Sélection des SCPI, les 4 ratios à analyser pour faire votre choix

Choisir sa ou ses SCPI peut parfois se révéler être un véritable parcours du combattant tant les critères de sélection sont nombreux et parfois peu significatifs. Au delà du rendement affiché de nombreux ratios remplissent les fiches descriptives des SCPI : RAN, PGR, valeur de reconstitution et de réalisation…

SCPI-8 vous aide à y voir plus clair parmi ces indicateurs pour faire votre sélection sur des critères tangibles.

Que signifie RAN et PGR?

RAN : Report A Nouveau

Le report à nouveau est un indicateur important lorsqu'il s'agit d'analyser la pérennité du taux de distribution de la SCPI.

Le report est une notion comptable qui n'est pas spécifique aux SCPI, cet indicateur nous donne des informations sur la politique de gestion appliquée par la SCPI.

Le report à nouveau est une partie du bénéfice de la SCPI non distribué aux associés. Il s'agit donc d'une partie des loyers perçus qui sont directement provisionnés en trésorerie. Cette réserve de distribution peut être utilisé pour rémunérer les associés en cas de baisse du rendement locatif. Un report à nouveau important est le signe d'une politique de distribution prudente de la SCPI qui préfère lisser la performance dans le temps.

Cependant,  choisir une SCPI en comparant uniquement les plus importants RAN n'est pas non plus une analyse pertinente. Gardons en tête qu'un fort report à nouveau est autant de loyers non distribués aux associés. De même, une SCPI ancienne aura logiquement accumulé plus de RAN qu'une SCPI récente.

Le RAN n'exprime pas un flux de trésorerie mais un montant de provision. Ce montant est exprimé soit un pourcentage du revenu annuel soit en nombre de jours. La valeur du RAN doit donc être appréhendée d'une part en fonction de la typologie du parc immobilier de la SCPI mais surtout en fonction du nombre de locataires mis en rapport avec le nombre de biens en location.

PGR : Provisions pour Grosses Réparations

Restons dans le thème de la gestion de trésorerie, point central de la gestion d'une SCPI qui doit gérer son parc immobilier sur une vision long terme, une gestion de bon père de famille en somme.

Comme le RAN, le PGR est une valeur comptable. Il exprime cette fois les provisions pour grosses réparations.

Les normes environnementales prennent de plus en plus d'importance dans la construction d'immeuble et les locataires sont de plus en plus attentifs aux critères « énergétiques » dans leur choix de locaux. Les SCPI doivent donc maintenir en état leur parc immobilier mais aussi engager des dépenses important pour le modifier aux changements de normes.

La valeur du PGR doit donc être appréhendée en fonction de la typologie du parc immobilier de la SCPI, les plus anciennes SCPI auront de plus lourds travaux afin de rénover les vieux immeubles afin de les rendre compatible avec la demande locative.

Que signifie valeur de reconstitution et valeur de réalisation?

Valeur vénale d'un immeuble

La valeur vénale d'un immeuble est évaluée par expertise indépendante exercée par un expert agréé par l'AMF. "La valeur vénale d'un immeuble locatif pour une SCPI est le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où se trouve cet immeuble." (Art. 3-1 - Arrêté du 26 avril 1995)

Valeur de réalisation d'une SCPI

La valeur de réalisation est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société.

C'est donc le capital que la SCPI récupère si elle vend tous ses biens.

Valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution d'une SCPI est égale à sa valeur de réalisation augmentée de l'estimation des frais générés par une reconstitution de son patrimoine. La valeur de reconstitution d'une part est la valeur de reconstitution de la SCPI ramenée à une part.

C'est donc la somme à débourser pour racheter l'ensemble du parc immobilier de la SCPI plus sa trésorerie en partant de zéro.

Notre conseil de sélection des SCPI : le prix de souscription doit être compris entre la valeur de reconstitution et la valeur de réalisation.