SCPI ou investissement direct : sous le papier, la pierre

Pourquoi les SCPI séduisent elles autant les investisseurs qui souhaitent se démarquer de l'immobilier locatif traditionnel ?

Tout simplement parce que "la pierre papier" propose la saveur de l'immobilier, sans en avoir l'amertume...en d'autres termes, elle présente les avantages sans les inconvénients! Mais il ne faut pas pour autant opposer l'un à l'autre, car les deux placements sont complémentaires selon le profil de l'investisseur, et même si l'augmentation des loyers (+65%) depuis les années 2000 n'a pas suivi la hausse des prix de l'immobilier (+165%), le marché national conserve malgré tout une forme acceptable. 

L'insee nous apprend que 68% du patrimoine investi par les français, se trouve dans l'immobilier traditionnel et que 57,8% d'entre eux sont propriétaires de leur logement.

Parralèlement, il existe une carence de logements locatifs, que les gouvernements successifs tentent de pallier à grand renfort de lois défiscalisantes (loi PINEL pour le neuf,CENSI-BOUVARD pour le meublé, MALRAUX pour l'ancien...etc) .L'objectif étant de booster la construction de logements neufs d'une part, et de louer à des foyers plus modestes, dont les revenus ne permettent pas l'accession à la propriété. Pour l'investisseur, ces dispositifs favorisent le rendement locatif et procurent un revenu complémentaire le jour du départ en retraite ainsi qu'un capital pouvant être transmis aux descendants.

Pierre-papier ou immobilier traditionnel?

Le premier dispositif offre une flexibilité (achat du nombre de parts de SCPI en rapport avec votre budget), vous dégage de tout soucis de gestion (assurée par la société de gestion à laquelle les SCPI sont ratachées), et accessible beaucoup plus rapidement qu'une opération immobilière (un simple échange de courrier comprenant le bon de souscription et le chèque du montant acheté peut suffire, si c'est du cash).Néanmoins, les frais de souscription ou de revente sont relativement élévé (environ 10%) mais peuvent être comparés aux frais de notaire, de gestion et de charges diverses que vous aurez avec un bien immobilier traditionnel. Attention également au choix de la SCPI, car le délai de revente peut être plus ou moins long selon les cas. 

SCPI de rendement ou SCPI fiscale ?

1,86 milliard d'euros, c'est le montant de SCPI net collecté au premier trimestre 2015, soit +47% par rapport à la même période 2014, qui représentait déjà une année reccord!

66% de cette collecte est concentré dans le tertiaire sous la forme d'immeubles de bureaux (SCPI de rendement), c'est ce qu'affirme l'Aspim (association française des sociétés de placement immobilier) et celà représente une croissance de 49,9% par rapport au premier semestre 2014.

Malheureusement les SCPI fiscales n'affichent pas les mêmes résultats, bien au contraire, puisque leur collecte s'est réduite à 10,1 millions d'euros (-44%), en partie à cause du désintérêt des investisseurs pour la loi DUFLOT, dont ils estiment qu'elle n'était pas suffisemment rentable et donc attractive.

C'est ce désintérêt que tentera de gommer la SCPI PINEL, actuellement commercialisée par 4 partenaires (CILOGER, IMMOVALOR GESTION, URBAN PREMIUM et LA FRANCAISE).

C'est en tout cas ce que laisse entendre Jean Pierre QUATREHOMME, PDG d'IMMOVALOR GESTION, avec sa toute nouvelle SCPI fiscale Allianz DomiDurable 3, qui devrait atteindre une rentabilité de 3,5%, avantage fiscal inclu.

Faut il rappeler les différents avantages de la SCPI ? dont le principal est sans aucun doute, l'accessibilité au plus grand nombre, puisqu'il vous suffit d'investir quelques milliers d'euros pour devenir associé d'une SCPI et possèder des parts (selon votre budget) dans des immeubles prestigieux, contrairement à un investissement immobilier classique, nécessitant tout de suite une mise de fonds beaucoup plus importante. De plus, la mutualisation des risques, inhérente à la multiplicité des locataires de la SCPI, assure une sécurité supplémentaire en cas de défection de l'un d'entre eux, car l'impact n'en sera qu'indolore. Troisièmement, l'avantage fiscal est quasi immédiat puisqu'il vous suffit d'investir avant la fin 2015, pour défiscaler vos revenus de cette année, et donc l'impot payable en 2016. Enfin, l'investisseur en parts de SCPI, sera dégagé de toute contrainte de gestion, puisque celle ci est assurée par la société de gestion, habilitée par l'AMF (autorité des marchers financiers).Terminé les frais d'agence, de recherche de locataire, de travaux imprévus...etc

Alors, la SCPI représente t-elle l'investissement idéal ? Comme souvent, la réalité est beaucoup plus nuancée...

Affectif important pour la Pierre

Même si les avantages de la SCPI ne sont pas remis en cause par les professionnels, l'affectif des français pour la "Pierre" demeure très présent, car ils peuvent toucher de près leur investissement et ont l'impression de pouvoir controler leur rentabilité, ce qui n'est pas le cas avec la SCPI, relativement "taxée" (environ 10% de frais de sortie en cas de revente partielle ou totale des parts), et par nature beaucoup plus abstraite puisque vous possèdez des parts d'un bien immobilier (d'où le terme Pierre-Papier). Mais in fine, lorsque l'on compare les frais de l'immobilier locatif traditionnel (frais de notaire, d'agence, de Syndic, taxe foncière...etc) ils sont très proches l'un de l'autre.

Concernant la durée d'investissment nécessaire, elle est forcément plus longue pour une SCPI.Le temps notamment, que peut prendre la société de gestion pour liquider ses actifs dans les meilleures conditions du marché,et rembourser les détenteurs de parts. Les intérêts de l'investisseurs ne sont pas toujours en accord avec ceux votés par la majorité des actionnaires en assemblée générale. D'où encore une fois, la préférence de certains investisseurs pour la pierre, afin d'en conserver l'ensemble de la gestion, de l'achat jusqu'à la revente, aux meilleures conditions du marché.

La résidence service, une autre solution

La résidence Séniors, en est une, puisqu'elle offre les avantages d'un bien immobilier classique, sans en avoir les inconvéniants en terme de gestion. Dans un contexte démographique favorable (viellissement de la population), l'offre est largement inférieure à la demande. Les taux annoncés par certains gestionnaires se situent entre 3,9% et 4,5%, mais comme toute solution d'investissement, elle oblige l'investisseur à bien étudier tous les paramètres (sérieux de la société de gestion, emplacement, rentabilité, taux d'occupation...etc) avant de s'engager.

En conclusion, il n'existe de pas de bon ou mauvais investissement...chaque offre ayant ses avantages et ses inconvénients. A charge de l'investisseur ou de son sonseiller, de choisir la solution adaptée à son profil patrimonial et fiscal. Il existe une grande complémentarité entre toutes ces solutions, car rien n'empêche un investisseur de choisir la pierre afin de se constituer un patrimoine immobilier lui pocurant des revenus complémentaires, notamment pour sa retraite, et d'investir dans un second temps dans des SCPI fiscales, lui permettant de "gommer" une partie de sa fiscalité.