Société Civile de Placement Immobilier : le rôle de la société de gestion

Investir en immobilier locatif est l’un des investissements favoris des Français. Mais avec des tickets d’entrée de plusieurs dizaines - voire plusieurs centaines - de milliers d’euros, cet investissement n’est pas accessible à tout le monde. Et si l’épargnant est en mesure d’acquérir un bien locatif grâce à ses fonds propres ou à travers un crédit (lui permettant de profiter de l’effet de levier), ce type de projet comprend de nombreux risques ainsi que des contraintes.

De ce fait, l’investissement en “pierre-papier” a gagné en notoriété ces dernières années. Ce placement présente de nombreux avantages tels que des tickets d’entrée faibles, aucune gestion locative, la perception de loyers mensuels ou trimestriels, la diversification du patrimoine, la mutualisation des risques, etc. Or derrière toute cette organisation se cache une société de gestion. Quel est donc exactement le rôle de la société qui s’occupe de ce parc immobilier ?

Les différents types de sociétés de gestion

Il existe deux types de sociétés de gestion. D’une part, les grandes sociétés de gestion affiliées à des établissements bancaires ou à des assurances (qui peuvent être considérées comme des produits « maison » des banques). D’autre part, les sociétés de gestion dites indépendantes, elles-mêmes davantage spécialisées dans les marchés de niches tels que la santé par exemple.

Les missions des sociétés de gestion

Le principal avantage de l’investissement en SCPI consiste en ce que la société de gestion s’occupe de la gestion locative :

Élaboration de la stratégie et la gestion du patrimoine

La première mission de la société de gestion est d’élaborer et de mettre en œuvre la stratégie de la SCPI. Cela comprend la sélection, l’achat et la revente des biens qui composent le parc immobilier. La société de gestion garantit la stratégie patrimoniale de la SCPI.

Collecte des fonds et émissions des parts

Lorsque les individus réalisent un investissement en SCPI, ils effectuent un virement ou envoient un chèque à la société de gestion. Ils reçoivent en échange leur attestation de propriété qui prouve l’acquisition des parts. Si l’investisseur souhaite céder ses parts, il lui suffit de rédiger une lettre à la société de gestion. Les fonds sont versés sur le compte bancaire de l’épargnant entre 6 et 8 semaines après réception de la lettre.

Gestion locative

Le plus gros avantage de l’investissement en pierre-papier est l’absence de gestion locative pour l’investisseur. La société de gestion s’occupe de cette problématique. Elle encaisse et redistribue les loyers, assure le paiement des charges, réalise et supervise les travaux d’entretien et de rénovation du parc immobilier etc. Elle vérifie aussi la solidité des locataires et conclut des baux commerciaux (non des baux civils). L’intérêt des baux commerciaux est que si le locataire quitte le bien avant la date prévue, ce dernier se doit de payer la totalité des loyers restant dus jusqu'à la date prévue initialement.

Gestion comptable et administrative

La société de gestion est également responsable de la gérance des capitaux et des flux de trésorerie. C’est cette société qui réalise la comptabilité et qui organise les AG (Assemblée Générale).

Les obligations des sociétés de gestion

Étant réglementées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), les sociétés de gestion se doivent de respecter un certain nombre de contraintes.

Informer les associés

Le droit d’information des associés est imposé par l’AMF aux sociétés de gestion. Cette information se fait au travers de la publication de BTI (Bulletins Trimestriels d’Information) ainsi qu’un rapport annuel complet reprenant les informations suivantes :

• Les investissements et cessions de l’année
• L’activité locative c’est-à-dire le taux d’occupation, le poids des locataires etc.
• Le compte de résultat ainsi que le bilan financier
• L’inventaire complet et détaillé du parc immobilier
• Le rapport du conseil de surveillance

Respecter le délai de carence avant distribution des loyers

Afin de ne pas défavoriser les anciens associés face aux nouveaux entrants, la société de gestion se doit de maintenir un délai de carence (compris entre 4 et 6 mois en moyenne) avant de reverser les loyers aux nouveaux investisseurs. Ce délai de jouissance permet à la société de gestion de mettre en place sa stratégie en investissant dans de nouveaux immeubles afin de ne pas devoir baisser les loyers des anciens associés pour pouvoir en reverser aux nouveaux.

En bref

L’investissement en SCPI présente de nombreux avantages car la société de gestion s’occupe de toute la charge locative. De ce fait, il s’agit d’un placement très attractif avec une rentabilité intéressante et un risque moindre, autant pour les particuliers ayant une capacité d’investissement importante que ceux disposant de sommes plus faibles. Ce qui permet à chacun d’investir dans l’immobilier.

La société de gestion n’est pas propriétaire du parc immobilier : les associés possédant les parts détiennent les actifs à hauteur de leur placement. En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent des loyers - qui peuvent être comparés à des dividendes - mensuellement ou trimestriellement sur leur compte en banque.

Tout comme l’immobilier classique, les parts de SCPI peuvent être démembrées (nue-propriété et usufruit) afin d’anticiper la succession.