Tout ce que vous devez savoir sur les SCPI Pinel

Qu'est-ce qu'une SCPI PINEL?

Les gouvernements successifs ont tous mis en place des solutions permettant aux particuliers d’investir dans le neuf et de bénéficier de réductions d’impôts. La loi Pinel, votée le 1^er septembre 2014 et prorogée en début d’année par le gouvernement en place, permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier neuf et de mettre ce bien en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal permet de réduire la tension locative dans les grandes villes et périphéries et également d'aider l'Etat français à subvenir au besoin de logements en France. 

Une SCPI Pinel est un investissement dans une SCPI qui permet de bénéficier des mêmes avantages qu’un investissement dans un bien locatif classique accrédité au dispositif avec notamment la réduction d’impôt. Les biens constituant les SCPI Pinel sont des biens immobiliers neufs ou rénovés. Les investisseurs ne sont pas chargés de sélectionner les biens puisque la société de gestion s’en charge.

Les chiffres clés                                                    

Il existe huit SCPI Pinel réparties entre cinq sociétés de gestion. En 2016 on en comptait sept.

Ciloger Habitats est la plus importante des SCPI Pinel. Elle appartient à la société de gestion AEW Ciloger. Sa valeur vénale est de 144,1 millions d’euros et son parc immobilier totalise 35 020 m2.

Au total, les SCPI Pinel réunissent 6009 associés, ce qui correspond aux différents investisseurs disposant de parts dans une SCPI Pinel. Les investisseurs sont à 98% des personnes physiques et 2% des personnes morales.

La capitalisation fin 2016 était de 211 millions d’euros, elle atteint 275 millions d’euros fin 2017. La collecte a cependant baissé entre 2016 et 2017. Elle s’élevait à 131 millions d’euros sur l’année 2016 et à seulement 80 millions d’euros en 2017, une baisse de 39%.

Le fonctionnement d’une SCPI Pinel

Les biens constituant les SCPI Pinel sont des biens immobiliers neufs ou rénovés. La réduction fiscale octroyée varie en fonction de la durée d’investissement choisie. L’investissement en SCPI PINEL s’organise de la manière suivante :

• Les 3 premières années d’investissement

La souscription est ouverte pour une durée de 30 à 36 mois. La SCPI récolte les fonds des investisseurs, les investit et se charge de trouver les locataires et donc de mettre en location les biens. En attendant le placement des fonds, les cotisations sont placées sur des investissements à capital garanti.

• Les 6, 9 ou 12 années d’investissement suivant 

Les logements constitutifs de la SCPI sont loués pour les durées choisies indiquées ci-dessus, le parc est géré par la SCPI et non l’investisseur, les loyers sont versés.

• Les 2 ou 3 années après la location obligatoire :

Au terme du dispositif, le parc immobilier est revendu par la société de gestion, ce qui permet de déterminer la valeur liquidative des parts. Au terme de la revente de tous les biens, les souscripteurs pourront revendre leurs parts et récupérer un capital équivalent au nombre de parts détenues et de la valeur de revente des biens immobiliers.

Il faut donc envisager une durée d’investissement entre 15 et 17 ans pour la SCPI PINEL.

La durée d’investissement dans une SCPI Pinel est moins flexible que sur une SCPI classique. En effet, l’investisseur peut difficilement revendre sa SCPI avant la mise en vente du patrimoine de la SCPI qui intervient au terme du dispositif. L’investisseur peut revendre ses parts sur le marché secondaire (marché de gré à gré) mais il risque de subir une forte décote.

La loi Pinel permet d’investir dans de l’immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt constante de 2% du montant investi chaque année sur une période de 6, 9 ou 12 ans. À partir de la neuvième année, le montant de la réduction d’impôt est de 1% par an.

Le montant global de réduction d’impôt correspond à :

• 12% des montants investis sur 6 ans
• 18% des montants investis sur 9 ans
• 21% des montants investis sur 12 ans

De plus, un certain nombre de critères sont nécessaires pour pouvoir investir dans un bien éligible à la réduction d’impôt Pinel et conserver l’économie d’impôt.

Par exemple, le prix au mètre carré de l’investissement est limité à 5 500€/m2

Dans le cas où cette limite serait dépassée, l’économie d’impôt serait réduite au prorata du dépassement.

Exemple :

Pour un bien de 300 000 € acheté en Pinel à 8 000€/m2, l’économie d’impôt serait de : 300.000*2%*5500/8000 = 4 125 € 

La limite de la base de calcul de la réduction Pinel est de 300 000 €

Les investisseurs peuvent faire l’acquisition d’un bien Pinel d’une valeur supérieure à 300 000 € mais le montant pris en compte pour la base de calcul sera limité à 300 000 €. De plus, il est possible de faire l’acquisition de 2 logements maximum et de parts de SCPI, l’ensemble donnant droit à une réduction plafonnée à 6 000 €/an.

De plus, le rendement locatif est attrayant avec un rendement locatif annuel d’environ 2,7% net hors avantage fiscal Pinel. Bien évidemment, comme tout investissement immobilier, il n’y a pas de garantie en capital, en liquidité et sur les revenus générés distribués.

Les zones éligibles au dispositif et le plafonnement des loyers

Les biens qui sont éligibles au dispositif Pinel doivent être situés dans des villes où la demande locative est suffisamment élevée, toute les grandes villes peuvent bénéficier de ce dispositif. Les villes avec une plus faible démographie doivent disposer d'un agrément délivré par la préfecture de région afin d’être éligibles au dispositif. Ainsi, fin 2017 au moment de la reconduction de la loi Pinel pour une durée de 4 ans, la ville de Dunkerque s’est vue exclure du dispositif Pinel, car la ville ne faisait pas partie des zones « tendues » c’est à dire où la demande de logement est supérieur à l’offre.

Chaque ville éligible est ainsi catégorisée en 4 grandes zones en fonction du prix moyen au mètre carré et de la densité de population. Les villes appartenant à la dernière zone, la zone C ont été exclues du dispositif lors de la reconduction de la loi fin 2017. Les quatre zones bénéficiant du dispositif sont :

• La zone A bis : Paris et la petite couronne.
• La zone A : agglomération de Paris, côte d’azur, agglomération de Genève.
• La zone B : Départements d'outre-mer et autres agglomérations où les loyers sont élevés (Toulouse, Bordeaux, Clermont-Ferrand...).
• La zone B2 : grande couronne parisienne, villes-centres de certaines agglomérations, communes en Corses.

Les loyers perçus par l’investisseur sont plafonnés selon le barème ci-dessous pour pouvoir permettre à un plus grand nombre de locataires de bénéficier du renouvellement du parc immobilier :

Les avantages d’un investissement en SCPI Pinel

L’avantage de l’investissement en SCPI Pinel est que son ticket d’entrée minimum est assez faible, à partir de 5 000€. Le fonctionnement de la SCPI vous permet également de ne pas devoir gérer votre bien : trouver le locataire, payer les charges et revendre le bien. En effet, vous bénéficiez dès la première année de l’avantage fiscal. Vous n'avez donc pas besoin d’attendre la livraison du bien et vous touchez vos loyers sans charges supplémentaires.

Bien évidemment, comme tout investissement immobilier, il n’y a pas de garantie en capital, en liquidité et sur les revenus générés distribués.

Dans quels scénarios faut-il envisager un investissement en loi Pinel ?

L’investissement en loi Pinel est intéressant dans plusieurs situations :

• Pour la protection de sa famille (en cas de décès) ;
• Pour la préparation d'un revenu complémentaire pour votre retraite ;
• Pour la transmission de votre patrimoine à vos héritiers ;
• Pour la constitution ou diversification de votre patrimoine.

La population française est de plus en plus consciente que le système de retraite s'essouffle et qu'il est nécessaire d'épargner le plus tôt possible afin de se protéger et s'assurer une retraite confortable. C'est ainsi que le dispositif Pinel prend tout son sens.

Comment préparer sa retraite grâce au dispositif pinel?

Une fois le dispositif mis en place et l'engagement de location révolu (6,9 ou 12 ans), vous aurez la possibilité de continuer à percevoir les rentes locatives générées par la location de votre bien ou alors choisir de récupérer un capital après la revente de votre bien. Votre investissement sera amorti une fois à la retraite et vous pourrez percevoir un complément de revenus à votre pension de retraite.

Comment se constituer un patrimoine à travers le dispositif pinel?

Il est tout à fait possible de réaliser un investissement en loi Pinel sans apport. En effet, votre acquisition est financée par les loyers que vous percevrez et l'avantage fiscal obtenu vous permettra de vous générer un effort d'épargne à intégrer dans le projet. Vous vous créez rapidement un patrimoine sans mobiliser toutes vos liquidités et avec un effort d'épargne réduit.

Comment protéger ses proches avec un tel investissement? 

Le financement de votre bien se fait via un crédit immobilier avec lequel vous souscrivez une assurance de décès invalidité. En cas de décès ou invalidité, vos proches n'hériteront d'aucune dette car votre bien sera financé par l'assurance et les loyers mensuels qui l'accompagnent.