Les SCPI possédant des hôtels font-elles face à la crise sanitaire ?

Le début de l’année 2020 a été très mouvementé avec une situation de confinement inédite, et de nombreux secteurs économiques se sont retrouvés à l’arrêt. Dans ce contexte la bourse a fortement chuté courant mais avant d’être stabilisé grâce à la mise en place de chômage partiel et d’aide aux entreprises, notamment à travers le Prêt Garanti par l’Etat (PGE).

Il est même étonnant aux yeux du grand public d’avoir vu les indices boursiers remontés de cette manière avec un CAC 40 au plus bas (environ 3700 points) vers le 20 mars et remonté à environ 4 700 points fin avril alors que nous en étions à plus de six semaines de confinement. Ce qui en prenant un peu de recul présente une logique économique discutable, alors que les entreprises ont tourné au ralenti voir à l’arrêt sur toute cette période et auront des résultats sur le premier semestre 2020 qui seront en contradiction avec la remontée de ces indices boursiers…

Avant cette crise sans précédent, les personnes se détournaient de plus en plus des livrets bancaires garantis et des fonds euros d’Assurance Vie , à cause de performance en chute libre et se retournaient soit vers la bourse, soit vers l’immobilier.

Même si la chute é été finalement vie contenue comme expliqué ci-dessus, les deux premières semaines de confinement ont ravivé les craintes des investisseurs en bourse avec des journées où le CAC a clôturé avec des pertes journalières qui n’avaient plus été vu depuis des années.  L’impact sur l’immobilier a été sujet à débat sur la même période mais le déconfinement actuel semble rassuré les investisseurs qui se sont toujours senti rassurés face à la valorisation de la pierre.

Mais avec le retour à une situation quotidienne plus normale souhaitée par le gouvernement, et bien sûr espérée par les français, risque de revenir les débats classiques liés à des investissements locatifs, à savoir des ennuis possibles avec tel que le risque d’impayé de loyers ou la dégradation des biens en cas de locataires peu soigneux.

Ces risques, ainsi que le manque de goût des investisseurs pour la gestion, font la force des placements en SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) depuis plusieurs années. En effet, ces supports permettent de garder la force des investissements dans la pierre tout en mutualisant le risque locatif et en délégant le quotidien au gestionnaire respectif d’une SCPI.

Cependant la crise liée au Covid-19 a pu engendrer des inquiétudes, les SCPI investissant principalement dans de l’immobilier professionnel. Il est toutefois évident que les SCPI n’ont pas été touché de la même manière en fonction de leur stratégie d’investissement qui peut être dans les commerces, les bureaux, la logistique entrepôts…), dans le domaine de santé ou de l’hôtellerie.

Si les SCPI dans la santé ont posé très peu de questions, les incertitudes semblaient plus fortes en début de confinement sur les bureaux et les commerces. Les communications des questionnaires ont toutefois plutôt bien rassuré les investisseurs, sachant que les SCPI peuvent par essence diversifier les types de locataire et les lieux géographiques, ne se limitant pas uniquement à la France, certains pays comme l’Allemagne semblant avoir moins souffert du confinement que les pays latins.

Mais quand est-il des SCPI ayant choisi une stratégie dans les hôtels ? En effet, les baux proposés par les hôtels, souvent bien au-dessus de la moyenne des baux traditionnels (certains hôtels s’engageant contractuellement à louer un même bâtiment jusqu’ à 25 ans et un fort pourcentage présentant des baux supérieurs à 10 ans), ont toujours été présentés comme un point fort… jusqu’à la pandémie du Corona virus. En effet la fermeture des frontières et les mesures de confinement ont tout de suite fait ressentir une pression importante sur plusieurs secteurs lié au tourisme comme l’aviation et l’hôtellerie. 

Même si ce ne sont pas les seuls secteurs touchés, les commerces non alimentaires, les bars, restaurants, cinéma, salle de spectacle… ayant subi de plein fouet le contexte actuel, la période de déconfinement est attendue comme salutaire pour les secteurs de la restauration et des commerces « traditionnels ».

Mais se posent aussi des questions dans ces domaines sur la reprise de l’activité avec les craintes engendrées chez les français de distanciation social. Le contexte actuel a favorisé le rapprochement familial, mais les gens sont forcément encore marqués par des craintes de la proximité avec des inconnus.

De plus, des incertitudes restaient toujours de vigueur début juin sur l’ouverture des frontières. Ainsi, la situation a été préoccupante pour les SCPI qui sont spécialisés dans l’hôtellerie. La plus connue d’entre elle à ce jour, Atream Hotel, a dû s’adapter aux annonces de fermeture des frontières mais également d’établissement non considérés comme essentiel, ce qui limitait même les marchés internes. Au 5 avril 2020, 93% des établissements du parc hôtelier de cette SCPI étaient temporairement fermés, seul un hôtel Hampton by Hilton, situé à Amtersdam proposait encore des chambres à louer.

Face à cette situation sans précédent, le gestionnaire a eu ce qui est sans doute la meilleure des réactions possibles : bien que les exploitants soient engagés sur des baux de longue durée, l’équipe de gestion de la SCPI a choisi de rester proche de ses exploitants locataire en étant en communication constante avec eux. Le but étant de garder une vision « intelligente » de gestion sur le long terme et de proposer aux locataires des recouvrements leur permettant des décalages dans le temps pour ne pas les mettre dans le rouge en terme de trésorerie . Il semble évident que dans le choix de se soutenir dans ce contexte si particulier est la meilleure des solutions, et qu’il faut mieux permettre aux exploitants des reports de loyer ou d’échelonner les créances locatives , pour assurer la pérennité des hôteliers.

Même si le groupe Atream a dû en conséquence prévoir une baisse de dividende à distribuer aux investisseurs sur le deuxième trimestre, et ainsi ramener l’objectif de rendement annuel de 4,6 à 3%, nous pouvons penser que cette période – en espérant que l’économie reparte à la normale au plus vite, car tous les secteurs et les emplois seraient menacés sinon – renforcera les liens entre le gestionnaire de la SCPI et les groupes hôtelier exploitants. En instaurant un dialogue et des mesures permettant à ces derniers de s’en sortir, nous pouvons nous attendre à une reconnaissance de ses derniers, ce qui se ressentira dans la pérennité de la SCPI elle-même, quand l’hôtellerie connaitra des jours meilleurs.