Les SCPI qui investissent dans les entrepôts permettent-elles de couvrir le risque ?

Les SCPI, placements dans un parc immobilier locatif, sont gérées par une société de gestion. L'objectif est de faire l'acquisition de parts dans un ensemble de biens immobiliers de typologie majoritairement professionnelle, qui ne serait pas accessible pour un simple particulier en fonction du budget d'investissement. Leur capitalisation peut varier de quelques millions à plusieurs milliards d’euros.

En effet, le fonctionnement par part permet d’acheter le montant de votre choix, en adaptant le budget d’investissement. L’acquisition de parts de SCPI vous permet de devenir associé de la SCPI et de recevoir des revenus relatifs à votre quotepart de détention. 

Les locataires sont des entreprises, ainsi, à travers les baux commerciaux les associés des SCPI sont d'autant plus protégés que sur de l’immobilier classique. Les baux sont longs et mettre dehors un locataire est plus facile (pas de trêve hivernale ou autre). La solidité financière des locataires permet d’appréhender encore davantage la pérennité des loyers reçus.

La SCPI répond aux besoins de l’immobilier locatif sans en percevoir les contraintes : carence locative, dépassement du budget des charges, travaux, etc. Cette  solution d’investissement peut s’adresser à un panel très large d’investisseurs, du simple fait qu’il peut correspondre à de nombreux : budget d’investissement très bas, pas besoin de maitriser la gestion immobilière ni la réglementation liée à la location, délégation de la gestion immobilière, etc. La seule et unique tâche administrative qui incombe au détenteur de parts est la déclaration des revenus auprès de l’administration fiscale.

Le marché de la logistique

Le secteur de la logistique dispose de perspectives futures très significatives avec l'avènement du e-commerce. En effet, la demande est en forte croissance. Elle intervient pour relier l’offre des entreprises à la demande des clients. Les entreprises recherchent à optimiser l'ensemble des coûts: réduire le nombre d'entrepôts, avoir des entrepôts de plus en plus large, partager des entrepôts avec d'autres entreprises, etc, mais aussi à gérer correctement les stocks et maitriser les délais de livraison.

L'exemple de l'entreprise Amazon permet de réaliser que les livraisons doivent être rapides, mais aussi, que les populations achètent de plus en plus sur internet. 

Dans ce contexte, la valeur ajoutée des SCPI est énorme. Au vu de leur collecte, les SCPI peuvent s'orienter sur des placements coûteux avec un développement de la partie technologique des entrepôts avec système de robotisation. La création de nouveaux immeubles dédiés au secteur de la logistique laisse entrevoir des opportunités d’investissement.

Le secteur de la logistique représente plus de 1,8 millions emplois. Son coût revient à plus de 10% du PIB, valorisé à 200 milliards d’euros de chiffre d’affaires. Son évolution s’étend vers le Royaume Uni, les Pays-Bas ainsi qu’en Allemagne.

Le rendement affiché par les investissements dans les entrepôts est au dessus de la moyenne du marché, soit à peu près de 6%, contre une moyenne sur le marché locatif d’environ 4 à 5%.

L’offre en SCPI sur le secteur de la logistique

Il existe à ce jour 3 SCPI spécialisées sur l’investissement dans les entrepôts :

·      Activimmo

SCPI gérée par le groupe Alderan et créée en 2019, spécialisée sur le secteur de la logistique avec un minimum de 70% investi dans les locaux d’activités, entrepôts et logistique urbaine. Le taux d’occupation est de 96%. Son rendement cible est de l’ordre de 6%.

Alderan est une société de gestion de portefeuille présente sur le marché de l’immobilier professionnel depuis plus de 20 ans, et plus particulièrement sur le secteur de la logistique. Leur connaissance de l’immobilier ainsi que leur réseau professionnel leur permettent d’avoir accès à des biens off market contrairement à ses concurrents.

La diversification est au cœur de la stratégie d’investissement : les investissements seront privilégiés pour des montants inférieurs à 10 millions d’euros. Par ailleurs, ils favorisent des baux long terme ainsi que des locations immobilières sur plusieurs locataires (partage de location entre différentes entreprises). 

·      LF Opportunités Immo

Cette SCPI, du groupe La Française depuis 2012, est investie à près de 80% sur le secteur de la logistique. Son objectif est de répondre aux besoins des PME et PMI.
Le taux d’occupation est de 88,6% et son rendement sur l’année 2019 de 4,65%.

Le groupe La Française fait partie des sociétés de gestion les plus anciennes sur le marché des SCPI, avec une expérience de plus de 50 ans et avec plus de 55 milliards d’actifs sous gestion.

L’utilisation de l’effet de levier fait partie de la stratégie de la SCPI afin de maximiser le rendement. Celle-ci était endettée à environ 17% fin 2019 pour une autorisation maximale statutaire de 25%. La répartition entre Ile de France et province est plutôt équilibrée.

·      Interpierre France

Interpierre est une SCPI gérée par la société Paref depuis 1991. 
Paref Gestion existe depuis près de 30 ans sur le marché de la gestion immobilière et dispose de 1,6 milliards d’euros sous gestion. 
Contrairement à ces voisines, elle est positionnée sur le secteur de la logistique à environ 40% et sa stratégie se concentre sur l’utilisation du crédit pour 40%. 

Les investissements sont réalisés au sein de grandes métropoles régionales ou en Ile de France, principalement dans les périphéries. Le taux d’occupation est de 96,7%. Le rendement perçu en 2019 et de 5%.

Sur le marché des SCPI, il existe plus de 180 solutions de placement sur différentes SCPI de typologie, stratégie d’investissement, et zones géographiques. Ainsi, le choix sur l'une ou l'autre peut sembler obscur pour un nouvel investisseur. Il est donc important de se faire conseiller pour savoir la ou les SCPI sur lesquelles s’orienter.

Nous vous conseillons avant tout investissement de vous faire accompagner par un professionnel indépendant. Celui-ci, en mesure de proposer toutes les SCPI du marché, pourra vous orienter vers celles qui vous correspondront au mieux. 

La construction d’un portefeuille de parts de SCPI doit se faire sur la base de la complémentarité ainsi que de la diversification. L’horizon d’investissement conseillée est de 8 à 10 ans, ne serait-ce que pour amortir les frais inhérents à l’immobilier et espérer connaître des revalorisations sur le prix du foncier.