SCPI Pinel : L'immobilier neuf ou rénové pour investir en SCPI ?

Les SCPI ou Société Civiles de Placement en Immobilier sont des produits financiers détenus par une société de gestion, qui elle même détient un parc immobilier (composé soit de l’immobilier d’entreprise, soit d’habitation). Le rendement de ces produits est donc directement relié aux performances des biens du parc immobilier détenus par cette société de gestion.

On distingue les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. 

Les particuliers ou entreprises souhaitant se constituer un patrimoine immobilier, afin d’en percevoir les loyers, devront se tourner vers les SCPI de rendement qui investiront dans l’immobilier de bureau. L’investissement en SCPI fiscale est cependant réservé à l’investisseur ou simple particulier à la recherche de solutions pouvant permettre de payer moins d’impôts (on parle à ce moment là de défiscalisation).

L’avantage de l’investissement en SCPI est qu’il permet la création d’un patrimoine immobilier sans fournir les efforts de gestion auxquels nous sommes soumis lors de l’achat classique d’un bien immobilier (aménagement, réparation, suivi des travaux…) en choisissant soi-même la société de gestion. De plus le risque reste relativement faible cependant les revenus provenant de SCPI sont perçus comme étant des revenus fonciers et donc soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Il est donc intéressant pour les investisseurs en quête d’optimisation de placement financier, de création de patrimoine immobilier, afin de générer des compléments de revenus, de souscrire à l’achat de part de SCPI. Il est alors recommandé, avant d’effectuer toute démarche de placement de se faire consulter par un professionnel du domaine tel qu’un gestionnaire de patrimoine qui saura (à la différence d’un banquier) vous présenter un plus large éventail de choix quant au résultat que vous recherchez et vous informer des possibilités qui s’offrent à vous et qui seront envisageables selon votre profil investisseur.

Les investisseurs faisant tous face à des problématiques plus ou moins différentes , nous allons donc par la suite nous intéresser à ceux qui sont en quête de placement leur permettant de défiscaliser, plus précisément à travers les SCPI fiscales et plus particulièrement les SCPI PINEL qui aujourd’hui rencontrent un énorme succès auprès d’investisseurs expérimentés ou encore de simples particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leur imposition.

Les SCPI Fiscales ont pour but d’investir dans l’immobilier d’habitation tel que les biens de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA, signifiant que la construction du bien qui va être acheté n’est pas achevée au moment de la vente), les biens classés, les biens avec travaux.

Le PINEL quant à lui est une niche fiscale, c’est à dire qu’il s’agit d’un investissement immobilier donnant droit à une réduction d’impôt, cependant ce produit n’est pas forcément adapté à tout investisseur ou particulier s’orientant dans une optique de défiscalisation (en effet nous parlons du PINEL mais il existe tout un éventail de produits et placements permettant d’atteindre la réduction d’impôt recherchée), tout dépendra de ses objectifs personnels. Une fois le bien acquis, il devra être mis en location, condition nécessaire pour bénéficier de la réduction d’impôt.

Il est possible de déduire, de ses impôts, de 12 à 21 pourcents du prix d’acquisition de son bien en fonction du temps que l’on s’engage à détenir et louer ce même bien. Il est à noter que la réduction d’impôt sera effective durant toute la durée de détention du bien, les réductions étant différentes selon que l’on habite en métropole ou en DOM-TOM.

Pour les habitants de la métropole voici comment se présentent les réductions d’impôts : pour une durée de détention de 6 ans (avec un plafond à 36 000€), la réduction d’impôt est de 12% de la valeur du bien (plafond à 54 000€), de 18% pour une détention de 9 ans et 21% pour une durée de 12 ans (plafond à 63 000€).

Pour les habitants des DOM-TOM voici comment se présentent les réductions d’impôts auxquelles ils ont droit suite à un investissement PINEL : pour une durée de détention de six ans, le pourcentage de la réduction d’impôt s’élève à 23% de la valeur du bien acquis (plafond à 69 000€) , pour une détention de 9 ans elle s’élève à 29% (plafond à 87 000€) et à partir de 12 ans de détention cette réduction atteint 32% de la valeur du bien acquis en Pinel (plafond à 96 000€). Les biens immobiliers étant soit neufs , soit anciens, l’investissement en SCPI PINEL n’échappe pas à cette règle, bien entendu, en fonction du type de logement choisi on s’expose à des risques et on doit s’attendre à des résultats différents.

Quant à l’investissement dans l’immobilier ancien :

• Il s’avère plus rentable que l’immobilier neuf si jamais le montant de vos impôts est peu élevé.
• Il permet plus de souplesse quand à la revente (il est plus simple de revendre de l’immobilier ancien que neuf).
• La rentabilité est (en moyenne) plus élevée que sur de l’immobilier neuf.

À la suite de cette analyse, il est bon de penser que toute personnes souhaitant opter pour de la défiscalisation via les SCPI devrait s’orienter vers de l’immobilier ancien.

Concernant l’éligibilité des SCPI PINEL françaises, il vous faut tout d’abord :

• Avoir la nationalité française,
• Le montant de l’investissement à l’année ne doit pas excéder 300 000€,
• Les logements doivent être obligatoirement loués à des particuliers ou entreprises en possédant les moyens.

Il est à rappeler que la SCPI PINEL a pour but de remplir des objectifs de défiscalisation et non de rendement, ce qui explique le faible taux de rendement de ces SCPI (les SCPI de rendement se situant aux alentours de 5%, les SCPI fiscales quant à elles voient leur rendement proche des 2%).

L’investissement en SCPI PINEL est donc un placement qui peut s’avérer intéressant pour ceux qui sont dans une optique de défiscalisation, toutefois , il est recommandé de se faire accompagner (lorsque l’on envisage d’investir en dans tout type de produit financier) par un conseiller en gestion de patrimoine (de préférence indépendant).