SCPI : Pourquoi investir en Allemagne plutôt qu'en France ?

Nous voyons émerger de plus en plus de SCPI proposant d’investir en Europe, et plus précisément en Allemagne, à l'instar de la SCPI Novapierre Allemagne. Les villes comme Hambourg, Frankfort ou Berlin sont attractives de par le prix de l’immobilier faible, mais aussi grâce à une fiscalité foncière plus douce qu’en France.

Les prix des loyers plus modérés sont-ils compensés par les autres avantages de l’immobilier allemand ?

investissement en scpi : DES SPÉCIFICITÉS ÉCONOMIQUES PLUS favorableS EN ALLEMAGNE

L’Allemagne maintient depuis plusieurs années une position stable et dominante sur le marché européen. Atteignant les 2,2% en 2017, la croissance de ce pays dépasse aisément celle obtenue durant ces 5 dernières années.

Cela s’explique par un contexte favorable à l’économie allemande, des taux d’emprunt faibles, un euro bas et des matières premières abordables. Les exportations ont fait un bond de plus de 7% et la consommation des ménages a augmentée de 2,7%.

Ce dernier chiffre reflète une situation de quasi plein emploi dans le pays permettant de dégager une augmentation du revenu disponible des foyer de 3,2%.

En ce qui nous concerne pour les SCPI spécialisées telles que Novapierre Allemagne, proposée par Paref Gestion, l’augmentation du pouvoir d’achat des foyers allemands se répercute dans le développement des commerces de grandes surfaces et des centres commerciaux. L’investissement immobilier dans ce type de biens a nettement progressé pour suivre la demande accrue des consommateurs. Les taux d’emprunts dits “primes” sont passés sous la barre des 5%, plus de 5,5 milliards d’euros ont été investis dans les centres commerciaux et les grandes surfaces en 2016.

Dans ce contexte économique florissant, il est naturel de se tourner vers des investissements immobiliers de locaux commerciaux en Allemagne pour aller chercher les rendements les plus intéressants.

RENTABILITÉ DES SCPI : DES ImpÔTS et charges PLUS AVANTAGEUX EN ALLEMAGNE

Les traités de non-double imposition entre la France et l’Allemagne font que les revenus issus des loyers sont imposés en Allemagne et non en France. Le taux d’imposition dans ce cas est fixé à 15,825%, ce qui reste dans la plupart des cas bien inférieur au barème progressif français. De plus, les intérêts d’emprunt des crédits contractés par la SCPI permettent de bénéficier d’un abattement supplémentaire de l’investisseur français. La société de gestion s’occupe de communiquer à chaque associé le montant du revenu brut ainsi que les charges et abbattements dont il bénéficie.

Il est notable aussi de préciser que les revenus perçus par les SCPI d’origine allemande ne sont pas soumis aux charges sociales en France. Cependant, ces revenus doivent être déclarés, au même titre que ceux d’origine française dans l’imprimé n°2047, dans la case n°2042. Quant à l’imposition allemande sur les revenus de la SCPI pour un investisseur français, cette dernière est de l’ordre de 10% prélevés à la source.

En définitive, même si les revenus fonciers perçus en Allemagne doivent être déclarés sur les revenus en France, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt permettant de lisser l’imposition avec les autres revenus du foyer.

Les SCPI spécialisées sur le territoire allemand sont intéressantes financièrement et fiscalement. Même si les loyers sont plus bas qu'en France, les rendements sont plus intéressants en Allemagne et ce, grâce à un prix d'achat et des taux d’intérêts plus faibles. La popularité de ce type de SCPI montre que la tendance se confirme.

Enfin, si les démarches de déclaration des revenus de source étrangère s'avèrent parfois complexes, ce type d'opération reste quoiqu'il arrive très intéressant et prometteur. Novapierre Allemagne fait d'ailleurs partie des 20 meilleures SCPI recommandées par scpi-8.com.