SCPI : Investir en direct ou via un contrat d'assurance-vie ?
INVESTIR-EN-SCPI | 3 min. de lecture
La SCPI (société civile de placement immobilier) est une classe d'investissement qui résiste très bien à la crise que nous traversons actuellement. Ainsi les SCPI bien gérées, n'ont jamais servi à leurs investisseurs des rentabilités locatives annuelles inférieures à 5%, ce qui en comparaison d'autres classes d'actifs (fonds euros des contrats d'assurance-vie notamment) est une grande performance. Les investisseurs se tournent donc de plus en plus vers cette classe d'actif. Compte tenu du fait que les SCPI peuvent être achetées en direct ou logées à l'intérieur d'un contrat d'assurance-vie, quelle est la meilleure solution en fonction de votre profil ?
Il ne sera ici question uniquement que de l'acquisition de la pleine propriété, paiement comptant. On ne parlera pas des autres variantes en SCPI telles que l'acquisition à crédit ou en démembrement.
Acquisition de parts de SCPI en direct
C'est le mode d'investissement le plus répandu. Vous remplissez un bulletin de souscription de la société de gestion en question avec le prix de part écrit noir sur blanc dessus, accompagné du chèque correspondant au montant souscrit et du RIB du compte sur lequel vous souhaitez percevoir vos loyers, vous voici propriétaire de vos parts de SCPI. Vous en recevez la confirmation officielle sous 3 semaines, lorsque vous est envoyé votre attestation de propriété de parts. C'est le document qui, en quelque sorte, remplace l'acte notarié. En effet, le passage chez le notaire n'est pas nécessaire pour l'acquisition de parts de SCPI, contrairement à l'acquisition d'un bien immobilier classique.
A partir de là, vos loyers vous seront versés trimestriellement à hauteur de la rentabilité locative servie par la SCPI en question. Par exemple, une SCPI avec un rendement de 5%, servira 1 250 euros de loyers par trimestre à un investisseur ayant acheté pour 100 000 euros de parts de SCPI. Cependant, ces loyers sont en France au même titre que tous les revenus fonciers, imposés à la tranche marginale d'imposition de l'investisseur à laquelle s'ajoute les prélèvements sociaux (15,5%). Ainsi, il ne restera pas grand chose à un investisseur imposé à une TMI de 41% à 45%. Ce dernier, est-il condamné à laisser dormir son argent sur des fonds euros à 2,5%, faute de mieux ?...
SCPI via un contrat d'Assurance-Vie
... Heureusement non, car il existe une solution pour bénéficier de la rentabilité des SCPI en évitant la fiscalité des revenus fonciers, tout à fait légale en France. Il s'agit de loger des parts de SCPI à l'intérieur d'un contrat d'assurance-vie. Ainsi, les loyers perçus restent à l'intérieur du contrat d'assurance-vie et ne sont ainsi pas fiscalisés, ils servent dans leurs totalités à racheter de nouvelles parts de SCPI. Les trois critères principaux afin de choisir le meilleur contrat d'assurance-vie sont les suivants:
- la proportion de parts de SCPI que vous pouvez loger à l'intérieur du contrat par rapport au montant total investi sur ce même contrat. Certains contrats vont maintenant jusqu'à 100% de SCPI.
- l'éventail de SCPI que vous pouvez acheter à l'intérieur de chaque contrat. Toutes les SCPI ne sont pas éligibles et il convient de bien sélectionner les contrats les plus exhaustifs.
- la décote offerte : c'est la réduction sur le prix de part par rapport à l'acquisition en direct. En effet, vous pouvez selon les contrats, acheter des SCPI jusqu'à 4,5% moins cher que si vous les achetiez de manière classique, en direct. Cette décote viendra éventuellement amortir les frais de gestion que l'on retrouve sur tout contrat d'assurance-vie.
Attention : le contrat d'assurance-vie ne conviendra pas aux investisseurs cherchant des revenus complémentaires, mais plus à des investisseurs recherchant la création de capital à moyen ou long terme.
