SCPI, OPCI... : correction, rebond et rendement, quel bilan en 2024 ?

L’année 2024 a été marquée par une profonde transformation du marché des fonds immobiliers grand public, impacté par la hausse des taux d’intérêt. Après une période de correction, la fin d’année a laissé entrevoir des signaux positifs, notamment pour les SCPI, qui ont vu leur collecte repartir à la hausse au dernier trimestre.

Un marché immobilier sous pression mais résilient

Avec un volume d’investissement de 12,1 milliards d’euros dans l’immobilier d’entreprise en France en 2024, soit une baisse de 2 % par rapport à 2023, le marché immobilier a dû s’adapter à un environnement marqué par des taux d’intérêt élevés. Cette situation a entraîné une révision des valorisations des actifs immobiliers, notamment dans le secteur des bureaux franciliens, les plus impactés par cette correction.

Toutefois, les fonds immobiliers non cotés ont su montrer des signes de résilience, avec une gestion prudente de leur endettement (restant sous le seuil des 20 % en moyenne) et une diversification accrue des stratégies d’investissement.

SCPI : un rebond encourageant en fin d’année

Les SCPI ont connu une année de transition avec une collecte brute de 4,7 milliards d’euros, soit une baisse de 38 % par rapport à 2023. Malgré ce repli, une dynamique positive s’est enclenchée au quatrième trimestre, avec une collecte atteignant 1,3 milliard d’euros, en hausse de 24 % par rapport au T4 2023.

Les SCPI diversifiées, qui représentent seulement 20 % du marché en nombre, ont capté 68 % de la collecte, surpassant largement les SCPI spécialisées dans les bureaux (14 %), la santé et l’éducation (7 %), la logistique et locaux d’activité (5 %) et les commerces (3 %).

Sur le marché secondaire, les échanges de parts sont restés dynamiques, avec 1,2 milliard d’euros de transactions en 2024, illustrant une certaine normalisation des flux de rachats. De plus, la valeur des parts en attente a diminué de 7 % au dernier trimestre, soutenue par plusieurs fonds de remboursement.

Un rendement en progression malgré la baisse des valorisations

Malgré une baisse de 4,9 % du prix moyen des parts en 2023, le taux de distribution moyen des SCPI a progressé pour atteindre 4,72 % en 2024 (contre 4,52 % en 2023). Cette performance varie selon les catégories :

• SCPI diversifiées : 5,8 %

• Logistique et locaux d’activité : 5,6 %

• Commerces : 4,9 %

• Hôtels, tourisme, loisirs : 4,7%

• Bureaux : 4,4 %

• Résidentiel : 4,3%

• Santé et éducation : 4,0 %

En revanche, 24 % des SCPI ont vu leur prix de souscription diminuer en 2024, particulièrement les SCPI bureaux (-7,1 %) et les SCPI santé et éducation (-4,7 %), tandis que les segments résidentiel et diversifié sont restés stables ou en légère hausse.

OPCI et sociétés civiles : des situations contrastées

Du côté des OPCI grand public, la décollecte nette s’est réduite à -2 milliards d’euros en 2024 (contre -3 milliards en 2023), avec une nette amélioration au T4 2024 où la décollecte n’était que de -333 millions d’euros contre -1,3 milliard un an plus tôt. Toutefois, la performance annuelle reste négative à -2,9 %, et l’actif net des OPCI a chuté de 18 % sur un an.

Les sociétés civiles, elles, affichent une décollecte nette de -930 millions d’euros, mais une situation plus contrastée que celle des OPCI :

• 58 % des sociétés civiles ont enregistré une performance positive en 2024 (+2,8 % en moyenne)

• 42 % ont affiché une performance négative, avec une perte moyenne de -8,3 %

• L’actif net s’établit à 21,4 milliards d’euros au 31 décembre 2024, en recul de 9 % sur un an

Quelles perspectives pour 2025 ?

Avec la baisse récente des taux courts, les conditions semblent plus favorables à une reprise progressive de la collecte en 2025. Les nouvelles SCPI, lancées dans un contexte plus favorable, ont d’ailleurs capté 9 % de la collecte nette en 2024.

Toutefois, le secteur des bureaux reste sous tension, et ce sont les stratégies diversifiées qui semblent les plus à même de performer dans les mois à venir. L’évolution des taux d’intérêt et la capacité des fonds à s’adapter aux nouvelles conditions de marché seront des éléments clés pour les investisseurs en 2025.