SCPI : Quel bilan en 2023 ?

L'année 2023 a marqué un tournant crucial pour le marché immobilier. Confrontés à des augmentations abruptes des taux d'intérêt, les gestionnaires ont démontré transparence et réactivité pour prendre des décisions éclairées dans un contexte difficile. Le taux de distribution des produits s'est révélé résistant et conforme aux attentes, tandis que les mécanismes de liquidité ont été activés en partie pour répondre aux parts en attente. Les améliorations des indicateurs macroéconomiques et des conditions du marché ouvrent la voie à des perspectives positives pour l'année 2024.

Collecte brute des SCPI en 2023 : un retour à la moyenne après une année record

En 2023, la collecte brute des SCPI a atteint 7,7 milliards d'euros, marquant un retour à la moyenne observée entre 2018 et 2020 après une année 2022 exceptionnelle. Au quatrième trimestre de 2023, la collecte brute des SCPI s'est établie à 1,24 milliard d'euros, se rapprochant du volume enregistré au trimestre précédent (1,35 milliard d'euros). La répartition de cette collecte demeure inégale entre les différents acteurs du marché, avec une prédominance des SCPI "diversifiées", "santé et éducation", et "logistique et locaux d’activité", représentant près des trois quarts de la collecte brute trimestrielle. En revanche, la part des SCPI "bureaux" a diminué à 20 % au quatrième trimestre, comparativement à 33 % pour l'ensemble de l'année.

Taux de distribution des SCPI : des projections positives pour 2024

Le montant substantiel de la collecte brute en 2023 s'explique principalement par la régularité et la stabilité des distributions versées aux investisseurs. Au cours de cette année, les distributions attribuées par les SCPI ont respecté les anticipations du marché, le taux de distribution moyen de l'ensemble des catégories de SCPI se maintenant à +4,52 % en 2023, ce qui représente une stabilité par rapport à l'année précédente.

Les taux de distribution par catégorie de SCPI demeurent également stables par rapport à 2022, oscillant entre 4,1 % pour les SCPI à prépondérance "bureaux" et 5,9 % pour les SCPI à prépondérance "logistique et locaux d’activité". En ce qui concerne l'exercice 2024, les perspectives sont globalement positives quant à l'évolution des dividendes par part.

Au cours de l'ensemble de l'année 2023, des parts d'une valeur de 2 milliards d'euros ont été échangées sur le marché secondaire, ramenant ainsi la collecte nette annuelle des SCPI à 5,7 milliards d'euros (sur une collecte brute totale de 7,7 milliards d'euros). Après une année exceptionnelle en 2022, la collecte nette de 2023 se situe au niveau de celle de 2020, bien qu'elle présente des caractéristiques atypiques liées à la pandémie de Covid-19, ou, sur une période de comparaison plus étendue, à celle de 2016.

Pendant le quatrième trimestre, les SCPI ont enregistré un volume notable d'ordres de rachat, atteignant un total de 1,3 milliard d'euros en prix de souscription. De ce montant, 400 millions d'euros de rachats de parts ont été compensés par de nouvelles souscriptions au quatrième trimestre, ainsi que par des collectes passées non investies pour certaines SCPI.

À la date du 31 décembre 2023, la valeur des parts en attente de retrait s'élève à 2,1 milliards d'euros, représentant ainsi 2,3 % de la capitalisation totale du marché. Cependant, la situation des parts en attente varie considérablement d'une SCPI à l'autre : parmi les 216 SCPI recensées, 99 SCPI gérées par 17 sociétés de gestion présentaient des parts en attente de rachat à la fin de l'année 2023, tandis que 121 SCPI gérées par 40 sociétés de gestion n'avaient aucune part en attente de rachat à la même date. Ces dernières SCPI ont généré l'essentiel de la collecte brute du quatrième trimestre 2023, totalisant 1,03 milliard d'euros, soit 80 % de l'ensemble des souscriptions.

À la fin de l'année 2023, la capitalisation globale des SCPI s'établit à 90,1 milliards d'euros.

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Évolution des valorisations et performances

Le prix de part moyen pondéré de la capitalisation a enregistré une baisse de 4,9 % entre le 1er janvier et le 31 décembre 2023. Cette diminution moyenne reflète principalement les ajustements de prix immobiliers constatés au cours de l'année 2023 avant la clôture de l'exercice. Au début de 2024, les prix des parts devront prendre en considération ces valeurs d'expertise de fin d'année et intégrer d'éventuels ajustements nécessaires pour stimuler la collecte.

Ces ajustements sont anticipés pour redynamiser les souscriptions, offrant ainsi aux investisseurs la possibilité de bénéficier, en 2024, de prix ajustés et de taux de rendement en hausse.

Source : ASPIM