SCPI : quel est l'intérêt pour les sociétés de gestion d'investir en Europe ?

Les sociétés de gestion dites européennes ou ayant des actifs en Europe sont des SCPI de rendement de droit français. Ces dernières possèdent une partie de leur patrimoine immobilier ou, dans certains cas, l’intégralité à l’étranger.

La zone géographique privilégiée et uniquement accessible est l’Europe. En effet qu’il s’agisse de pays de la zone Euro tels que l’Allemagne, l’Espagne, les Pays-Bas ou encore l’Italie, il est également possible d’investir hors de la zone Euro au sein de pays comme la Pologne ou le Royaume-Uni. Investissement considéré et présenté comme diversifié et plus protecteur, c'est du fait de ses actifs situés au sein de différentes régions françaises. L’investissement à l’étranger, pour les SCPI, est une suite logique permettant de continuer la stratégie de diversification patrimoniale.

Certains marchés (notamment en Ile de France) sont de plus en plus concurrencés sur certains secteurs et connaissent également une forte hausse des prix du fait d’une demande accrue. 

En élargissant d’abord leur horizon d’investissement, les SCPI se tournent plus que jamais vers un marché inconnu et novateur, l’Europe. Deux SCPI dites européennes ont initiées cette nouvelle stratégie : d’une part la SCPI Eurofoncière 2 qui est gérée par le gestionnaire la Française AM et dans un second temps la SCPI Actipierre Europe gérée par la société de gestion Ciloger. Les deux SCPI ont vu le jour respectivement en 1982 et en 2007. Si elles font figure de pionnières et de leader dans le domaine des investissements en Europe, elles restent durant plusieurs décennies des SCPI marginalisées et peu suivies par les autres sociétés de gestion.

L’accélération de ce processus d’européanisation commence en 2012 lorsque Corum Origin voit le jour et commence une impressionnante sélection d’actifs au travers de l’Europe. Des Pays-Bas à la Pologne en passant par la Slovénie ou encore la Lituanie, les marchés encore inconnus se retrouvent être un pari gagnant pour la SCPI gérée par Corum Asset Management. 

Depuis, une vague s’est emparée des SCPI et chacun cherche désormais à réaliser des acquisitions innovantes et audacieuses permettant de booster leur rendement et d’augmenter leur diversification. Cette vague est massivement soutenue par les épargnants français qui cherchent à investir au sein de secteurs et de zones géographiques propices qui ne sont pas forcement accessibles au grand public. De plus, on retrouve rapidement la perspective de pouvoir investir au sein de zones offrant de forts rendements et permettant de multiplier la mutualisation du risque au sein des actifs détenus par la société de gestion. 

Au delà des actifs, l’investissement sur d’autres pays européens est aussi une aubaine afin de cibler de nouveaux locataires professionnels qui sont souvent installés sur le territoire et qui cherchent à se développer. C’est donc aussi un moyen de mutualiser le risque locatif en augmentant et diversifiant le type de locataire. Il est donc question ici de mutualiser le risque, de rendement et de zones à fort potentiel, mais quel est l’intérêt pour les sociétés de gestion d'investir en Europe ? 

1. L’immobilier en Europe, une niche rentable et astucieuse

L’immobilier, notamment tertiaire, est de loin la niche la plus favorable et rentable de l’immobilier en Europe. Si on retrouve l’immobilier d’entreprise comme marché le plus prisé et le plus actif, tant par les investisseurs que par les entreprises locataires, les autres marchés tendent à combler un petit décalage dans les investissements. Par exemple, en 2019, le montant des transactions pour réaliser des acquisitions à atteint 12,2m de m2. Ce phénomène a été accompagné d’une forte demande locative, ayant eu pour conséquence de baisser les carences et vacances locatives au sein des grandes capitales européennes. 

On retrouve donc une hausse des taux d’occupation pour les SCPI qui ont réalisés des acquisitions au sein de ces dernières. Enfin, parmi les effets positifs, la possibilité d’investir en Europe a créé un certain engouement pour les investisseurs français, et plus spécifiquement concernant ceux ayant une volonté de diversifier leur actifs et leur patrimoine immobilier. Une corrélation a été créée entre ce soutien financier et les investisseurs professionnels (les gestionnaires des SCPI) qui a permis de provoquer une hausse des prix dans la grande majorité des capitales européennes et donc des loyers plus intéressants. C’est donc avant tout un investissement astucieux pour les investisseurs professionnels, qui disposent désormais de plus de choix et de possibilité pour sélectionner des actifs en Europe et sur des marchés différents. 

De plus, il s’agit d’une occasion particulièrement intéressante pour les épargnants qui ne disposent pas nécessairement de moyens pour investir vers ce marché européen, et qui peuvent désormais y accéder par le biais des SCPI européennes. 

2. Une expertise historique et européenne

Attention néanmoins car ce type d’investissement est risqué même pour un épargnant aguerri dans le secteur immobilier. L’avantage présenté par les SCPI est d’avoir un gestionnaire plus ou moins historique sur le marché français mais aussi agrée par les différentes autorités nationales et internationales ; Afin de réaliser les formalités liées aux acquisitions immobilières dans les capitales ou villes européennes. De plus, elles connaissent et maîtrisent la fiscalité européenne, elles peuvent donc négocier les meilleures opportunités et obtenir des rentabilités plus avantageuses pour les redistribuer par la suite. Pour certains d’entre elles, les actifs gérés et la gestion représentent plusieurs milliards d’euros, il est donc question d’avoir une stratégie de développement et des perspectives d’innovation pour conserver les avantages européens.

Pour un épargnant français, il serait donc question des marchés immobiliers étrangers, les habitudes de consommation ou encore la langue du pays dans lequel il souhaite investir en Europe. La SCPI maitrise cet aspect et l’utilise comme une force pour repérer les meilleures opportunités. 

3. Un patrimoine diversifié et une rentabilité boostée.

La complémentarité et la mixité des actifs sont les maitres mots qui règnent au sein de ces SCPI. Elles diversifient les acquisitions immobilières et tentent de réaliser une sélection des pays mais aussi des secteurs d’activités pouvant apporter une mutualisation enrichissante et une protection supplémentaire pour leur patrimoine. 

En se tournant vers des pays dynamiques, politique stable et présentant une bonne pérennité, il existe donc des cibles prioritaires ou l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Italie, l’Espagne ou encore l’Irlande font office de leader dans le domaine de part leur dynamise et leurs garanties. De plus en plus prisés, ces pays ne sont plus les seuls concernés puisqu’on retrouve également la Finlande, la Belgique, le Portugal ou encore des pays plus atypiques par le profil tels que la Slovénie, la Lettonie ou la Lituanie. Il reste évidement les pays hors zones euro comme le Royaume-Uni et la Pologne qui sont des cibles privilégiées puisqu’elles offrent des revalorisations et des contextes économiques très favorables (faible chômage, consommation des ménages en hausse). 

En réalisant des acquisitions dans les commerces, en bureaux, ou encore dans la santé, le tourisme, les épargnants réalisent une diversification considérable et prennent donc un risque minimum pour un rendement attractif. En effet, les rendements des meilleures SCPI européennes varient entre 4,5% et 5,5% net, sans prendre en compte les revalorisations de parts(sans être constante, la moyenne est autour de 1,5%). L’avantage majeur pour les épargnants est la fiscalité qui est drastiquement améliorée grâce à la fiscalité supportée par les SCPI européennes. On notera par exemple que les prélèvements sociaux sont exonérés pour les épargnants français, qui réalisent donc un gain de 17,2%.