Concrètement la SCPI va payer des impôts dans le pays de détentions des biens, ce qui permet à l’investisseur d’éviter cette double imposition. L’investissement européen permet de s’assurer un rendement moins impacté par la lourde fiscalité française. Une autre européenne qui a beaucoup d'avenir sur les marchés européens est la petite soeur de la SCPI Corum Origin : la SCPI Corum XL de la société de gestion Corum Aset Management.  

CONVENTIONS FISCALES INTERNATIONALES

Les biens détenus par une SCPI européenne sont soumis à la fiscalité du territoire sur lequel sont situés les immeubles, et non à celle du lieu de résidence de l’épargnant. Mais pour éviter la double imposition, des conventions fiscales sont conclues entre les Etats. Concrètement, les épargnants français profitent d’une exonération partielle de fiscalité sur la quote-part des actifs fonciers à l’étranger. Deux méthodes d’imposition peuvent alors être appliquées : la méthode du crédit d’impôt et la méthode du taux effectif.

RÉGIME DU CRÉDIT D'IMPÔT

Cette fiscalité est applicable pour les revenus fonciers de source allemande, espagnole ou italienne. Cette prérogative permet aux épargnants de bénéficier d’une fiscalité allégée, grâce au régime du crédit d’impôt. Concrètement, les revenus d’une SCPI de source étrangère seront imposés à un taux plus avantageux que ceux d’une SCPI investie en France. En percevant des revenus d’une SCPI investie en Allemagne par exemple, le contribuable réduit ses impôts français sur les revenus de source étrangère, grâce au crédit d’impôt.

RÉGIME DE L'EXONÉRATION

Les revenus de source étrangère peuvent également être soumis au régime de l’exonération d’impôt. Ce mode de calcul est applicable pour des revenus fonciers générés par des placements en Belgique, en Finlande, en Irlande, aux Pays-Bas et au Portugal. Le calcul se fait cette fois-ci en deux temps : d’abord par le calcul d’un taux moyen d’imposition effectif si les revenus étaient imposés en France, puis en appliquant ce taux à la base taxable en France.

LA SCPI LF EUROPIMMO

Composée d’un patrimoine en Allemagne (61%), en Belgique (7%), aux Pays –Bas (6%), Irlande (4%), au Luxembourg (3%) en Ile-de-France (8%), en Province (5%) et à Paris (4%), la SCPI Lf Europimmo est à majorité composée d’actif européen. SCPi du groupe La Française, originellement crée sous le nom d’Union Française de gestion, c’est en 2011 qu’elle obtient son appellation actuelle La Française Global Asset Management. Avec plus de 500 collaborateurs et plus de 50 milliards d’euros d’actifs, son cœur d’activité reste la gestion d’actifs mobiliers, mais s’affirme progressivement comme un acteur majeur dans le secteur des actifs immobiliers.

Avec un rendement de 4,18%, sur l’année 2018, la SCPI Lf Europimmo offre un placement rendement/risque perforant et bien géré. Ces rendements sont nets de charges et nets de fiscalité européenne. Elle possède notamment plus de 7 500 associés et un taux d’occupation financier de 96,7%. Sa collecte importante de plus de 35 millions cette année lui a permis d’acheter deux nouveaux biens ce trimestre, une en Allemagne ainsi qu’une seconde au Luxembourg.

STRATÉGIE D'INVESTISSEMENT

SCPI à capital variable, LF Europimmo a fondé sa stratégie d’investissement en deux phases distinctes : d’une part, les investissements se sont portés majoritairement sur l’Allemagne, choix stratégique pour la pression immobilière allemande, la connaissance du marché, la robustesse de l’économie ainsi que le nombre importants d’actifs disponibles et la profondeur de ses marchés immobiliers. Dans un second temps, la SCPI a progressivement fait le choix de s’exporter au sein d’autres pays européens, en conservant une prédominance fortement européenne. Aujourd’hui plus de 60% des actifs demeure en Allemagne, mais des nouveaux territoires tels que l’Irlande et le Luxembourg sont désormais visés. Dans son dernier bulletin trimestriel, il a été mentionné que les nouveaux investissements étaient arrivés après de nombreux échanges ;  la pression exercée sur les rendements des opérations due à l'afflux des capitaux disponibles à investir dans les principales métropoles régionales germaniques et l'évolution du niveau des valeurs locatives en forte hausse a permis de favoriser ces acquisitions.

Concernant les actifs, la majorité des investissements sont effectués au sein des bureaux dans des marchés locatifs profonds et robustes, la SCPI se focalise sur des actifs ayant une forte valeur et offrant une sécurité renforcée.

En conclusion : La SCPI LF Europimmo cherche à investir sur des nouveaux actifs à forte valeur locative, offrant une bonne rentabilité et avec un niveau de risque restreint. Elle  bénéficie d’un gestionnaire d’expérience qui se diversifie progressivement dans le secteur de l’actif immobilier. Au cours de ce troisième trimestre 2019, et à un rythme toujours soutenu, les souscriptions ont réussi à atteindre un montant de 35,5 millions d’euros. Grâce à ses bonnes performances, la SCPI va ainsi pouvoir continuer son expansion. On notera également que Le ratio d’endettement atteint dorénavant 29,77 % conforme aux objectifs escomptés puisque l’aurotisation statutaire ne permet pas de franchir le seuil des 30%. En se maintenant à ce niveau la SCPI Lf europimmo continue de faire figure de bonne SCPI.