Les SCPI de Perial Asset Management : données et caractéristiques

PERAL est une société de gestion fondée en 1966 avec le lancement de l’une des premières SCPI du marché. Elle gère 3 SCPI, 1 OPCI, 2 mandats avec plus de 44 000 associés porteurs de parts et 40 clients institutionnels. C’est la 1^ère société de gestion de portefeuille certifiée ISO 9001. PERIAL, c’est 4,3 milliards d’euros d’actifs sous gestion avec 725 millions d’investissements immobiliers engagés en 2019 mais également plus de 500 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, près de 1500 baux et plus de 1 400 000 m2 gérés par PERIAL AM. PERIAL gère 3 SCPI qui ont toutes une stratégie bien distincte : PFO2, PF GRAND PARIS et enfin PFO.

PFO2

Elle cible les principales métropoles françaises et européennes. En effet, la valorisation de l’immobilier dans ces grandes métropoles est plus rapide qu’ailleurs. La desserte en transports en commun est toujours plus importante dans le choix des implantations. De plus, les marchés européens permettent à PFO2 de se positionner sur des actifs avec des baux fermes de très longues durées (supérieurs à 15 ans) qui n’existe pas en France.

La spécificité de PFO2 est de faire du développement durable une source de création de valeur. En effet, la SCPI œuvre depuis 10 ans à permettre d’envisager sereinement l’application du décret tertiaire. Le parti prit étant que les SCPI qui n’auront pas fait l’effort d’intégrer l’amélioration des performances énergétiques verront leur performance s’effriter à long terme. Elle est leader du marché de développement durable et d’amélioration des performances énergétiques.

Elle dispose d’un portefeuille de locataires très diversifié et solide :

• 91% de bureaux à 95% dans les grandes métropoles européennes
• 18% des loyers perçus à l’étranger dans des économies moins impactés (Allemagne, Pays-Bas)
• 53% des entreprises sont des Entreprise de Taille Intermédiaire (ETI) et de Très Grandes Entreprises (TGE)
• Notation « Risque Faible » pour 83% des locataires
• 1% de loyer adossé sur le chiffre d’affaires des locataires
• Les 25 plus gros locataires représentent 38% du loyer et sont notés 15/20 en moyenne
• Top 10 locataires : BNP Paribas, FNAC, AYMING, ESGCV, LAFARGE SERVICE, LAND HESSEN, APICIL, SGPA, Haarlemmerweg, CITROEN.

En terme de répartition typologique et géographique du patrimoine immobilier, il y a une réelle volonté stratégique de mettre en avant les bureaux plutôt que les commerces et d’étendre son champ d’action en Europe. En effet, PFO2 consacre 91% aux bureaux contre 5% aux commerces et 4% à l’enseignement et activité. De plus en terme de répartition géographique, alors qu’en 2017 PFO2 attribue 89% de son patrimoine en France (44% en île de France, 40% en régions et 5% à Paris) et 11% en Europe, au 1^er trimestre 2020 18% est attribué à l’Europe contre 82% en France (42% en île de France, 37% en régions et 3% à Paris).

PFO2 est une des plus grosses SCPI du marché avec une collecte brute en 2019 de 298M€, un taux de distribution du dividende brute de 4,61% contre 4,51% en 2018, un dividende versé de 9€ en 2019 contre 8,6€ en 2017, et un taux d’occupation réelle de 94% au 1^er trimestre 2020. De plus, la valeur de reconstitution au 31/12/2019 est de 200,75€ contre 196€ pour la valeur de la part et 11,2% de baisse de valeur possible avant d’entamé la valeur de reconstitution.

Impact du COVID 19 : Le taux de recouvrement des T1 au 20/04/2020 est de 97% et seulement 1,8% du loyer des T2 sont annulés. Le total des demandes représente 26% du total du portefeuille avec seulement 0,7% d’annulation et 6,5% de suspension avec échéancier.

PF GRAND PARIS

La stratégie de PF GRAND PARIS est d’assurer une durabilité des revenus potentiels et d’être la référence des SCPI de bureaux en île de France en ciblant des immeubles de bureaux loués à des locataires de qualité dan des marchés locatifs établis et pérennes. En effet, dans toute l’Europe l’économie se concentre autour des grandes villes au détriment des agglomérations de taille moyenne et à la faveur du Brexit et du projet du Grand Paris, l’île de France continue à accroître son attractivité pour les investisseurs étrangers.

Tout comme PFO2, elle dispose d’un portefeuille de locataires très diversifié et solide :

• 94% d’actifs de bureaux et seulement 4% de commerce
• 74% de sièges sociaux
• Notation Altares « Risque faible » pour 82% de locataires
• Les 25 plus gros locataires représentent 32% du loyer
• 0% de loyer adossé sur le chiffre d’affaires des locataires
• Top 10 Locataires : Siemens, Axa, Leoni Wiring, Euro Disney, Space Management, Yoplait, Horex, CAMIEG, Jouve, CAVIMAC

En terme de répartition typologique et géographique du patrimoine immobilier, PF GRAND PARIS est surtout une SCPI française de bureaux puisque qu’elle a 94% dédié aux bureaux (contre 92% en 2017) au détriment de 4% de commerces et 2% d’activité. En terme de répartition géographique, elle dispose de 67% en île de France, de 19% à Paris et de 14% en régions.

Elle est une SCPI aux fondamentaux solides avec une collecte brute en 2019 de 116M€, avec un taux de distribution de dividende brute de 4,38% et un taux d’occupation réelle de 94,5% au 1^er trimestre 2020. De plus, la valeur de reconstitution au 31/12/2019 est de 570,52€ contre 532€ pour la valeur de la part et 15,2% de baisse de valeur possible avant d’entamé la valeur de reconstitution.

Impact du COVID 19 : :  Le taux de recouvrement au 1^er trimestre 2020 est de 93% et seulement 1,6% des loyer de T2 annulés. Le total des demandes effectuées par les locataires représente 22% du total du portefeuille et sur ces 22%, seulement 1,3% d’annulation.

PFO

Créée en 1998, PFO mise sur la diversification de son patrimoine au travers de deux axes : 1er axe, une diversification typologique en investissant dans des hôtels, des résidences étudiantes ou des résidences séniors dont l'exploitation est corrélée à d’autres cycles économiques que les immeubles de bureaux. 2e axe, une diversification géographique qui se traduit par des investissements en Allemagne, en Italie, aux Pays-Bas, en Espagne… des marchés où nous considérons que les perspectives d’appréciations sont importantes. Cette double diversification mutualise notamment les risques locatifs de la SCPI PFO.

Elle dispose d’un portefeuille de locataire diversifié économiquement et géographiquement :

• Une SCPI diversifiée avec une majorité de bureaux : 59%
• 22% des loyers perçus à l’étranger dans des économies moins impactés (Allemagne, Pays Bas)
• 53% d’Entreprise de Taille Intermédiaire (ETI) et de très grandes entreprises (TGE)
• Notation Altares « Risque faible » pour 73% des locataires
• 9% du loyer total perçu adossé sur le chiffre d’affaires des locataires
• Les 25 plus gros locataires représentent 42% du loyer
• 100% des hôtels loués à des locataires solides avec un loyer non indexé sur l’activité
• Top 10 locataires : Bluewater, Peugeot, Korian, GS Star, Apicil, Brunel, Star Inn, Travelodge, OREXAD, Plateno

En terme de répartition typologique et géographique du patrimoine immobilier, PFO a fait le choix d’une répartition un peu plus équilibrée. En effet, d’un point de vue typologique en 2015, 88% était dédié aux bureaux contre 59% en 2020 ; 3% dédié aux commerces en 2015 contre 20% en 2020 ; 9% en 2015 était dédié aux actifs acycliques contre 21% dans le domaine de la santé et autres. D’un point de vue géographique, en 2015, 100% était dédié à la France (50% en régions, 48% en île de France et 2% à Paris) contre 75% en 2020 avec 25% en Europe (8% en Allemagne, 12% au Pays Bas, 3% en Italie et 2% en Espagne).

La collecte brute de PFO en 2019 était de 118M€, avec un taux de distribution des dividendes bruts de 4,92% contre 4,87% en 2018 et un taux d’occupation réelle de 95,2% au 1^er trimestre 2020.

L’impact du COVID 19 :  Le taux de recouvrement fin avril 2020 des T1 est de 87% et seulement 3,5% des loyers des T2 sont annulées. Le total des demandes représente 36% sur la totalité du portefeuille avec seulement 2% d’annulation et 17,1% de suspension avec échéancier.

Pour conclure, la crise sanitaire liée au COVID 19 fait apparaît une nouvelle tendance, de nouveau besoins notamment en matière environnemental, sociétal. Elle engendre de nouveaux comportements et usages ou les accentuent. L’immobilier diversifié s’impose comme un secteur résilient, favorable à l’épargne de long terme et PERIAL par ses choix stratégique apparaît comme un acteur pour ce changement sur lequel il va falloir compter.