Viser les SCPI par l'assurance vie
SCPI | 3 min. de lecture
L'assurance-vie, placement préféré des français, reste attractive, notamment grâce à sa fiscalité particulièrement avantageuse. Cependant les traditionnels fonds euros ont subi, à l'instar des comptes sur livret, une forte chute de leur rentabilité ces dernières années. Cette chute risque de s'accentuer les prochaines années. En effet, les fonds euro sont traditionnellement investis sur support monétaire et souffrent donc des politiques monétaires accommodantes et de la baisse des taux obligataires.
A noter qu'il y a un effet retard entre les taux obligataires et les fonds euros et qu'une remontée des taux obligataires ne sera pas immédiatement suivie d'une remontée des fonds euros. L'autre cause de cette baisse de rendement provient de la mise en place des normes Bale 3 qui va compliquer grandement la gestion de ces fonds garantis.
Les assurances-vie « multisupport » donnent accès à une large gamme de placement (Fonds euro, OPCVM, SCPI, produit structuré) en gardant le bénéfice de l'avantage fiscal. Les marchés présentent bien sur des potentiels de rendement intéressant mais la volatilité de cette été risque de ce poursuivre cette automne. A l'heure actuelle que l'on se place sur les marchés actions ou sur les marchés obligataires ont est bien loin du placement « bon père de famille » qui colle à la réputation des assurances vie.
En revanche la réglementation fiscale pousse à garder une assurance-vie sur le long terme. En effet au bout de 4 ans, on bénéficie d'un prélèvement libératoire de 15% sur les plus values qui remplace l'impôt sur le revenu. Le gain par rapport à un placement à la fiscalité classique dépend de votre tranche marginale d'imposition. Au bout de 8 ans le prélèvement passe à 7,5 % avec en plus un abattement sur les plus values de 4600 € pour un célibataire et 9200 € pour un couple. L'intérêt est donc grand de garder ce placement au moins 4 ans et de préférence 8 ans.
Or cette durée de détention correspond exactement à celle conseillée pour un placement en SCPI. Comme dans tout investissement immobilier, le principal inconvénient des SCPI sont les frais de souscriptions (qui correspondent à l'équivalent des frais de notaire et d'agence). Pour amortir ces frais, la durée de détention conseillée lors d'un achat en direct est de 8 ans. Dans les assurances vie les plus attractives (voir plus bas) les investissements en SCPI deviennent intéressantes (comparés au fond euros) à partir de trois ans, ce qui reste une durée de détention faible pour un placement souvent considéré, à tort, comme adapté uniquement aux objectifs de long terme (retraite, succession…).
Garder pendant un certain nombre d'années les SCPI peuvent ainsi proposer un rendement très attractif qui compense rapidement les frais d'entrée. Avec un rendement locatif moyen de 5,1 % en 2014 et des plus-values (augmentation de la valeur des parts) que l'ont peut espérer situer autour de 1,5 % annuel à moyen terme, les SCPI peuvent offrir un rendement deux fois supérieur aux fonds euros (moyenne de 2,4 % en 2014). Cependant elles ne sont pas accessibles sur tous les contrats d'assurances-vie. Les SCPI peuvent uniquement être souscrites dans certains contrats multisupports et les caractéristiques de ceux-ci sont très variables.
Le premier critère de sélection est le choix de SCPI disponible sur chaque contrat. En effet de nombreuses assurances ne proposent que les SCPI « maison » qui sont rarement les meilleures du marché. De plus, avoir le choix entre un grand nombre de SCPI permet de diversifier au maximum son investissement. Le deuxième critère à observer sont les frais présentés sur chaque contrat (frais d'entrée et de gestion). Les frais de gestion peuvent fortement varier d'un contrat à l'autre. Quant aux frais d'entrée deux types existent : les frais à l'entrée du contrat et ceux à l'achat de parts de SCPI dans le contrat. Sur un contrat d'assurance-vie, les frais d'entrée du contrat varient de 0 à 5 % suivant l'assureur. Au niveau des frais inhérents à l'achat de SCPI, il existe un mécanisme de décote, les parts de SCPI sont achetées moins chères ce qui permet de gonfler le rendement locatif. D'autres critères plus marginaux différencient les contrats. Par exemple sur certains contrats les loyers servent à acheter de nouvelles parts de SCPI alors que sur d'autres ils seront versés sur un fond euros.
