Les SCPI de la société de gestion VOISIN

La société de gestion Voisin, filiale du Groupe Foncière ATLAND depuis 2015, est une société de gestion de SCPI et OPCI. A ce jour, le groupe gère 3 SCPI. Elle se distingue de ses concurrents par son orientation privilégiée vers les régions françaises.

Elle est également présente sur le marché des placements, tels que des OPCI.

Fonctionnement d’une SCPI

Une SCPI a pour objectif  la gestion d’un parc immobilier locatif par des professionnels (la société de gestion). Son but principal pour les investisseurs est de bénéficier des avantages de l’immobilier (perception d’un loyer, valorisation d’un capital dans le temps) sans les contraintes classiques (problèmes dans la gestion locative, charges non prévues, etc). Les SCPI permettent d’investir dans de l’immobilier d’entreprise, auparavant inaccessible à de simples investisseurs à cause des montants trop élevées.

De ce fait, le bail commercial protège d’autant plus l’investissement.

Le principe de la pierre-papier a vu le jour dans les années 70 avec la création des premières SCPI au sein de la société Périal. Son objectif est d’acheter à plusieurs un bien trop cher pour une seule personne.

Les revenus générés par des SCPI correspondent à des revenus fonciers, fiscalisés sur le territoire français à votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition) et également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Leur fiscalité peut être un frein à l’investissement pour les plus fortement fiscalisés.

L’investissement s’adapte au budget de l’investisseur et non l’inverse, vous achetez un certain nombre de part en fonction de votre enveloppe disponible. Il en est de même au moment de la revente, vous pouvez revendre tout ou partie de vos parts de SCPI. C’est un placement extrêmement flexible.

La mutualisation du risque sécurise l’investissement en SCPI vis à vis d’un investissement immobilier classique. En effet, lorsque vous avez 100 locataires différents, si l’un d’entre eux ne paye plus son loyer, vous ne serez pas impacté de la même manière que pour votre appartement en location.

Rôle d’une société de gestion

La société de gestion d’une SCPI, telle que Voisin, a plusieurs rôles. Elle est agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et doit respecter de nombreuses obligations règlementaires.

Ses tâches principales sont la gestion d’un parc immobilier à travers la collecte de fonds d’investisseurs, le sourcing des biens dans lesquels vont être investis les fonds des futurs associés, la gestion locative des biens de la SCPI, la collecte des loyers, l’accomplissement des éventuels travaux, le versement des loyers aux associés et passage chez le notaire.

Son objectif principal est la bonne gestion de la SCPI, comme une vraie société. Elle prend les décisions pour la SCPI : les stratégies d’investissement, les augmentations de capital, les éventuelles cessions d’actifs, etc.

Elle a également pour rôle de définir les éventuelles revalorisations de prix de part. C’est à dire, qu’en fonction de la valeur d’expertise déterminée par l’expert immobilier indépendant chaque année, la société prend la décision ou non de l’augmentation. Elle n’a cependant par champ libre : la valeur du prix de part doit toujours être comprise entre -10% et +10% de la valeur d’expertise. Ainsi, les SCPI revalorisent de manière prudente afin de ne pas avoir à baisser leur prix de part dans le temps.

Les trois SCPI du groupe Voisin

• Epargne Pierre

La SCPI Epargne PIerre est une SCPI à capital variable créée en 2013 avec une stratégie d’investissement diversifiée principalement en régions (à hauteur de 70%). A titre exceptionnel, il peut être possible d’investir dans de l’immobilier résidentiel. Les biens immobiliers de cette SCPI seront uniquement situés en France et en Union Européenne (si des opportunités se présentent).

Son taux d’occupation financier est de 96,96%. 

Le rendement de cette SCPI se positionne au dessus de la moyenne du marché avec une rentabilité de 5,97% par an sur l’année 2018.

• Immo placement

Immo placement est une SCPI spécialisée dans le bureau investie en province. Elle investit dans des biens de qualité, dont les caractéristiques principales sont l’importance de l’emplacement afin de faciliter l’éventuelle relocation du bien. Son taux d’occupation est de 92,27%. Cette SCPI est une SCPI à capital fixe et est actuellement ouverte à la souscription.

La rentabilité annuelle de cette SCPI était de 5,48% par an en 2018.

• Foncière rémusat

Spécialisée sur le secteur du commerce (90% de son patrimoine), et principalement située en régions (90% également), la SCPI Foncière Rémusat est une seconde SCPI à capital fixe. Elle se positionne aussi bien sur des commerces de centre-ville que de périphérie urbaine. Son taux d’occupation financier est de 96,25%. C’est une SCPI qui investit dans des boutiques et centres commerciaux. A ce jour, elle est fermée à la souscription. Il n’est donc pas possible de souscrire à des parts, mis à part sur le marché secondaire. 

Elle a affiché un rendement annuel de 5,45% sur l’année 2018.

Dans le cas des SCPI à capital fixe, le principal risque est le manque de liquidité : en effet, il peut être compliqué de revendre ses parts sur le marché secondaire (au prix et dans le délai souhaité). Dans le cas des SCPI à capital variable, c’est plus simple car le capital étant ouvert, vous connaissez le prix de vente à l’instant T, il n’y a pas de système de négociation du prix de la part. De plus, le délai  moyen de revente des parts est de 2 mois. Soit un nouvel entrant rachète vos parts au prix fixé, soit la société de gestion ne trouve pas de contrepartie donc elle les rachète elle même.

Dans un portefeuille SCPI, il est toujours primordial de diversifier sur plusieurs SCPI mais aussi sur des sociétés de gestion distinctes. Malgré la diversification présente au sein d’une seule et même SCPI, il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Chaque SCPI aura une stratégie d’investissement bien à elle.

Pour ce faire, nous vous conseillons de votre faire accompagner dans vos recherches et placements par un interlocuteur indépendant qui n’aura pas de lien économique avec une société de gestion en particulier. Il saura vous conseiller au mieux en fonction de votre situation et besoins.