SCPI Pinel : Le guide complet de l'investisseur

Une SCPI Pinel est une SCPI qui permet de bénéficier des mêmes avantages qu’un investissement dans un bien locatif classique accrédité au dispositif Pinel, avec notamment la réduction d’impôt. La SCPI Pinel va sélectionner plusieurs biens éligibles au dispositif pour y investir avec la collecte des capitaux auprès des épargnants. Les investisseurs ne sont pas chargés de sélectionner les biens puisque la société de gestion s’en charge. Cela va permettre de présenter certains avantages par rapport à un investissement locatif classique comme la mutualisation du risque locatif et de revente, les risques étant répartis sur plusieurs biens immobiliers.

Fonctionnement d’une SCPI Pinel

Une SCPI Pinel va bénéficier des mêmes avantages qu’une SCPI de rendement, c’est à dire mutualisation du risque locatif et du risque de revente, l’absence de gestion et un ticket d’entrée adaptable à chaque budget. Les minimums de souscription sur les SCPI Pinel sont variables mais ils se situent généralement entre 5 000 € et 10 000€, donc beaucoup moins élevé qu’un bien locatif qui nécessite au minimum 100 000 € à 150 000 € d’investissement.

La durée d’investissement dans une SCPI Pinel est moins flexible que sur une SCPI classique. En effet, l’investisseur peut difficilement revendre sa SCPI avant le terme mise en vente du patrimoine de la SCPI qui intervient au terme du dispositif. L’investisseur peut revendre ses parts sur le marché secondaire (marché de gré à gré) mais il risque de subir une forte décote. Au terme du dispositif, le parc immobilier est revendu par la société de gestion, ce qui permet de déterminer la valeur liquidative des parts. Au terme de la revente de tous les biens qui dure environ 1 an, les souscripteurs pourront revendre leurs parts et récupérer un capital équivalent au nombre de parts détenus et de la valeur de revente des biens immobiliers.

De plus, préalablement à la location des immeubles, la SCPI procède à une ouverture de la période de souscription pour une durée de 30 à 36 mois. Cette période permet à la SCPI de se constituer un parc immobilier qu’elle va louer par la suite. En attendant le placement des fonds, les cotisations sont placées sur des investissements à capital garantie. En résumé, la SCPI Pinel présente bien des avantages notamment au niveau de l’absence de gestion et de la réduction d’impôt mais les fonds sont en général bloqués sur une période de 15 à 16 ans.

Quel est le fonctionnement du dispositif Pinel ?

Les différentes lois de défiscalisation en investissement immobilier qui se sont succédées telles que les lois Scellier, Duflot et Pinel sont des dispositifs qui permettent à des contribuables fiscalisés de pouvoir bénéficier d’une économie d’impôt. La loi Pinel permet d’investir dans de l’immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt constante de 2% du montant investi chaque année sur une période de 6, 9 ou 12 ans. À partir de la neuvième année, le montant de la réduction d’impôt est de 1% par an.

• Le montant global de réduction correspond à :
• 12% de la somme investit sur 6 ans
• 18% de la somme investit sur 9 ans
• 21% de la somme investit sur 12 ans

De plus, un certains nombres de critères sont nécessaires pour pouvoir investir dans un bien éligible à la réduction d’impôt Pinel et conserver l’économie d’impôt.

• Le prix au mètre carré de l’investissement est limité à 5 500€/m2

Dans le cas où cette limite serait dépassée, l’économie d’impôt serait réduite au prorata du dépassement.Exemple : pour un bien de 300.000 € acheté en Pinel à 8 000€/m2, l ’économie d’impôt serait de : 300.000*2%*5500/8000 = 4125 € 

• La limite de la base de calcul de la réduction Pinel est de 300 000 €

Les investisseurs peuvent faire l’acquisition d’un bien Pinel d’une valeur supérieur à 300 000 € mais le montant pris en compte pour la base de calcul sera limité à 300.000 €. De plus, il est possible de faire l’acquisition de 2 logements maximum et de part de SCPI, l’ensemble donnant droit à une réduction plafonnée à 6000 €/an.

Les zones éligibles au dispositif et le plafonnement des loyers

Les biens qui sont éligibles au dispositif Pinel doivent être situés dans des villes où la demande locative est suffisamment élevée, toute les grandes villes peuvent bénéficier de ce dispositif mais pour des villes avec une plus faible démographie, pour être éligibles au dispositif, les communes doivent disposer d'un agrément délivré par la préfecture de région. Ainsi, fin 2017 au moment de la reconduction de la loi Pinel pour une durée de 4 ans, la ville de Dunkerque s’est vue exclure du dispositif Pinel, car la ville ne faisait pas partie des zones « tendues » c’est à dire où la demande de logement est supérieur à l’offre.

Chaque ville éligible est ainsi catégorisée en 4 grandes zones en fonction du prix moyen au mètre carré et de la densité de population. Les villes appartenant à la dernière zone, la zone C ont été exclues du dispositif lors de la reconduction de la loi fin 2017. Les quatre zones bénéficiant du dispositif sont :

• La zone A bis : Paris et la petite couronne.
• La zone A : agglomération de Paris, côte d’azur, agglomération de Genève.
• La zone B : Départements d'outre-mer et autres agglomérations où les loyers sont élevés (Toulouse, Bordeaux, Clermont-Ferrand...).
• La zone B2 : grande couronne parisienne, villes-centres de certaines agglomérations, communes en Corses.

Les loyers perçus par l’investisseur sont plafonnés selon le barème ci-dessous pour pouvoir permettre à un plus grand nombre de locataires de bénéficier du renouvellement du parc immobilier :

Investissement à crédit :

Avec des taux d’intérêts d’emprunt très bas, de l’ordre de 1,5% à 2% pour un prêt de 15 ans ou 20 ans, l’effet de levier est optimal. Il y a une possibilité d’acheté des parts de SCPI pour des montant de 100.000 € ou 150.000 € qui ne nécessiteront qu'un faible effort d’épargne d’environ 150€ à 250€ par mois.

L’investissement en SCPI Pinel est une très bonne solution pour réduire ses impôts, se constituer un patrimoine qui est possible de réaliser pour une fiscalité du foyer à partir de 3 000 €. Les mensualités de crédit seront en effet remboursées par les loyers générés et par l’économie d’impôt.