SCPI ou investissement locatif : les avantages et inconvénients

Le placement locatif consiste à acheter un bien immobilier et le mettre en location. Il en existe différentes formes suivant les envies, les besoins ou les possibilités de chaque investisseur. Il est possible d’acquérir un appartement, une maison ou encore un immeuble, neuf ou ancien, avec un financement à crédit ou encore si les investisseurs ont la possibilité, un investissement en cash.

Quels sont les intérêts d’un investissement locatif ? Tout d’abord, il faut savoir que pour bénéficier des avantages de cet investissement, il faut prévoir le projet sur du long terme.

• Un investissement rentable : la rentabilité d’un investissement locatif varie entre 2% et 7% en fonction de l’emplacement, de la taille du bien et de la location. Lors de la location de votre bien, vous bénéficiez de revenus complémentaires régulièrement qui vous sont versés sous forme de loyers et qui peuvent vous permettre de préparer votre retraite par exemple ou encore d’améliorer votre qualité de vie. Pour calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat du bien et de multiplier le tout par 100. Il conviendra de prendre en compte les charges et les frais de gestion dans le calcul afin d’obtenir le rendement net. De plus, comme beaucoup d’investisseurs font, il est très intéressant d’investir dans l’immobilier en empruntant (ce qui fonctionne aussi pour les SCPI). En effet, grâce à l’endettement, l’effet de levier vous permettra de développer votre patrimoine immobilier plus rapidement mais surtout pour un moindre coût et donc d’augmenter votre rentabilité financière sur votre projet. Les loyers encaissés chaque mois vous permettrons de rembourser les mensualités du crédit et donc par conséquent, votre effort d’épargne diminuera fortement.

• Plus-value : La plus-value représente la différence entre le prix d’achat du bien et le prix au moment de la revente. Comme nous le savons, sur le long terme, l’immobilier prend de la valeur. Nous pouvons le voir notamment avec les chiffres publiés par l’INSEE sur les prix de l’immobilier à Paris sur le 1^er trimestre 2020. En Ile de France le prix du mètre carré est de 6 430 euros pour un appartement, on constate une augmentation de +6,8% en un an. Vous le comprenez bien, investir dans l’immobilier aujourd’hui, vous garantit un retour sur investissement conséquent dans plusieurs années.

• Les avantages fiscaux : Certaines formes d’investissements locatifs permettent d’obtenir des avantages fiscaux tels que des réductions d’impôts, qui ont été mises en place par les pouvoirs publics. Par exemple, pour un investissement dans le neuf, la loi Pinel existe et permet de réduire vos impôts proportionnellement à la durée de location de votre logement.

Mais des inconvénients existent également dans un investissement locatif :

• Manque de flexibilité à l’entrée de l’investissement : Lorsque vous décidez d’investir dans un bien immobilier, vous n’avez pas la possibilité de choisir le montant à investir en dessous d’un certain seuil puisque l’immobilier nécessite un minimum d’argent.

• Risque de vacances locatives et de non-paiement des loyers : un investissement locatif est rentable, seulement si les loyers sont bien payés. En effet, un logement sans locataire vous engendra automatiquement des pertes. Il est tout à fait possible de prendre une assurance pour éviter les impayés, cependant cela engendre un coût supplémentaire.

• Beaucoup de gestion nécessaire et des frais supplémentaires : obtenir un bien que l’on met en location nécessite énormément de gestion et de temps de la part de l’investisseur. En effet, il est nécessaire de trouver des locataires, s’occuper des grosses réparations au besoin, s’occuper de l’achat du bien et de la vente si nécessaires ainsi que tous les papiers administratifs qui vont avec. Vous pouvez cependant faire appel à une agence immobilière pour s’occuper de cela, qui engendre néanmoins un coût bien conséquent, qui se rajoute aux frais de notaire et aux assurances.

Avantages et inconvénients d’un investissement en SCPI

Un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) correspond à l’achat de parts dans un parc immobilier composé d’actifs professionnels (bureaux, locaux, commerces, santé etc) et détenu par une société de gestion. En effet, l’investisseur obtient un pourcentage de plusieurs biens et reçoit en contrepartie des loyers. Plusieurs avantages sont présents dans cet investissement :

• Mutualisation du risque : contrairement à l’immobilier direct, lorsque vous investissez en SCPI, vous obtenez un pourcentage de plusieurs biens immobiliers, de plusieurs locataires dans plusieurs zones géographiques, ce qui diminue fortement les risques puisqu’en moyenne sur une SCPI, il y a une centaine de locataires. Si jamais un impayé de la part d’un locataire survient, l’investisseur continuera de recevoir 99% de ses loyers ce qui n’aura aucune conséquence dans la rentabilité de son placement.

• La performance : concernant la performance, la moyenne de la rentabilité sur une SCPI est entre 4,5% à 6% net de frais de gestion avec un risque modéré.

• Flexibilité : une forte flexibilité existe à l’entrée et à la sortie de l’investissement. En effet, il est possible de choisir le budget à investir à l’euro prêt puisqu’il est possible d’investir à partir d’environ 1 000€, ce qui reste abordable pour tous contrairement à l’immobilier direct. A la sortie, il est possible de revendre une partie ou la totalité de vos parts en très peu de temps puisque le montant voulu vous sera remis dans un délai d’un mois seulement grâce à une lettre recommandé de la part de l’investisseur.

• Aucune gestion à prévoir : contrairement à l’immobilier direct, c’est la société de gestion qui est composée de professionnels de l’immobilier qui s’occupe de tout. En effet, cet investissement ne vous demande aucun temps personnel. La société de gestion s’occupe de trouver les biens, de les acheter, de les revendre quand il le faut, de trouver les locataires et également de vous verser les loyers. Cela n’impacte pas votre rendement puisque les rendements sont affichés net de frais de gestion (frais entre 10% et 12%, assimilable aux frais de notaires dans l’immobilier direct).

Face à tous ces avantages, certains inconvénients existent tout de même :

• Frais de gestion : il y a des frais entre 8% et 12% qui correspondent aux frais de gestion, qui sont assimilables aux frais de notaire dans l’immobilier direct. En SCPI, en général, l’augmentation du prix de la part couvre les frais de sortie. Donc grâce à la valorisation du prix de part qui couvre les frais de souscription, vous profitez pleinement de la rentabilité avec vos loyers.

• Risque de la baisse des loyers : certaines SCPI détiennent un report à nouveau qui permet de combler ce risque de baisse des loyers.

Si l’on compare les deux types d’investissements immobiliers, il est finalement plus rentable et intéressant d’investir en SCPI puisque les frais tout comme les risques sont moindres avec une rentabilité stable dans le but d’obtenir des revenus complémentaires.