SCPI, OPCI, SIIC : les produits de la Pierre papier

Il n’est plus nécessaire de convaincre les français qu’investir est primordial pour son avenir, sa retraite, sa famille. Mais la question de savoir dans quoi investir est toujours aussi cruciale et on ne changera pas un français, il aime l’immobilier, plus que le financier. Mais les temps changent, les difficultés persistent et de nouvelles apparaissent.

La fin d’année 2018 a été très mouvementée sur les marchés boursiers, ce qui n’a pas encouragé les français (malgré une année record pour la collecte en assurance vie) à se positionner dessus, même en expliquant que les produits financiers sont d’excellents investissements, si l’horizon d’investissement est assez long; il préférera rester dans ses habitudes immobilières.

Cependant l’immobilier est de plus en plus onéreux avec des prix fonciers qui explosent tous les records ce qui amoindrit le rendement. Les contraintes locatives se durcissent, la fiscalité augmente, les mises aux normes énergétiques coûteuses et obligatoires, la protection excessive du locataire qui ne paye pas, sont autant de paramètres qui font de ce dernier un investissement de moins en moins rentable dans sa forme classique d’investissement.

Nous n’aborderons même pas ce qui en découle au niveau de la gestion, du déclaratif et du fait que ce soit chronophage, qui peut désormais décourager de plus en plus de français.

On peut donc se poser la question: est-il envisageable de continuer à faire de l’immobilier en amoindrissant toutes ces contraintes voire en ajoutant un peu de financier dedans ? La pierre papier à travers tous ses acronymes: OPCI, SCPI, SIIC, SPPICAV, FPI… peut être une bonne alternative, encore faut il savoir ce que c’est et leur fonctionnement ? 

La SCPI : Société Civile en Placement Immobilier

Celui ci n’est plus à présenter, il s’agit d’un parc immobilier conséquent pouvant représenter plusieurs milliards d’euros, géré par une société de gestion. Les loyers des locataires professionnels sont collectés par la société de gestion qui provisionne tous les frais de fonctionnements et redistribue à la quote-part de chaque investisseur le loyer qui lui est dû. Nous sommes donc sur la typologie des revenus fonciers avec un avantage si le parc immobilier est en dehors de France (pas de prélèvements sociaux imposés). Cet actif est donc peu volatile, pratiquement aucun revenu financier versé (sauf les dividendes de la trésorerie) et peut se faire à crédit. Il supporte cependant des frais lourds liés à l’immobilier et une liquidité amoindrie en cas de mouvement massif de vente.

La SCPI est donc une alternative sérieuse à l’immobilier physique, avec aucune gestion, une très forte mutualisation et un rendement attractif entre 4 et 6% nets de frais.

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Les OPCI : Organisme de Placement Collectif en Immobilier

A l'origine, ce véhicule a été crée pour proposer une alternative aux SCPI afin d’éviter tout risque de liquidité de ces dernières. Mais on empêche pas un français d’investir dans l’immobilier et encore moins dans la version moderne des SCPI. Ainsi, les deux coexistent.

Mais alors quelle est la différence avec un OPCI ? Ce dernier va être un organisme hybride entre de l’immobilier et du financier puisque réglementairement il doit être composé de 60 à 90% d’immobilier, lui permettant de garantir une certaine liquidité en cas de revente.

Cependant à vouloir garantir une trop grande liquidité, les OPCI se sont écartés de leur rôle premier, de rester collé à l’immobilier.

On pourra différencier deux types d’OPCI :

SPPICAV pour Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable qui auront la fiscalité des produits financiers.

FPI pour fonds de placement immobilier qui auront la même fiscalité que les SCPI à savoir la fiscalité des revenus fonciers.

L’OPCI au delà d’accentuer la liquidité présentera l’avantage d’un rendement plus élevé que les SCPI en phase haussière des marchés portée par sa poche financière, et une phase de descente sera amortie par l’immobilier en son sein.

Les SIIC : Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées

Se rapprochant plus d’une action que de l'immobilier, ce dernier est cependant à la croisée des chemins entre produit boursier et immobilier. Souvent appelé foncière cotée, ces dernières n’auront pas un fonctionnement équivalent à une action boursière puisqu’elles ont des obligations réglementaires de reverser une partie des loyers à hauteur de 85% et des plus values à hauteur de 50% (brut de frais).

Cependant ces dernières sont cotées en bourse ce qui fait que leur valorisation peut fortement varier même si en lissant la performance dans le temps, cet actif présente un attrait particulier et un rendement intéressant.

On n’aura pas de frais et la liquidité sera très importante en cas de revente.

Finalement, toutes ces « pierre papier » sont de près ou de loin liées à l’immobilier avec des SCPI en totalité immobilière, une liquidité incertaine, un rendement régulier, et des frais importants ; des OPCI en majorité immobilière, une liquidité plus importante, des frais plus faibles, un rendement plus aléatoire mais sans grande volatilité ; des SIIC ayant pour sous jacent l’immobilier, mais étant un produit financier, une valorisation incertaine (et donc un rendement), mais aucun frais.

Ces produits présentent ensemble une excellente diversification dans un patrimoine, tout en maitrisant son risque.

De plus ils ne se logent pas au même endroit puisque la SCPI ou l’OPCI peuvent se détenir en direct comme dans un contrat d’assurance vie (fiscalité des revenus fonciers VS. revenu de l’assurance vie) et un SIIC peut se détenir dans un compte titre et donc avoir la fiscalité des revenus financiers. Dans un contrat d'assurance vie ou dans un compte titre, ces supports peuvent permettre d'amoindrir un risque d'exposition en action.

Au delà de la typologie du produit, il faudra analyser lequel en particulier présente un intérêt et cela fait entrer des facteurs propres à chacun.

Afin de bien choisir sa pierre papier il est primordial de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine qui sera à même au vu de son indépendance et de son expertise d’analyser votre situation et de déterminer le produit qui s’intégrera le mieux dans votre patrimoine et qui correspondra à votre fiscalité. Ces produits ne sont pas exclusifs mais font partie d’une réflexion globale au cours du temps.