SCPI ou Crowdfunding Immobilier ? Les avantages et inconvénients.

La gestion de patrimoine est en France catégorisée par deux familles d’investissement : les investissements immobiliers et les investissements financiers. 

Il sont tous deux corrélés au rapport rendement/risque. Établir le profil de risque de chaque investisseur est déterminant tant pour l’adéquation de la solution préconisée que par son obligation par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

SCPI

Un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) correspond à l’achat de parts dans un parc immobilier composé d’actifs professionnels (bureaux, locaux, commerces, santé etc) et détenu par une société de gestion. En tant qu’associé, l’investisseur obtient un pourcentage de plusieurs biens et reçoit en contrepartie des loyers, au prorata du montant de ses parts détenues qui se revalorisent dans le temps.

Avantages

Outre le fait que l’immobilier soit l’investissement préféré des français, un certain nombre d’avantages existent sur cette typologie de solution :

• Mutualisation du risque : contrairement à l’immobilier direct, lorsque vous investissez en SCPI, vous obtenez un pourcentage de plusieurs biens immobiliers, de plusieurs locataires dans plusieurs zones géographiques, ce qui diminue fortement les risques de loyers impayés (contrairement à l’immobilier direct) puisqu’en moyenne, une SCPI est composée de plus d’une centaine de locataires. Si jamais un locataire venait à faire défaut, l’investisseur continuera de recevoir 99% (dans le cas d’un parc immobilier composé de 100 locataires ou 1 locataire venait à faire défaut) de ses loyers ce qui n’aura que très peu d’impact sur la rentabilité et la performance de son placement.
• La performance : la moyenne de performance du marché d’une SCPI est comprise entre 4,5% et 6% net de frais de gestion avec un risque modéré (3/7 en moyenne), et brut de fiscalité.
• Flexibilité : une solution flexible, à l’entrée et à la sortie de l’investissement. En effet, il est possible de choisir le budget à investir à l’euro prêt puisqu’il est possible d’investir à partir de 189€ (via Corum XL), ce qui reste abordable pour tous, contrairement à l’immobilier direct de par la possibilité de pouvoir investir sans apport. À la sortie, il est possible de revendre à n’importe quel moment une partie ou la totalité des parts en très peu de temps (comptez entre 1,5 à 2 mois maximum avant de bénéficier du montant de la valeur de retrait de vos parts sur votre compte courant).
• Absence totale de gestion : aucune gestion à prévoir : contrairement à l’immobilier direct, c’est la société de gestion qui est composée de professionnels de l’immobilier qui s’occupe de tout. Cet investissement ne vous demande aucun temps personnel. La société de gestion s’occupe de la collecte des fonds, de chercher des nouveaux actifs, de les acheter, de les revendre, de trouver les locataires et également de vous verser les loyers. Le rendement n’est pas impacté car partagé net de frais de gestion (entre 10% et 12%, assimilable aux frais de notaires, frais d’agence dans l’immobilier direct).
• 4 modes de souscription :
  • Au comptant : s’adressant aux épargnants disposant de liquidité, souhaitant diversifier leur patrimoine et de bénéficier de revenus complémentaires immédiats.
  • À crédit : s’adressant aux épargnants disposant d’une capacité d’emprunt et ayant la volonté de se constituer un capital et des revenus à terme en jouant avec l’effet de levier. Le faible taux des crédits jouant en faveur des investisseurs à date, il est également possible de déduire les intérêts d’emprunt ce qui réduira de manière mécanique la fiscalité de l’opération.
  • En démembrement : afin de dissocier l’usufruit (perception des loyers) de la nue-propriété (perception des parts sans disposer des loyers). 2 types de démembrement existent :
    • Démembrement temporaire : la SCPI définit une clé de démembrement qui va déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété selon la durée choisie.
    • Démembrement viager : s’arrête au décès du nu-propriétaire ou de l’usufruitier. La clé de répartition suit un barème fixe qui dépend de l’âge de l’usufruitier (cf barème fiscal CGI).
  • Dans un contrat d’assurance vie : en unité de compte pour les épargnants souhaitant investir dans l’immobilier tout en profitant de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie (pris en compte dans l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)) et pour les investisseurs n’ayant pas besoin de capitaux ou de revenus court terme.

Inconvénients

Face à ces avantages, certains inconvénients existent tout de même :

• Risque de baisse des loyers : crise sanitaire oblige, certaines SCPI ont montré des difficultés à percevoir l’intégralité des loyers de leurs locataires, eux-mêmes directement impactés par la crise (hôtellerie, tourisme…). Afin de subvenir à ce genre de situation, les SCPI détiennent un report à nouveau leur permettant de « piocher » librement dans l’enveloppe afin de répondre aux problématiques en besoin. Heureusement, la large majorité des SCPI ne sont pas concernées par ces mesures et ont au contraire surperformé durant cette période parfois considérée comme incertaine.
• Frais de gestion : des frais entre 8% et 12% qui correspondent aux frais de gestion, appelés frais de souscription mais imputés à la sortie dans le cadre d’un investissement en pleine propriété et en direct (hors assurance-vie), assimilables aux frais de notaire dans l’immobilier direct. En SCPI, en général, l’augmentation du prix de la part couvre les frais de sortie. Donc grâce à la valorisation du prix de part qui couvre les frais de souscription, vous profitez pleinement de la rentabilité avec vos loyers.
• Durée d’investissement : afin d’amortir les frais de souscription, nous conseillons à nos clients une durée de détention de parts d’au moins 8 ans. À noter qu’en France, la durée moyenne de détention de parts est de 22 ans.
• Fiscalité immobilière : bien qu’il y ait un intérêt de jouer avec le frottement fiscal pour les fortes Tranche Marginale D’imposition et d’investir sur des SCPI EU (fiscalité à votre TMI-Tx Moyen), la fiscalité des SCPI FR (fiscalité à votre TMI + Prélèvements Sociaux) peut rapidement devenir importante. Il convient donc de se tourner vers un professionnel ayant analysé votre situation patrimoniale afin de vous préconiser la bonne cote part répondant à vos objectifs d’investissement et de votre profil de risque.
• Assujetti à l’IFI : Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont assujetties à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (compté à partir de 800 000€, imputé à partir de 1,3 million€ de patrimoine au niveau du foyer fiscal).

Risques

Comme n’importe quel investissement, investir dans les SCPI comporte des risques :

• Garantie du capital et du rendement : indexés sur le marché de l’immobilier et des performances de la stratégie de chacune des sociétés de gestion, le capital et le rendement ne sont pas garantis.
• Le choix de la société de gestion : étude des bilans, des liquidités, des stratégies des sociétés de gestion, de leurs marchés & secteurs… Autant de variables à prendre en compte qui peuvent rapidement devenir un casse-tête pour les investisseurs débutants. Rien de mieux que de se faire conseiller par des professionnels agréés pour vous épauler dans votre réflexion stratégique & opérationnelle d’investissement propre aux cabinets indépendants de gestion de patrimoine.

La SCPI constitue depuis plusieurs années le placement générant le meilleur rapport rendement/risque tant pour sa sécurité, sa liquidité que son rendement. Cette solution moyen/long terme permet de se constituer un patrimoine et des loyers de manière fiable dans le temps.

Le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding ou financement participatif permet à des porteurs de projets de collecter des fonds et aux particuliers d’investir dans des projets de campagne participative. Le crowdfunding immobilier, basé sur l’achat, la rénovation et la revente d’actifs est une solution tangible dédiée à un unique domaine : l’immobilier.

L’investissement se caractérise par le financement de sociétés de taille significative, avec un niveau de fond propre conséquent, majoritairement des foncières cotées, qui vont collecter, acheter, rénover, revendre avec une plus-value l’actif en échange d’un rendement fixé en amont du projet et sur une courte durée.

Comme un prêt ou une obligation, l’investisseur devient créancier de la société émettrice et percevra des intérêts mensuels, net de charge, brut de fiscalité, sous forme de coupon à hauteur du rendement défini au début du projet.   

Avantages

• Le rendement : le montant des coupons (en moyenne de 10%) est fixé en amont du projet qui seront perçu chaque mois.
• Absence de gestion : aucune gestion n’est nécessaire. Le projet est proposé par des professionnels qui gèrent l’ensemble du dispositif projet, de l’achat jusqu’à la revente.
• Une solution court terme : contrairement à bien des solutions d’investissement, investir en crowdfunding immobilier constitue un investissement court terme (entre 12 et 36 mois) idéal pour faire fructifier de l’épargne « dormante » et diversifier ses placements.
• Fiscalité : bien que l’investissement soit porté sur de l’actif immobilier, son investissement est considéré comme un produit mobilier. Sa fiscalité est donc éligible à la flat tax de 30% sur les coupons brut perçu (ex : 10 000€ investis sur un projet à 10% équivaut à un rendement brut annuel de 1000€ fiscalisé à la flat taxe de 30% soit 700€ de revenus net annuel).

Inconvénients :

• Le montant d’investissement bloqué sur la durée du projet : la particularité de cette solution d’investissement résulte dans sa liquidité. Le montant est bloqué pendant la durée du projet. Il est fortement conseillé de ne pas investir la totalité de l’épargne de réserve afin de bénéficier d’une liquidité immédiate en cas d’imprévu.

Risques

• Un risque de défaut : sujet majeur sur cette typologie de solution, le choix des projets est primordial afin de diminuer le risque de l’investissement. Bilans annuels, comptes de résultats, antécédents financiers, nombre de projets concrétisés…sont des éléments majeurs à analyser avant d’investir que pourra vous présenter votre conseiller en gestion de patrimoine. Afin de rassurer l’investisseur et remédier au risque de défaut, plusieurs garanties non négligeables sont mises en place suivant les projets :
• Hypothèque de premier rang : en cas défaut, lors d’une liquidation, l’investisseur sera le premier à être remboursé et ce, avant les organismes bancaires.
• Caution solidaire du dirigeant : afin de protéger l’investisseur, le dirigeant de la société met ses biens personnels en garantie à hauteur de l’enveloppe obligataire.

Le crowdfunding constitue donc un investissement idéal de diversification afin de faire fructifier de l’épargne dormante mais ne doit pas constituer une solution de placement unique. La fréquence des projets prometteurs et le montant des rendements fixés pouvant différer d’un projet à l’autre, la SCPI quant à elle répond pleinement à ces problématiques. Deux investissements complémentaires basés sur des actifs tangibles et rémunérateurs.