SCPI : les avantages fiscaux offerts par les investissements étrangers

Les SCPI investissent souvent dans des biens immobiliers situés à l'étranger. Cette stratégie de diversification géographique permet de réduire les risques liés à la conjoncture économique d'un seul pays et d'optimiser le rendement global du portefeuille. Investir dans des SCPI ayant des actifs à l'étranger peut présenter plusieurs avantages fiscaux.

La convention fiscale internationale

La France a signé de nombreuses conventions fiscales bilatérales avec d'autres pays pour éviter la double imposition. Cela signifie que les revenus tirés de biens immobiliers situés à l'étranger peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt en France, équivalent à l'impôt payé à l'étranger. Par exemple, si une SCPI possède un immeuble en Allemagne, les revenus locatifs générés seront imposés en Allemagne. Grâce à la convention fiscale entre la France et l'Allemagne, l'investisseur pourra déduire l'impôt payé en Allemagne de son impôt sur le revenu en France, évitant ainsi une double imposition.

La fiscalité des dividendes

Les dividendes versés par les SCPI peuvent également bénéficier de régimes fiscaux avantageux en fonction des pays où les actifs sont situés. Certains pays offrent des taux d'imposition plus bas sur les revenus immobiliers ou des exonérations partielles. Cela se traduit par des distributions plus élevées pour les investisseurs français après application des conventions fiscales internationales.

Les dispositifs de déficit foncier

Lorsque les SCPI réalisent des travaux de rénovation ou d'entretien sur leurs biens étrangers, elles peuvent générer des déficits fonciers. Ces déficits peuvent être imputés sur les revenus fonciers des investisseurs, réduisant ainsi leur base imposable. En France, ce mécanisme permet de diminuer l'imposition globale des investisseurs sur leurs revenus fonciers.

Les avantages liés à la plus-value

Les plus-values réalisées par les SCPI lors de la vente de biens immobiliers situés à l'étranger peuvent également bénéficier d'une fiscalité avantageuse. En fonction des conventions fiscales en vigueur, les plus-values peuvent être imposées dans le pays de situation du bien et bénéficier d'un crédit d'impôt en France. De plus, certains pays offrent des taux réduits ou des exonérations sur les plus-values, augmentant ainsi la rentabilité nette de l'investissement.

L’internationalisation des SCPI

Ce concept de SCPI entièrement international a connu un grand succès depuis son introduction. Actuellement, on recense une vingtaine de produits principalement investis à l'étranger. Si l'Europe reste leur domaine de prédilection, certaines SCPI vont au-delà des frontières de la zone euro. C'est notamment le cas des SCPI gérées par Corum, qui se distingue comme pionnière dans ce domaine. Cette tendance est également observée chez certains véhicules largement diversifiés géographiquement, bien que partiellement investis en France. Par exemple, Pierval Santé, gérée par Euryale, est déjà présente en Amérique du Nord.

Les produits les plus récents tendent plutôt vers une diversification sectorielle, qu'ils soient entièrement ou partiellement internationaux. Parmi les SCPI entièrement hors de France récemment lancées, on peut citer Comète, d'Alderan. Ce véhicule, qui commence à constituer son portefeuille, exclut explicitement tout investissement en France. Transitions Europe, une SCPI lancée par Arkéa REIM en janvier 2023, mise également sur la diversification sectorielle et géographique. Bien que la France ne soit pas un territoire exclu pour cette SCPI, elle est actuellement uniquement investie en actifs étrangers, de plus en plus diversifiés en termes de secteurs et de pays.

Pourquoi un épargnant devrait-il opter pour une SCPI entièrement investie à l'étranger ?

Au-delà d'une fiscalité avantageuse, ces SCPI permettent de se protéger contre la perte d'attractivité d'un seul pays. Les SCPI 100% étrangères épargnent donc leurs souscripteurs du risque spécifique à la France. Elles offrent également tous les autres bénéfices des SCPI diversifiées géographiquement, notamment une fiscalité souvent plus favorable. De plus, elles affichent fréquemment des rendements supérieurs à ceux des SCPI uniquement investies en France. Cela s'explique notamment par des délais de traitement des acquisitions plus rapides à l'étranger ou par des investissements réalisés à des moments opportuns du cycle immobilier.

Les risques à considérer

Bien que les avantages fiscaux des investissements étrangers en SCPI soient attractifs, il est important de considérer les risques associés. Les fluctuations des taux de change, les différences de législation fiscale et les risques économiques spécifiques à chaque pays peuvent impacter la rentabilité de ces investissements. Il est donc essentiel pour les investisseurs de bien se renseigner et de diversifier leurs placements pour minimiser ces risques.

En effet, pour les SCPI investies hors zone euro par exemple, les fluctuations des taux de change peuvent impacter la rentabilité des investissements. Les variations de la valeur des devises étrangères par rapport à l'euro peuvent entraîner des gains ou des pertes, affectant ainsi les revenus distribués aux investisseurs.

Investir à l'international expose les SCPI à des risques géopolitiques. Les tensions politiques, les conflits, ou les instabilités dans les pays où les SCPI sont investies peuvent nuire à la performance des actifs immobiliers. Ces événements peuvent affecter les valeurs des biens, les taux d'occupation, et les revenus locatifs.

Les changements dans les réglementations locales peuvent également constituer un risque pour les SCPI internationales. Les modifications des lois fiscales, des normes de construction, des régulations environnementales, ou des politiques locatives peuvent impacter la gestion et la rentabilité des investissements immobiliers. Une évolution réglementaire défavorable peut augmenter les coûts d'exploitation ou réduire les revenus attendus.

Quelles sont les SCPI internationales ?

Les SCPI internationales se distinguent par leur stratégie d'investissement orientée vers des actifs immobiliers situés hors de France. Voici une liste de certaines des SCPI internationales disponibles sur le marché :

1. Corum Origin

• Gérant : Corum Asset Management
• Stratégie : Diversification sectorielle et géographique avec des investissements principalement en Europe mais aussi en Amérique du Nord et en Asie.

2. Corum XL

• Gérant : Corum Asset Management
• Stratégie : Diversification mondiale avec des investissements dans des zones hors zone euro, notamment au Royaume-Uni, au Canada et en Australie.

3. Épargne Pierre Europe

• Gérant : Voisin (groupe Atland)
• Stratégie : Investissement principalement en Europe, en particulier en Allemagne, en Belgique, et aux Pays-Bas.

4. Eurovalys

• Gérant : Advenis Real Estate Investment Management
• Stratégie : Investissement principalement en Allemagne, axé sur des actifs de bureaux dans les grandes villes allemandes.

5. Novapierre Allemagne

• Gérant : Paref Gestion
• Stratégie : Investissement dans des actifs commerciaux en Allemagne, en particulier des commerces de proximité et des retail parks.

6. Pierval Santé

• Gérant : Euryale Asset Management
• Stratégie : Investissement dans des établissements de santé en Europe, avec une présence notable en Allemagne et en Irlande.

7. LF Europimmo

• Gérant : La Française AM
• Stratégie : Diversification dans les principaux marchés immobiliers européens, notamment en Allemagne, en Belgique, et aux Pays-Bas.

8. Interpierre Europe Centrale

• Gérant : Paref Gestion
• Stratégie : Investissement dans les bureaux et locaux d’activités en Europe centrale, notamment en Pologne et en République Tchèque.

9. Primovie

• Gérant : Primonial REIM
• Stratégie : Investissement dans le secteur de la santé et de l’éducation en Europe, avec des actifs en Allemagne, en Espagne et en Italie.

10. Comète

• Gérant : Alderan
• Stratégie : Investissement exclusivement hors de France, avec un portefeuille en cours de constitution axé sur la diversification géographique et sectorielle.

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