SCPI ou OPCI ? Quels avantages et inconvénients ?

On entend souvent parler de SCPI et d’OPCI. Pour un investisseur, il est souvent difficile de s’y retrouver surtout lorsqu’on sait qu’ils portent tous deux sur de l’immobilier.

SCPI, OPCI : deux véhicules immobiliers ; deux définitions

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement immobilier qui font appel public à l’épargne.  Elles sont créées et gérées par des sociétés spécialisées.

Dans la pratique, une fois l’épargne collectée, celle-ci est investie par la société de gestion sur des actifs immobiliers. Ceux ci sont sélectionnés selon une politique et une stratégie bien définies.

La SCPI exploite les biens en les louant à des locataires qui sont la plupart du temps des entreprises (pour ce qui est des SCPI de rendement). Cette exploitation des actifs permet à la SCPI de générer du rendement sous forme de loyer qui est reversé aux associés au prorata du nombre de parts de la SCPI qu’ils détiennent. En d’autres termes, investir dans une SCPI, c’est investir dans un véhicule d’épargne immobilière assistée qui génère du rendement.

Les OPCI quant à eux, sont des Organismes de Placement Collectif Immobilier. Ils sont comme les SCPI : de la pierre-papier.

Les OPCI peuvent revêtir deux formes juridiques :

• les FPI (Fonds de Placement Immobilier) : il s’agit d’une copropriété d’actifs, fiscalement transparente. Les FPI distribuent aux associés des revenus fonciers.
• Les SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) : elle détient la personnalité morale et est soumise à l’Impôt sur les Sociétés. Elle distribue de ce fait des dividendes à ses associés.

Leur objet est, comme la SCPI, de procéder à la collecte d’épargne auprès d’investisseurs, particuliers et institutionnels en vue de les investir sur des biens immobiliers et financiers. Ce portefeuille de biens immobiliers sera constitué de l’une des manières suivantes :

• par la construction d’immeubles destinés à être mis en location ;
• par l’acquisition directe ou indirecte d’immeubles destinés à la location ;
• par la réalisation de travaux conservateurs dans des immeubles en vue de les mettre en location.

SCPI et OPCI : les différences

Bien que leur principe de fonctionnement soit quasiment le même, SCPI et OPCI se différencient notamment au niveau de leur composition.

En effet, alors que le portefeuille des SCPI est lui, composé à 100% de biens immobiliers, celui des OPCI est différent. Il est composé d’une poche immobilière dont la proportion varie entre 60 à 90%, à laquelle s’ajoutent des liquidités et une poche financière. A quoi servent ces dernières ?

La poche financière des OPCI sert principalement à faire face aux demandes de retrait des associés au cours de la durée de l’investissement. Cette poche est le plus souvent investie sur des obligations et autres produits financiers, des actifs monétaires mais également boursiers.

Il apparaît donc que la toute première différence entre SCPI et OPCI se trouve au niveau de l’actif sous jacent. En effet, en SCPI l’investissement est réalisé à 100% sur de l’immobilier, ce qui n’est pas le cas des OPCI, plus diversifiés donc au niveau de leurs actifs. Il apparaît donc que SCPI et OPCI répondent à des problématiques patrimoniales différentes.

Outre cet aspect, il faut retenir qu’en terme de taille, les SCPI ont l’avantage. En effet, selon des chiffres au deuxième trimestre par l’Aspim, les SCPI ont collecté 52,86 milliards d’euros tandis que les OPCI, elles, affichent une collecte de 14,13 milliards d’euros.

Au niveau du rendement, les SCPI affichent un rendement supérieur à celui des OPCI, ce qui en fait un point de différence important.

SCPI et OPCI : avantages et inconvénients

Malgré leurs différences, SCPI et OPCI présentent chacun des avantages et des inconvénients pour les investisseurs.

Quels sont alors les avantages des SCPI et des OPCI ?

Avant toute chose, il est important de savoir que les SCPI et les OPCI présentent des avantages communs.

En effet, ces deux placements sont facilement accessibles aux épargnants notamment en raison du faible niveau du ticket d’entrée. De plus, ils offrent un accès au marché de l’immobilier d’entreprise sans souci de gestion pour l’investisseur. Il faut également noter que les SCPI et les OPCI constituent d’excellents outils de diversification patrimoniale au niveau des actifs sur lesquels ils sont investis.

Outre tous ces avantages communs, il faut retenir également que la mutualisation des risques est assurée, ce qui permet de réduire les risques.

Comme toute solution d’investissement, les SCPI et les OPCI présentent des inconvénients. Pour les OPCI, il va s’agir de :

• La volatilité : les OPCI étant tenues de détenir une poche financière, elles détiennent donc une partie de leurs actifs sur des produits financiers ou même boursiers. De ce fait et ajouté au fait que le capital investi n’est pas garanti, l’investisseur est soumis à une volatilité ;
• Le choix limité d’OPCI sur lesquels investir car le marché est restreint et ne compte pas une multitude d’acteurs ;
• La revente sur un marché secondaire est difficile ;

La SCPI quant à elle, présente des inconvénients ou plutôt des risques qui sont comme pour les OPCI, le risque de perte en capital et celui de vacance locative, que la mutualisation des actifs et des locataires permet d’atténuer.

Important

• En ce qui concerne les OPCI, les frais sont moins lourds pour l’investisseur ;
• l’OPCI est un produit hybride entre la SCPI et les OPCVM ;
• l’OPCI est un produit fait et conçu pour être intégré au sein de contrats d’assurance vie ;

En résumé, on peut dire que SCPI et OPCI sont deux produits complémentaires même si l’un présente une performance plus élevée sur le long terme et une liquidité mois importante que l’autre, les deux produits ont leurs avantages et leurs inconvénients et restent adaptés à des profils patrimoniaux différents.

En tout état de cause, dans le cadre d’un investissement, le conseiller en gestion de patrimoine reste l’interlocuteur à privilégier et qui sera à même de vous orienter vers le support adapté à votre profil et à vos objectifs. De plus, les deux placements restent exposés à des risques spécifiques dumarché de l’immobilier.