Zoom sur la SCPI Coeur de Régions de Sogenial

Définition générale SCPI

SCPI pour Société Civiles de Placement Immobilier est un produit d’investissement composé d’actifs immobiliers locatifs. L’investisseur achète donc un nombre de parts de son choix et joui d’un loyer en contrepartie. C’est un investissement qui ne demande pas de passage chez le notaire, s’adaptant à tous les budgets. Ce type d’investissement permet donc de profiter de l’attractivité des rendements offerts par l’immobilier tout en se dégageant de pas mal de ses contraintes :

• Dilution quasi total du risque de non paiement des loyers grâce à une pluralité de locataire, le risque est donc mutualisé
• Pas de frais notaire/agence
• Ne nécessite aucune gestion
• Absence de charges 

De plus, il est très important d’ajouter certains détails concernant l’investissement en SCPI. En effet, celui-ci à l’image d’un investissement locatif en direct, n’est pas garanti en capital et le rendement n’est pas garanti non plus. L’investissement en SCPI peut se financer de deux façons différentes : au comptant ou à l’aide d’un crédit (les taux d’emprunts permettant le financement de la SCPI sont plus élevés que ceux pratiqués pour l’immobilier en direct, et l’obtention de celui-ci est beaucoup plus difficile). L’investissement en SCPI peut aussi se faire en démembrement (Nue-propriété et Usufruit). Un investisseur en nue-propriété a un profil fortement imposé et ayant l’ambition de mettre en place un dispositif de préparation à la retraite, sans avoir besoin de revenus pendant la période de démembrement. Concernant l’investisseur en usufruit de SCPI, celui est le plus souvent une personne morale cherchant des solutions placements de trésorerie plus ou moins court terme et proposant des rendements attractifs.

Nous allons introduire brièvement la société de gestion, Sogénial immobilier avant de faire un Zoom sur leur SCPI Cœur de Régions. Sogénial immobilier propose depuis le début des années 1980, du conseil spécialisé dans le secteur immobiliers (fonds, gestions) aux investisseurs et épargnants sur le marché français. En 2012, l’AMF autorité des marchés, donne à Sogénial Immobilier l’agrément de société de gestion. Depuis l’obtention de cet agrément, Sogénial gère 2 SCPI et 5 OPCI.

Zoom sur Cœur de Régions

Philosophie d’investissement : La SCPI Cœur de Régions tente de se différencier de la concurrence avec sa stratégie d’investissement. En effet, cette SCPI souhaite appliquer une stratégie de sélection de bien sur des marchés régionaux, tout en essayant d’éviter les zones et secteurs déjà extrêmement recherchés par ses concurrents directs. Prenons pour illustrer cela, l’exemple du marché immobilier tertiaire en France. Au sein de ce marché la région francilienne se démarque par son attrait fort, seulement tous les investisseurs souhaitent se positionner sur celui-ci. Cela raréfie donc l’offre et concentre beaucoup de capitaux sur une même zone. La stratégie de la SCPI Cœur de région est d’être capable d’appréhender ce marché du tertiaire en région qui reste attractif notamment par sa diversification. En effet, ce facteur diversifiant est beaucoup plus importante qu’en région IDF, qui est principalement sur du bureau. La SCPI Cœur  de région estime que l’investisseur a bien comprit cet attrait du tertiaire en région et se repose donc là-dessus dans un objectif de se différencier des autres acteurs du marché.  Pour aller plus loin, dans cette stratégie régionale et cette volonté de se concentré sur des zones géographique à fort potentiel mais moins plébiscité en terme d’offre. Effectivement, Cœur de régions essaye autant que faire ce peux de se détacher des grands pôles urbain en région et incite les investisseurs à s’intéresser à des marchés tertiaire qu’elle estime « alternatif » : à savoir « Montpellier, Grenoble, Metz, Nancy, Tours ».

Caractéristiques principales : Cœur de région appartient à la catégorie des SCPI de rendement, régionale diversifiée. C’est une SCPI jeune (date de création 2018), à capital variable avec un capital maximum de 25 000 000€ défini statutairement à la création.

• Taux DVM attendu pour 2019 : 6,15%
• Minimum de souscription : Quatre parts en cas de première souscription puis une part ensuite
• Durée de détention minimale recommandée de 10 ans
• Distribution trimestrielle des dividendes
• Prix de souscription au lancement 08/12/2018 : 620€ incluant la commission de souscription
• Délais de carence : 4 mois
• Frais de sortie : 12%
• Frais de gestion : 12% des revenus locatifs Hors taxe et des revenus financiers nets

Le parc immobilier et son évolution : En date du 30/09/2019, le patrimoine immobilier de Cœur de Région est composé de cinq actifs situés à Vaux le Pénil (1 actif) et Lieusaint (2 actifs) en région seine et marne, Caudebec lès Elbeuf  (1 actif) en région normande et Péronne (1 actif) dans la région haut de France. La SCPI maintient un rythme de collecte soutenu depuis sa création et particulièrement entre les deux et troisième trimestre 2019, avec prêt de 40% d’augmentation de sa capitalisation sur cette période.

La capitalisation totale de la SCPI à fin septembre est évaluée à 8 037 985€ composé de la façon suivante :

-Capital Nominal : 6 827 500€

-Prime d’émission : 1 210 485€

Depuis sa création fin 2018, la SCPI a déjà enregistrée deux augmentations de prix de parts. La première est intervenue au 30/06/2019 pour un montant de +2,5€ par part soit 0,40%. La seconde a été effectuée au 24/09/2019, pour un montant de 2,5€ par part encore une fois. Ces deux augmentations traduisent la qualité du travaille de sélection et d’achat des actifs incorporé dans le parc immobilier, fait par les équipes de Cœur de région.  Pour conclure, la SCPI Cœur de Régions se distingue de ses concurrents dans sa stratégie d’achat. De plus, elle propose des arguments de performance très satisfaisant tant sur le plan de la distribution des loyers 6,15% (brut de fiscalité), que sur la prise de valeur du foncier (+ 5€ par part en moins de deux ans).

Cet article à pour but de présenter le fonctionnement de la SCPI. Plus particulièrement, l’objet de cet écris est d’effectuer une présentation détaillée de l’une d’entre elle la SCPI « Cœur De régions ». Cependant, nous vous conseillons de vous adresser à un de nos consultants experts afin d'avoir la certitude que cet investissement correspond à vos objectifs et votre profil.  De plus l’investissement en SCPI nécessite un travail de sélection afin de choisir celles qui seront le plus en liens à vos niveaux de risque, rendement, fiscalité.