Les SCPI fiscales qui offrent les plus grosses réductions d'impôt

L'une des grandes nouveautés de la loi Pinel, est d'aligner l'avantage fiscal accordé aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), sur celui des particuliers. Le dispositif Pinel, à travers une acquisition en direct dans l’immobilier neuf, est en apparence un dispositif intéressant. Néanmoins, attention aux faces cachées de la mesure, qui parfois, coûtent plus cher à l’investisseur que ce qu’il espérait, en achetant un bien destiné à la location.

La SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, tournée vers le locatif de biens immobiliers pour le secteur tertiaire, semble plus sûr. Premièrement, car les locataires sont multiples et de grands groupes, qui ne sont jamais en défauts de paiement, et deuxièmement, puisque la totalité de la gestion de la location est confiée à une société, pesant plusieurs milliards d’euros.

Rappel du principe de la SCPI

La SCPI est une société civile, qui permet d'investir dans des immeubles dédiés à la location. L'acheteur achète des parts de cette société, elle-même propriétaire d'un ou plusieurs biens immobiliers, et en perçoit une part des loyers. Ce dispositif de «pierre-papier» permet ainsi, de diversifier son patrimoine en s'assurant de percevoir des revenus réguliers.

Quel avantage fiscal pour les SCPI avec la loi Pinel?

L'avantage fiscal pour les personnes qui souhaitent acquérir des parts de SCPI est désormais calculées de la même manière, que pour les particuliers qui achètent un bien immobilier.

Cet avantage fiscal est calculé sur la totalité du montant investi dans une SCPI, et non plus sur 95 % de l’investissement. Le porteur de parts doit toutefois s'engager, à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement de location choisit.

La réduction d'impôt, est donc calculée de la même façon que pour l'achat d'un logement neuf :

• 12 % du montant investi dans une SCPI, pour un engagement de 6 ans, dans la limite de 36 000 € ;
• 18 % du montant investi dans une SCPI, pour un engagement de 9 ans, dans la limite de 54 000 € ;
• Jusqu’à 21% du montant investi dans une SCPI, en cas de prolongement de l'engagement jusqu'à 12 ans, dans la limite de 63 000€.

Simplicité et facilité de gestion 

En achetant des parts de SCPI, l’investisseur n’a rien à faire, puisque c’est la société civile qui achète et gère les biens, leur location puis revente. Vous investissez dans la pierre, sans véritablement mettre un pied sur le terrain, à la fois simple et économe en temps. D'où le terme souvent utilisé, d’investissement dans la «pierre-papier». Autre avantage de la SCPI Pinel : on réalise immédiatement l’économie d’impôt, l’année de la souscription. Pour un bien neuf physique, il faut souvent attendre deux à trois ans, le temps de la fin des travaux.

LES POINTS DE VIGILANCE :

Comme tout investissement immobilier, l’achat de parts de SCPI, est soumis aux fluctuations du marché immobilier. La valorisation des parts à la revente, n’est pas garantie. Il faut noter également, une assez faible liquidité des parts sur le marché secondaire.

Autre point de vigilance, dans le cadre des SCPI Pinel, vous devez veiller à ce que la société de gestion prenne bien toutes les dispositions, pour respecter les conditions d’accès à la réduction d’impôt Pinel : bâti respectant les normes RT 2012 ou le label BBC, respect des durées d’engagement de location et de plafonnement des loyers, etc.

Enfin, vous devez vérifier le niveau des frais d’entrée et de sortie, variables d’une SCPI à l’autre et souvent non négligeables.

L’investissement dans les parts de SCPI constituent un investissement intéressant, étant donné le taux de rendement pour des contraintes pratiques limitées, comparé à un investissement et une location en direct.

L’accès est également plus souple (à partir de 1 500 €). Soyez toutefois vigilant dans le choix de la SCPI, ciblez les sociétés qui gèrent des biens implantés dans des zones attractives et dotées d’un patrimoine immobilier suffisant (au minimum 100 à 150 millions d’euros) pour mutualiser les risques et les défauts de paiement des locataires.

L’achat des parts de SCPI à crédit, est également préférable. Vous pouvez en effet déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, pour optimiser facilement votre fiscalité.