Sofidy, un des leaders du marché de la SCPI

Introduction

SOFIDY est une société de gestion créée en 1987, avec donc plus de 30 ans d’expérience. Elle conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne principalement orientés vers l’immobilier de commerces et de bureaux.

Elle propose plusieurs types de produits comme :

• SCPI ;
• OPCI ;
• OPCVM Immobiliers.

Premier acteur du marché en terme de capitalisation des SCPI, SOFIDY possède 5,1 milliards d’euros d’actifs sous gestion, elle fait aujourd’hui partie du paysage de la gestion d’actif immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, SOFIDY est reconnue pour la qualité et la régularité des performances et de ses fonds.

SOFIDY offre son expertise dans plusieurs domaines :

• Collecter et gérer l’épargne publique et institutionnelle : pour cela, elle développe des solutions d’épargnes pour répondre aux besoins patrimoniaux, comme percevoir des compléments de revenu, préparer sa retraite, la succession.
• Investir pour le compte des épargnants : SOFIDY est l’un des principaux investisseurs français en immobilier d’entreprise depuis 1987. Elle a une politique d’investissement principalement basée sur des actifs immobiliers en France et en Europe (Belgique, Pays-Bas, Allemagne) visant à mutualiser les risques.
• Gérer le patrimoine immobilier : SOFIDY gère au quotidien du patrimoine immobilier constitué de plus de 4 200 actifs en France et en Europe.

Aujourd’hui, SOFIDY gère pour le compte de plus de 45 000 épargnants et un grand nombre d’institutionnels, pour une gestion de totale de 4,5 milliards de patrimoine immobilier.

Pour veiller à la pérennité de ses investissements, SOFIDY possède près d’une vingtaine d’Asset Manager accompagnés d’équipes supports veillant en permanence à l’occupation et l’optimisation des taux d’occupation financier des actifs sous gestion.

De plus, elle possède aussi une équipe de Fund Manager dédiée à la gestion Financière des fonds afin de prévoir tous les scénarios possibles dans le but d’optimiser la rentabilité des solutions d’épargne proposées.

La stratégie de SOFIDY est donc de proposer à ses investisseurs des services complets, de qualité, tout en garantissant une gestion optimale des actifs.

Sofidy s’offre la 1^ère place en tant qu’acteur indépendant des SCPI dans la gestion d’actifs immobiliers.

En 2018, Sofidy à annoncé des résultats qui lui ouvre les portes des meilleures SCPI sur le marché. Solutions d’épargne immobilière qui va au-delà des performances globales que l’on peut observer sur le marché.

Nous pouvons prendre pour exemple :

• SCPI Immorente (diversifié en France et en Europe) sort un taux de distribution de + 4,70% s’accompagnant d’une augmentation du prix moyen à l’acquisition de parts de + 0,61%. Son taux de rendement interne s’élevant à la hauteur de + 9,52 %.
• La SCPI Efimmo 1 (investissement en immobilier de bureaux principalement) affiche un taux de distribution de l’ordre de +5,06% en hausse par rapport à 2017 (4,88%). Son TRI s’élevant à + 8,81%.

La collecte brute en 2018 représente 498 millions d’euros, +4% par rapport à l’année précédente. Sur ce même montant, c’est 414 millions d’euros qui émanent des principales SCPI de Sofidy et 84 millions d’euros sur ces autres fonds comme OPCVM, OPCI grand public, professionnel…

Le patrimoine géré par la société de gestion Sofidy représente environ 5,1 milliards d’euros à la fin de l’année 2018.

Différences et points commun SCPI et OPCI

Ces deux types de placements immobiliers font tous les deux partie de ce qu’on appelle des investissements indirects via « la pierre papier ».

• Les points communs 

Ces deux placements disposent d’une gestion collective et d’une mutualisation des risques.

Les étapes d’investissement sont les mêmes, l’épargnant va recevoir en contrepartie, une fraction des loyers encaissés par la SCPI proportionnelle au nombre de parts que celui-ci aura souscrit. Il percevra alors trimestriellement des loyers par la société de gestion.

C’est une société de gestion de portefeuille qui va agir pour le compte de la société et celui des porteurs de parts. De plus la société est agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers).

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• Les différences

Composition de leurs actifs

Les SCPI se composent uniquement d’immobilier dans le but de louer afin de pouvoir dégager un rendement. Au contraire les OPCI vont avoir une partie d’achat d’immeubles à hauteur de 60 à 90 % et le reste va être investi sur des produits plus risqués comme des actions et obligations cotées.

La fiscalité

Les gains reçus d’une OPCI sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. En revanche, les revenus perçus par les SCPI sont imposés en fonction de la tranche marginale d’imposition incluant de plus les prélèvements sociaux. On peut donc déduire une fiscalité totale de 62,2% pour une SCPI contre seulement 30 % pour un OPCI.

Concernant l’impôt sur la fortune (IFI), ne touchant que le secteur immobilier la SCPI est donc frappée sur la totalité de son parc immobilier alors que OPCI n’est touché que de 60 % le reste étant composés d’actifs monétaires côtés en bourse.

Accessibilité

Pour pouvoir acquérir une part de SCPI celles-ci sont disponible le plus souvent à partir de 1000 € au moins. Les OPCI quelques dizaines ou centaines d’euros suffit pour pouvoir s’en procurer.

Dernières actus

• Rachat de Sofidy par Tikehau

La société de gestion de Tikehau rachète la société Sofidy pour une valeur de 120 millions d’euros.

Sofidy lance un projet en vue de se rapprocher de la société Tikehau Capital. Objectif pour Sofidy poursuivre sa politique en abordant une gestion de ces actifs immobiliers sûre et diversifiée.

Tikehau est une société spécialisée dans la dette privée d’entreprise et dans la gestion de FCP et SICAV classiques. Sofidy exerce son activité principalement dans la gestion de SCPI, d’OPCI et de SCI. Ce rachat a permis à la société Tikehau de développer son activité immobilière, en triplant la valeur de ses actifs sur le marché.

Les SCPI et OPCI de Sofidy   

IMMORENTE

Créée en 1988, la SCPI Immorente de Sofidy SA est la référence des SCPI murs de commerces. Depuis plus de 25 ans, c’est prioritairement en centre ville qu’Immorente investit dans des murs de commerces. Il s’agit d’une SCPI à capital variable.

Sur les quatre dernières années, les taux de redistribution annuels d’Immorente sont supérieurs à la moyenne des taux de redistributions des SCPI. Au titre de l’exercice 2018, Immorente affichait une performance de 4,70% alors que la moyenne des SCPI était de 4,35%.

Le patrimoine immobilier d’Immorente est majoritairement composé de commerces. En effet, les commerces représentent 61,5% de leur patrimoine immobilier. La détention de Bureaux représente 30,9% de leur patrimoine immobilier tandis que les 7,60% restant sont dédiés à d’autres murs.

Leurs principaux locataires sont des grands groupes tels que le Groupe Casino, Carrefour, Jardiland ou encore But. Immorente détient précisément 2 086 unités locatives et affiche un taux d’occupation financier de 93,33%.

Immorente est aujourd’hui la plus grande capitalisation de France en SCPI. Au terme de l’exercice 2018, elle a atteint une capitalisation de 2.936 milliards d’euros. Elle reste une SCPI accessible puisqu’au 1^er janvier 2019, le prix de la part a été fixé à 330 euros, elle n’a pas évolué depuis 2018. Il faut au minimum souscrire à 4 parts, c’est à dire, 1 320 euros. Quant à la valeur de retrait, elle est de 297 euros.

Lorsqu’il s’agit d’acheter de nouveaux biens, la stratégie d’Immorente reste identique depuis vingt ans. En effet, elle vise à racheter des murs de commerces loués mais qui présentent de préférence des loyers inférieurs à ceux du marché. Immorente vise, de manière générale, des locaux avec des tailles modestes.

En s’inscrivant dans un optique de partenariat avec les enseignes dans des opérations d’externalisation, Immorente va être en très bonne position lorsqu’elle souhaitera se positionner sur des murs avec des emplacements de premiers ordres.

Depuis vingt ans, IMMORENTE a développé un important savoir-faire pour réaliser tous les ans des remises à niveau de loyers utiles pour améliorer des rendements et des valeurs des actifs concernés. Grâce à sa politique d’achat de murs de commerces à loyers faibles, IMMORENTE possède actuellement un important réservoir de plus-values latentes.

EFIMMO 1

La SCPI Efimo 1 a vu le jour en octobre 1987. Créée par la Banque Française et la Compagnie Française de Gestion, c’est en 2000 que la société de gestion Sofidy également gestionnaire de la SCPI Immorente reprend sa gestion et entre, dès 2004 dans une période de collecte significative.

La SCPI Efimo1 investit majoritairement en France, à Paris et en Île de France, mais également dans les principales métropoles régionales (Lille, Bordeaux, Marseille, Nantes…etc). 

Elle dispose donc d’un patrimoine mutualisé réparti de la sorte :

• 49,42% en région parisienne (hors Paris) ;
• 25,53% en Province ;
• 13,29% à Paris ;
• 9,88% à l’étranger (Allemagne, Belgique, Pays-Bas) ;
• 1,88% en investissements indirects.

Les 909 actifs qui composent la SCPI sont répartis de la manière suivante :

• 85,17% dans des bureaux ;
• 7,63% dans des commerces de centre-ville et milieu urbain ;
• 6,34% dans divers locaux commerciaux ;
• 0,85% en divers.

Parmi les locataires d’Efimo 1, on distingue :

• Des administrations et organismes publics ou parapublics ;
• Des grands groupes privés ;
• Des enseignes commerciales importantes.

Caractéristiques

• Prix de souscription : 230€
• Minimum de souscription : 10 parts
• Date d’entrée en jouissance : 1^er jour du troisième mois suivant la date d’encaissement de souscription
• Valeur de retrait : 207€
• Accrédité du visa SCPI de l’AMF n°15-19 datant du 31 juillet 2015

Fin 2018, on observe un cumul total de 4 974 437 parts souscrites pour une capitalisation totale (prix de souscription x nombre de parts) de 1 144 120 510€.

Performances

L’année 2018 a été riche en performance pour la SCPI Efimo 1 avec environ 80 millions d’euros investis pour un taux de rentabilité moyen de 6,1%.

On observe que le résultat par part a subi une hausse passant de 11,46€ en 2017 à 11,83€ en 2018. Cette performance est due à l’augmentation du taux d’occupation financier passant de 94,2% en 2018 contre 92,4% en 2017. 

Ces performances élevées permettent de confirmer un dividende par part ayant pleine jouissance sur l’exercice en évolution positive à 11,64€ traduisant un taux de distribution de 5,06% rapporté au prix de souscription actuel (4,88% en 2017, 4,83% en 2016), tout en augmentant le report nouveau.

Taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne (TRI) est indicateur de performance de la SCPI.  Ce dernier sert à mesurer l’opportunité et l’intérêt de réaliser une opération d’investissement, et permet à l’investisseur de comparer plusieurs SCPI.

Voici le TRI de la SCPI Efimo 1 :

	2017	2018
TRI sur 10 ans	4,94%	4,89%
TRI sur 15 ans	8,92%	7,86%
TRI sur 20 ans	6,92%	7,03%
Depuis l’origine	8,87%	8,81%

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SOFIPIERRE

Fondée en 1987, la société Sofidy est une société de gestion connue pour avoir lancé Immorente. Avec plus de cinq milliards d’actifs sous gestion, elle est le premier acteur indépendant du marché français. En 1999, elle reprend la SCPI Sofipierre avec trois axes majeurs : collecter, investir et gérer les investissements immobiliers. 

Depuis 30 ans, la SCPI Sofipierre diversifie son portefeuille sur l’ensemble du territoire français et en zone euro, notamment en Belgique, où elle connaît un rendement de 4,62% en 2018. Avec un taux d’occupation financier de 94%, cette SCPI investit principalement dans l’immobilier commercial.

Ancienne SCPI Malraux, Sofipierre est devenue une SCPI classique diversifiée avec l’avantage de prendre en considération les problématiques environnementales. L’ensemble des immeubles composant les investissements de la SCPI Sofipierre respectent des normes, soucieux de respecter les normes écologiques mais également de respecter ses valeurs, la SCPI Sofipierre s’engagent auprès de ses clients à investir uniquement dans ces résidences.

En évoluant de 1999 à 2018, la SCPI Sofipierre oriente progressivement ses investissements vers les commerces et l’immobilier d’entreprise, et arrive en 2018 avec un patrimoine de 74% dans le commerce et respecte une répartition entre l’Ile-de-France 17%, Paris 31% et la province à 48%. Avec une capitalisation de plus de 100 millions d’euros, elle s’exporte ponctuellement en Europe avec 4% de ses investissements en Belgique. Cette répartition présente 2 avantages significatifs : d’une part mutualiser le risque. En diversifiant son patrimoine, l’effondrement d’un placement n’entraine aucune conséquence majeure. Il faudrait donc que l’intégralité des parcs immobiliers ou actifs s’effondrent pour qu’un risque soit considérable. Parallèlement à cette mutualisation, la SCPI Sofipierre ayant d’abord été une SCPI Malraux, elle possède de nombreux biens, ce qui facilite la diversification ainsi que la mutualisation du risque locatif notamment.

Sur l’ensemble de ces 10 dernières années, le taux d’occupation financier se maintient à une moyenne de 94%, la valeur de la part connaît une hausse de 3% et la SCPI Sofipierre a distribué près de 4,6 millions d’euros de dividendes en 2018. Avec un rendement annuel de 4,80% sur ces 5 dernières années elle se positionne comme une SCPI offrant rentabilité, sécurité et respect de l’environnement.

Le prix de la part est de 605€, connaissant ainsi une hausse de 30% depuis 2009 en franchissant pour la première année le prix de 600€.

La SCPI opte pour une stratégie énergétique, en prêtant attention à la performance des actifs dans lesquels la société de gestion investit. Cette stratégie à pour ambition d’améliorer la satisfaction ainsi que la rentabilité : c’est-à-dire d’une part la satisfaction des locataires mais également la rentabilité en réduisant les coûts des travaux puisque ces investissements correspondent déjà aux normes environnementales demandées. La société Sofidy cherche donc au travers de ce type d’investissement des opportunités sur le territoire français.

Depuis 2004, Sofipierre a opté pour une stratégie d’élargissement en offrant une nouvelle possibilité à ses clients : recourir à l’emprunt pour financer leurs investissements. Cet emprunt est limité à 50% de la valeur du patrimoine afin d’éviter une mauvaise gestion de trésorerie mais il offre une solution supplémentaire pour ses clients.

IMMORENTE 2
 

Immorente 2 est une SCPI à capital fixe, crée en 2011 par la société de gestion Sofidy.

Ce fonds dispose d’une actualité récente puisque le 26 décembre 2018, cette SCPI à procédé à la 7^ème augmentation de son capital et ce, pour un montant de 11 526 200 €, soit 17 577 455 € prime d'émission incluse. Elle sera ouverte jusqu'au 13 décembre 2019. 

Le prix de souscription de la part a de ce fait été revalorisé de 290 à 305 €, ce qui représente une variation de +5,17%.

Avec 74,8 millions d’euros de capitalisation au 31 décembre 2018, et un rendement de 2,9% en 2018. Le dividende touché par nombre de part détenu était de 8,40 euros en 2018.

Si vous souhaitez acquérir des parts de cette SCPI aujourd’hui, il faudra compter un ticket d’entrée minimum de 30 500 euros (puisque la part est à 305 euros et le minimum de parts à souscrire est de 100). De plus il est possible de souscrire à cette SCPI dans le cadre d’une assurance vie.

Les frais de souscriptions sont de 12% et les frais de gestion sont eux de 0,58%.

La plus grande majorité des investissements portent sur de l’immobilier commercial en centre ville et seulement 3% de son parc immobilier est composé de bureaux. Pour ce qui est de la géographie de l’investissement, la plupart est fait en France métropolitaine. On compte 40% des actifs détenus à Paris, et le reste est répartis dans les autres grandes villes françaises : Lyon, Marseille, Bordeaux, ou encore Rennes.

La gestion des biens détenus par Immorente 2 a été performante en 2018. Les ratios d’exploitation sont excellents à l’image des acquisitions réalisées en septembre 2018 pour un montant de 9,4 millions d’euros, puisqu’il en ressort un taux de rentabilité moyen de 4,22% sur les nouvelles acquisitions. Pour ce qui est du taux d’occupation financier, il s’est amélioré avec 98,03% en 2018 contre 96,67% fin 2017. Enfin, le taux d’endettement à une nouvelle fois était réduit passant de 37,89% fin 2017 à 34,66% en septembre 2018. Cela laisse présager une capacité d’investissement renouvelée et donc des rendements à la hausse.

Catégorisé comme une SCPI de rendement, ce fonds se base sur une stratégie d’investissement orientée plutôt vers du moyen-long terme, ce qui explique pourquoi le rendement est en deçà de la moyenne de la catégorie. Plutôt que la recherche d'un rendement élevé, la société Sofidy privilégie une hausse régulière du prix de la part de sa SCPI Immorente 2.

Cet objectif est atteint puisque depuis 2011 le prix de la part est passé de 240 euros à 305 euros aujourd’hui.

Du fait de cette stratégie, il est communiqué le TRI réalisé soit 5,5% depuis 5 ans.

En conclusion, pour réellement apprécier le rendement de ce placement il faut se pencher sur la performance « globale » en additionnant le rendement et la revalorisation des parts.

Si l’on procède d’une telle manière, cette SCPI affiche une performance globale confortable de 8,07%.

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SOFIPRIME

Créée le 29 août 2016, la SCPI SOFIPRIME est rattachée à la société de gestion SOFIDY. Celle-ci mène une politique qui consiste à distribuer des dispositifs d’investissement en toute indépendance. L’approche de la société de gestion s’appuie sur une expertise immobilière reconnue dans le métier de l’immobilier depuis plus de 30 ans. La société de gestion compte environ 160 collaborateurs qui sont spécialisés dans les métiers de l’épargne et de l’investissement en immobilier.

Créée en 1987, la société de gestion conçoit et développe des produits d’investissement qui sont axés en majorité vers l’immobilier de commerce et de bureaux. Avec plus de 5,1 milliards d’euros sous gestion, la société SOFIDY est un gestionnaire de référence en France et en Europe sur le marché de la gestion d’actifs immobiliers.

La société de gestion SOFIDY mène une politique d’investissement principalement axée vers l’immobilier locatif résidentiel de qualité. La sélection de cet immobilier est faite de préférence dans les arrondissements et micromarchés résidentiels parisiens. De ce fait, les quartiers résidentiels des arrondissements centraux comme par exemple le quartier des Champs Elysées, Notre Dame, Plaine Monceau etc. À noter que jusqu’à 30% du patrimoine de la SCPI SOFIPRIME est investi dans des locaux à usage professionnel ou commercial. Notamment des locaux qui sont susceptibles d’être transformés en logement d’habitation et situés en priorité dans les mêmes secteurs géographique pré ciblés par la société de gestion SOFIDY. De plus, la politique d’investissement privilégie les actifs susceptibles de générer une valorisation sur le moyen à long terme.

Capitalisation, valeur de la part et valeur de retrait :

Type de SCPI	Rendement
Capital	Fixe
Valeur de la part à l’achat	235 euros
Frais de gestion et de souscription	12%
Valeur de retrait	N.C

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OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE

Le 30 Janvier 2018, un nouvel OPCI a vu le jour grâce à la société de gestion SOFIDY. Cet OPCI dénommé SOFIDY PIERRE EUROPE a été conçu, pour citer la société de gestion, pour « constituer une alternative innovante à l’investissement immobilier physique et qui s’adresse aux investisseurs intéressés par une plus grande disponibilité de leur épargne immobilière ».

L’horizon de placement conseillé pour sur cet OPCI est de minimum 8 années et il est estampillé « immobilier d’entreprise européen », car la démarche d’investissement de cet OPCI est de viser les bureaux, les commerces, l’habitation et l’hôtellerie non seulement localisés en France, mais également en Europe, avec une priorité accordée aux pays de l’Europe du Nord. On retrouvera par ailleurs au sein de cet OPCI, des actifs financiers des entreprises du secteur immobilier.

Pour une présentation complète des actifs détenus au sein de cet OPCI, voyons ci-dessous l’allocation réalisée :

• Les liquidités représentent entre 5% et 35% du total de l’actif de l’OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE ;
• Les actifs financiers évoqués ci-dessus représentent entre 20% à 35% de l’actif de l’OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE, et les actifs financiers détenus sont dans 10% des cas, des entreprises connexes au secteur immobilier et dans 90% des cas sont des entreprises du secteur immobilier.
• L’immobilier côté ne représente que de 0 à 14% de l’actif de l’OPCI SOFIDY PIExRRE EUROPE ;
• L’immobilier indirect non côté et direct, représente une grande partie avec des proportions qui peuvent représenter de 51% à 60% de l’actif de l’OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE.

Sur 4 100 actifs gérés par la société de gestion SOFIDY, on dénombre 172 actifs immobiliers gérés hors de France, ce qui représente une superficie totale de 183 000 mètres carrés, essentiellement en Allemagne, Pays bas et Belgique.

La valeur totale de ceux gérés en France, est de 420 Millions d’euros.

Concernant l’OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE, au 15 Février 2019, sa capitalisation était de 10,48 millions d’euros pour la partie immobilière, et de 17, 41 Millions d’euros au total.

La valeur liquidative de l’OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE est publiée au rythme bimensuel.

Au 15 Février 2019, le prix d’une part (Valeur Liquidative) de l’OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE, était de 101,96 euros.

Lorsqu’on analyse l’évolution du prix de part de l’OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE, on constate que ce prix est à son plus haut depuis un an, soit sa création. Le plus bas connu par le prix d’une part de l’OPCI SOFIDY PIERRE EUROPE était de 99,68 euros.

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