Les SCPI qui investissent à l'étranger se couvrent-elles contre le risque de change ?

Qu'est-ce qu'une SCPI ? 

La SCPI, dite Société Civile de Placement Immobilier, ou « Pierre papier », est un investissement immobilier qui consiste à détenir des parts au sein d’une société de gestion. En devant propriétaire de ses parts, le souscripteur perçoit des loyers nets versés mensuellement, trimestriellement ou semestriellement en fonction de la société de gestion.

La SCPI est souvent désignée par l’expression « Pierre papier »  qui désigne le fait que l’investisseur possède de l’immobilier sous forme de part (ce qu’on appelle du papier) et non sous forme direct en étant propriétaire direct (ce qu’on désigne par la pierre). Cette expression permet donc de se situer à l’intersection entre ces deux notions. L’investisseur ne gère pas directement les biens en question, mais il possède tout de même des droits sur ces biens grâce à ses parts.

En investissant au sein d’une SCPI, il existe plusieurs avantages majeurs et par conséquent cet investissement permet de se prémunir de nombreux risques : d’une part le risque comme celui, par exemple, de posséder un bail plus protecteur pour les propriétaires : le risque des loyers impayés est nul, les charges externes sont au frais de la société de gestion, ou encore la répartition géographique du parc immobilier permet de mutualiser les risques d’effondrement du marché. On retrouve également un diversification sectorielle, certaines SCPI investissement simultanément dans des commerces, des bureaux ou encore dans le secteur de la santé. Ces quelques permettent notamment de voir l’un des avantages de la SCPI, à savoir, la mutualisation du risque.

Pour de nombreuses SCPI européennes, la question se pose sur le taux de change et la gestion de ce risque. Au delà d’une explication approfondie, nous verrons que ce risque demeure marginalisé.

Les SCPI européennes

Une seule SCPI fait figure d’exception au sein des SCPI européennes. Il s’agit de Corum XL. En revanche pour l’ensemble des autres SCPI européennes elles sont situées dans la zone Euro. En conclusion les SCPI européennes investissent majoritairement des pays ayant comme monnaie l’Euro. Il est donc essentiel de rappeler que le risque est minimisé sur les taux de change. Cependant la SCPI Corum XL fait figure d’exception et notamment avec son investissement au Royaume-Uni. Concrètement quelles conséquences ? Lorsqu’une SCPI investit hors de la Zone Euro, il expose ses investisseurs à un risque de change. Ce risque est lié à l’évolution du taux de change. En effet, en fonction de la monnaie locale, plus spécifiquement si cette dernière est apprécie ou dévaluée, les conséquences peuvent être totalement différentes vis à vis des loyers et des rendements de la SCPI. En effet les actifs immobiliers hors zone euro sont reçus dans la devise du pays en question, tout comme les loyers avant d’être convertis en euros et ainsi être redistribués aux différents associés.

La fiscalité des SCPI : une première sécurité européenne

Les revenus des SCPI de rendement détenant des actifs en France seront taxés selon la tranche marginale d’imposition + CSG/CRDS. Un client, célibataire, investit 100 000€ de parts en SCPI en cash. Il déclare 55 000€ de revenus nets, ce qui le positionne dans une tranche marginale d’imposition de 30%.

En partant du postulat selon lequel il perçoit 5000€ de loyers annuels et qu’il aura également environ 1000€ d’intérêts d’emprunt.

Le bénéfice est donc de 4000€ et sera donc imposé à 1200€ au titre de l’impôt sur le revenu (4000 x 30%) et 688€ au titre des prélèvements sociaux (4000 x 17,2%).

L’avantage fiscal pour une SCPI européenne

Les SCPI européennes se développent de plus en plus, elles présentent un avantage fiscal significatif pour les résidents fiscaux français : en souscrivant à des SCPI européennes, l’investisseur est exonéré des prélèvements sociaux.

De plus, pour les pays où l’impôt sur le revenu est appliqué comme en France (Allemagne-Grande-Bretagne-Belgique-Espagne) il existe des conventions fiscales permettant d’éviter la double imposition. Un calcul simplifié prévoit que le montant réel de l’imposition sera égal à la différence entre la tranche marginale d’imposition et le taux moyen d’imposition.

Une cliente, célibataire, investit 100 000€ de parts en SCPI européenne en cash. Elle déclare 90 000€ de revenus nets, ce qui la positionne dans une tranche marginale d’imposition de 41%.

Cette cliente paye donc 22 986,31€ d’impôts, ce qui donne un taux moyen d’imposition de 25,5%.

En partant du postulat selon lequel elle perçoit 5000€ de loyers annuels et qu’elle aura également environ 1000€ d’intérêts d’emprunts.

Le bénéfice est donc de 4000€. Elle sera donc imposée à 620€ au titre de l’impôt sur le revenu (4000 x 15,5%) au lieu de 1 640€ + 688€ si elle avait été en France (41% impôt sur IR et 17,2% PS).

Un risque de change limité par une diversification approfondie

Si la fiscalité permet de prime abord d’éviter une fiscalité conséquente, elle permet aussi d’éviter d’impacter la performance et le rendement des actifs situés à l’étranger. Par ailleurs et comme évoqué précédemment, les SCPI européennes sont situés au sein de la zone Euro. Corum XL possède également des actifs au sein de cette dernière, le risque est donc amoindri par la diversification des actifs. En effet en limitant le nombre d’actifs, on peut ainsi limiter l’impact d’une éventuelle dévaluation, et réduire plus globalement l’impact sur la performance. Majoritairement le cas ne s’applique pas puisque les SCPI européennes se situent dans la zone Euro. Il est donc difficile de formuler une stratégie de prévention contre un problème encore marginalisé.

Corum XL en précurseur

Pour conclure, Corum XL vient de recevoir les autorisations nécessaires afin d’investir hors Europe dans de nouveaux marchés tels que celui du Canada par exemple. Le problème du taux de change est une opportunité et un risque. En effet une monnaie forte au sein d’un marché fort représente des perspectives de meilleurs rendements mais également un risque lié à une possible dévaluation. En conservant des actifs au sein de la zone Euro, la SCPI garde une possibilité afin de limiter l’impact sur les rendements, l’avantage fiscal sur les loyers perçus à l’étranger permet également de limiter un éventuel investissement dans un pays avec des taux de change.