SCPI ou SCI : comment choisir ?

Les investisseurs choisissent souvent de mettre en place une structure d'investissement pour gérer leurs projets immobiliers, et ainsi développer leur patrimoine immobilier. La SCI (société civile immobilière) et la SCPI (société civile de placement immobilier) sont deux de ces structures très courantes. Toutes deux sont constituées d'au moins deux partenaires qui possèdent un ou plusieurs biens immobiliers et souhaitent partager le profit de ces biens. Les deux types d'entreprises sont adaptés à des profils et des projets spécifiques.

SCPI et SCI : principes

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers disposent comme sous-jacent des actifs immobiliers locatifs. Contrairement à l’investissement immobilier dit "classique", investir dans la pierre-papier correspond à un investissement immobilier indirect. La SCPI acquiert des biens immobiliers lui permettant de faire fructifier la valeur de son parc immobilier. L’achat des biens ne se fait pas au hasard. En fonction de la stratégie d’investissement de la SCPI, les biens et leur localisation peuvent varier : 

• Immeuble de santé, 
• Bureaux, 
• Hôtels, 
• Commerce, 
• Logistique. 

Ces biens étant gérés par une société de gestion, il n’y a aucune contrainte vis-à-vis des différents éléments de gestion. La société s’occupe de tout, rendant l’investissement simple et pratique. De plus, la SCPI dispose de plusieurs dizaines - voire des centaines - de locataires, mutualisant ainsi les risques d’impayés ; ce que l’on ne trouve pas dans un investissement en direct, étant donné que les loyers perçus proviennent de l’unique locataire du bien. 

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une Société Civile Immobilière - ou SCI - est une société civile dont le produit est un bien immobilier généralement locatif. Elle ne doit pas être confondue avec une Société de Placement Immobilier (SCPI). La constitution d'une SCI peut être envisagée si au moins deux personnes qui deviennent associés après la constitution de la SCI possèdent le même bien.

L'utilisation d'une SCI permet également de réaliser ce transfert dans des conditions fiscales avantageuses. Si la donation de parts de SCI donne lieu au versement d'un droit de donation déterminé en fonction de la valeur des parts, les dettes de la SCI seront prises en compte. En outre, les droits de donation s'appliquent après déduction de la subvention, qui peut être renouvelée tous les 15 ans. Il est donc possible de transférer des biens avec peu ou pas de droits de donation en transférant des actions tous les 15 ans. Notez qu'il est également possible de diviser des parts de SCI.

SCPI vs SCI : faites votre choix

L'intérêt de la SCPI

La SCPI est fiscalement transparente et n'est pas directement imposée ; chaque membre est imposé séparément sur ses revenus fonciers.

La SCPI informe les investisseurs du montant des revenus qu'ils doivent déclarer chaque année en leur adressant un courrier explicatif lors de leur déclaration de revenus. Les plus-values de cession de parts de SCPI ou de biens immobiliers sont également imposables.

Pour les contribuables résidant en France, l'imposition des plus-values de cession de parts dépend du type de SCPI (SCPI de rendement, SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de plus-value...) et du mode de détention des parts de SCPI (cash, prêt, assurance-vie, fractionnement de parts...).

L'intérêt de la SCI

Lors de la création d'une SCI, le régime fiscal des bénéfices de la société est choisi entre l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur le revenu (IR).

Une SCI doit déclarer ses revenus annuellement et mettre en place un système comptable simplifié. Elle doit être en mesure de justifier sa gestion en cas de contrôle fiscal de son bilan.

Les SCI sont soumises à un régime fiscal par défaut. Dans ce cas, la société associée dépose sa propre déclaration fiscale pour les revenus fonciers réalisés par la SCI. Cela dans les limites de sa participation, ce qui assure une grande transparence fiscale.

De nombreuses sociétés civiles propriétaires de biens immobiliers placent leurs affaires fiscales sous l'IR car c'est plus attrayant, surtout dans les premiers temps de leur création. Il est toutefois possible d'opter pour l'IS à tout moment (dans ce cas, la SCI est directement soumise à l'IS pour les bénéfices et les associés ne sont imposés que sur la distribution des bénéfices). Toutefois, cette option est irrévocable et ne peut être invoquée par les autorités fiscales à un stade ultérieur.