SCPI ou immobilier direct : quel est le meilleur choix ?

Deux options intéressantes pour investir dans la pierre : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui sont de la pierre-papier, ou l’immobilier traditionnel. Lequel de ces deux options est le plus profitable ? Dans cet article, nous démêlons les avantages et les limites pour chacune d’entre elles.

Les SCPI : des actions non cotées

Les SCPI sont des actions non cotées ; elles font partie des placements qui intègrent le “private equity”. Vous achetez des parts de sociétés émises sur deux types de marchés différents : celui de l’émission ou marché primaire, et celui des échanges de gré à gré ou marché secondaire.

Les SCPI sont constituées par les sociétés de gestion qui acquièrent et gèrent un parc immobilier à forte diversification. Celui-ci se compose d’immeubles de bureaux, de murs de commerces, de locaux d’activités, d’immeubles logistiques. Les immeubles d’éducation et de santé rejoignent aussi ce patrimoine, de même que ceux de logements.

L’investisseur achète des parts de SCPI, en contrepartie desquelles il perçoit des revenus locatifs provenant de la société de gestion. Ces derniers sont des dividendes distribués trimestriellement ou annuellement.

Les avantages des SCPI sont les suivants :

• Vous intégrez de l’immobilier dans votre patrimoine au moyen d’un ticket d’entrée à faible coût. Le montant minimum d'investissement en SCPI est généralement compris entre 1 000 euros et 10 000 euros. Vous pouvez ainsi moduler vos objectifs de dividendes et de rendement en fonction de votre stratégie d’investissement, de désinvestissement et de réinvestissement
• Une gestion passive, car externalisée : c’est la société de gestion qui se trouve au poste de pilotage, tandis que vous percevez votre part de loyers sans effort
• Une mutualisation des risques : celle-ci est due à la diversification du parc des SCPI et par conséquent, à celle des locataires. Les SCPI sont ainsi considérées comme faisant partie des placements les moins risquées dans leur catégorie actions non cotées
• Un rendement particulièrement stable, qui oscille entre 4.2% et 5% par an en moyenne
• Un placement adapté à tous types de profils d’investisseurs, pour répondre à de multiples objectifs financiers et patrimoniaux

Les SCPI présentent toutefois quelques inconvénients : une fiscalité assez complexe avec peu d’avantages fiscaux (sauf pour les SCPI fiscales).

La santé du marché SCPI en chiffres

89.61 milliards d’euros : c’est le capital total investi dans les SCPI par les épargnants au fil des collectes. En 2021, les investissements ont atteint le chiffre record de 10.1 milliards d’euros, avec une capitalisation totale cumulée de 78.60 milliards d’euros.

Après la crise pandémique de 2020, puis la reprise progressive de l'économie en 2021, les SCPI ont atteint un niveau de croissance en forte hausse en 2022, avec une collecte nette de plus de 10 milliards d’euros (soit 37% de plus comparé à celle de 2021). Face à la crise immobilière en 2023 cependant, cette croissance a été quelque peu perturbée, avec un recul observé au cours des 3 premiers trimestres. Le taux de distribution est estimé entre 4.35% et 4.40% en 2023, contre 4.53% en 2022 et 4.45% en 2021.

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L'immobilier traditionnel : un actif patrimonial à forte valorisation foncière

L’immobilier traditionnel demeure avant tout un actif patrimonial de taille, du fait de la valorisation du foncier au fil du temps. Les héritiers pourront à leur tour en profiter au moment de la succession, suivant différentes options d’exploitation :

• Le montage d’une société civile immobilière (SCI) pour la gestion de l’immobilier indivis dans la location nue
• Le montage d’une SARL familiale pour la gestion de l’immobilier indivis dans la location meublée
• Le montage du démembrement de propriété

L'immobilier physique génère un potentiel de rendement tout aussi intéressant que les SCPI, à condition de réunir tous les critères à l'acquisition. La rentabilité est tout aussi profitable du fait d’un potentiel de plus-value de qualité à la revente.

Attention toutefois en ce qui concerne la gestion et la mise en location qui peuvent être chronophages. Vous ne profitez pas non plus des avantages issus de la diversification, à la différence des SCPI. Par ailleurs, investir dans l’immobilier physique nécessite un montant d’investissement conséquent, entre 30 000 euros et 100 000 euros en moyenne. Notez également que les risques locatifs sont au rendez-vous : vous supportez seul les loyers impayés.

En ce qui concerne le marché immobilier 2023, celui-ci est cadencé par le contexte inflationniste et la hausse des taux d’intérêt, se répercutant sur le crédit immobilier. L’offre surpasse la demande, provoquant une décote des prix. Les ventes sont en repli avec un recul de 14%.

Pour conclure, le profil d’investisseur, la capacité financière, la maîtrise ou non de la gestion immobilière ainsi que les objectifs patrimoniaux sont à mettre en évidence avant de choisir d’investir en SCPI ou dans l’immobilier traditionnel. Un accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant pourrait vous aider à vous positionner sur la voie ad hoc.