Zoom sur les SCPI D'altixia REIM : Altixia Commerces et Altixia Cadence XII

Zoom sur les SCPI D'altixia REIM : Altixia Commerces et Altixia Cadence XII

L’expansion du marché des SCPI attire de nouveau acteur. En effet, la collecte des SCPI à atteint un nouveau record au premier semestre 2019, avec une collecte de 4,3 milliards d’euros et une capitalisation totale de 57 milliards d’euros. Si la SCPI reste un acteur relativement petit de l’immobilier professionnel (environ 20 % du marché) c’est une solution de plus en plus regardée par les investisseurs particuliers.

Altixia nouveau nom d’Héraclès Gestion

Fondé en 2003 par Xavier Alvarez Roman le groupe Héraclès a pour but initial de gérer une seule foncière. Depuis le groupe c’est développé en créant divers véhicules d’investissements  dans le domaine de la pierre papier (SCPI, OPCI, Club deal …). Ce développement s'est accompagné d’un changement de structure en début d’année. Héraclès Gestion est ainsi devenu Altixia REIM ce qui lui a permis de devenir une société de gestion de SCPI. Ce changement a eu lieu quelques mois après que Sonia Fendler ai été nommée présidente.

La stratégie d'Altixia Commerces

Comme son nom l'indique Altixia Commerces est une SCPI exclusivement centrée sur l'immobilier tertiaire commercial. En revanche, d'un point de vue géographique elle est beaucoup plus diversifiée. Si les premières acquisitions sont prévues en France, l'objectif de cette SCPI est d'être diversifiée sur l'ensemble de la zone euro. Sur ses premières acquisitions Altixia Commerces semble privilégier les éco quartiers.
Altixia Commerces est accessible en nominatif ou dans certains contrats d'assurance-vie. Les dividendes sont versés trimestriellement. Le minimum de souscription est assez bas (2000€). Frais de sortie réduits sur Altixia Commerces.

Avantages et inconvénients

Altixia cadence XII est une SCPI diversifiée plutôt traditionnelle. En revanche, Altixia Commerces marque par une particularité alléchante et peu commune: des frais de souscription de 2, 5 %. En effet, la SCPI est un investissement immobilier pur qui vise essentiellement la rentabilité locative sur le long terme. Les mécanismes de l'immobilier traditionnel sont donc retranscrit dans l'investissement en pierre papier. Les frais de souscription sont donc à mettre en parallèle avec les frais de notaire voir d'agence à l'achat d'un bien immobilier traditionnel. En moyenne il se situe entre 7. 5 % et 12 % . Tout du mois ces frais de souscription sont supérieurs à 5 % (frais de transfert sur les SCPI à capital fixe) et sont la première explication de la durée de conservation conseillée de plus de 8 ans par l'AMF. Ces frais de souscription sont donc particulièrement attractif, en effet ce sera donc 4 à 9 % de l'investissement en moins de perdu lors de la revente. Si la SCPI parvient à réaliser des plus-value (et donc à augmenter son prix de parts) votre investissement sera rapidement dans le vert, même sans prendre en compte les revenus locatifs. Cependant, ce avantage présente deux effets pervers.

Le premier est que la société de gestion doit bien maintenir sa rentabilité d'une certaine manière. Ici les frais de gestion (le pourcentage des loyers perçus par la société de gestion) sont de 18 % contre 12 % en moyenne. Ces frais représentent la rémunération de la société de gestion pour ces nombreuses taches: gestion des locataire, recouvrement des impayés, édition et impression des documents réglementaires (rapport annuel, semestriel, IFU, assemblé générale), arbitrage de bien à l'intérieur de la SCPI. Sur le long terme ces frais de gestion plus important devrait donc légèrement pénalisé le rendement de la SCPI.

Le deuxième inconvénient est que les frais de souscription assurent une certaine stabilité dans la collecte (et surtout la décollecte) des SCPI. En effet, on ne réalise pas d'arbitrage entre les SCPI et d'autres classes d'actifs comme on le fait entre des actions voir entre des actions et un fonds euros. Les frais de souscription permettent donc de jouer un rôle dissuasif envers les investisseurs (notamment institutionnel) qui voudrait vendre de part à la première légère baisse de rendement ou qui souhaiterai investir sur une courte durée. En effet, la pire chose qui puisse arriver à une SCPI est une forte baisse de sa capitalisation. Dans ce cas deux scénarios. Soit elle vend des biens qu'elle ne souhaite pas revendre, ce qui affaiblit sa stratégie et peu la contraindre à vendre a un prix décevant. Soit la revente des parts est bloquée, ce qui peut provoquer un effet de panique. Le deuxième scénario n'est jamais arrivé depuis la réglementation des SCPI dans les années 1990; le premier c'est produit d'une manière marginal sur un nombre très limité de SCPI en 2008.  On peut donc craindre que des frais de sortie plus bas soit moins dissuasif. Cependant dans le cas d'Altixia Commerces, les frais de sortie de 3% ainsi que le délai de jouissance élevé (voir ci-dessous) représente tout de même un peu plus d'un an de rendement ce qui limite les achats-ventes. A titre d'exemple, on peut être plus inquiet pour la SCPI Neo de Novaxia qui vient d'être lancé avec 0% de frais de sortie .

Un délais de jouissance parmi les plus haut de marché

Si les frais de sortie d'Altixia Commerces sont très bas, il ne faut pas oublier le délais de carence de loyer propre à chacune des SCPI. Pour Altixia Commerces il s'agit du 1 er jour du 6 ème mois. Ce délai correspond au temps nécessaire pour acheter les bâtiments (sélection, négociation, passage chez le notaire...). Ici il ne s'agit pas de frais, ce délai existerait aussi dans le cas d'un achat d'un appartement dans le but de le louer .

Altixia Cadence XII

La stratégie de Altixia Cadence XII diffère de celle de Altixia Commerces au niveau de la typologie d'actif visé. En effet, Altixia Cadence XII vise l'acquisition de bien dans l'ensemble de l'immobilier tertiaire (immeubles de bureaux, Commerces, hôtels, locaux d'activité...).
En revanche, les deux SCPI sont similaires au niveau de la zone géographique visée: l'europe et  se caractérise toutes les deux par un objectif de rendement locatif élevé (6 %). Altixia cadence présente des frais de sortie de 10,8% .