SCPI : pas d'inquiétude face au risque obligatoire

Afin d’établir le contexte, un bref rappel sur les taux obligataires des SCPI de ces dernières années est nécessaire.

Depuis 2008, les taux directeurs des grandes banques ont été historiquement bas sur une période très longue.

La hausse des taux obligataires risque d’entraîner une baisse de la valeur des actifs mais encore faut-il relativiser car on peut se demander si cela peut affecter les SCPI.

La question du risque obligataire

La hausse des taux annoncée par la réserve fédérale américaine a lancé la machine. Résultat : en début d’année, la France a levé 10 milliards (sur 200 milliards de prévus).

On peut s’interroger sur une telle précipitation mais on comprend vite que si la France emprunte à 0,77%, elle risque d’être à 2% en fin d’année, soit plus du double.

En parallèle, on remarque que les taux immobiliers remontent pour les investisseurs aussi.

En décembre 2016, les taux des crédits du secteur concurrentiel sont en moyenne à 1,34% contre 1,31% en novembre.

A la limite, ce n’est que 0,03 point mais cela ne s’est pas vu depuis plus d’un an et demi.

Les politiques bancaires de ces dernières ont permis la création d’un nouvel environnement de crise bancaire. En effet, en facilitant le crédit, des centaines de milliards ont été injectés dans l’économie mondiale. Cependant, si les taux remontent trop brusquement, le risque est de voir les investisseurs aller sur des marchés plus risqués que l’achat d’obligation d’Etat. En sus de cela, la croissance mondiale est plus faible que prévue et donc mal anticipée.

Depuis ces dernières années, les marchés sont beaucoup plus volatiles d’où une incertitude réelle sur les investissements à long terme. La remontée des taux pourrait avoir un effet ciseau en créant un vent de panique sur ces marchés car l’obligataire ne serait même plus acceptable comme valeur refuge.

Remontée des taux et chute des actifs

Par principe, si une remontée des taux se réalise, la valeur des actifs va baisser en tout cas pour une bonne partie.

En premier lieu se trouvent les obligations car les fonds obligataires ont des anciennes obligations actuellement moins rentables que celles récemment émises d’où une dégradation de valeur par effet mécanique.

La question des placements comme l’assurance-vie est donc centrale car ce type de placement risque de perdre son attractivité (voire blocage).

La loi Sapin 2 a anticipé cette remontée des taux en autorisant le Haut conseil de stabilité financière à « suspendre, retarder ou limiter temporairement, pour tout ou partie du portefeuille, le paiement des valeurs de rachat, la faculté d’arbitrages ou le versement d’avances sur contrat». En plus simple, cela entrainerait un verrouillage du contrat d’assurance-vie.

Et les SCPI dans cette cohue ?

Cette politique a pour but d’empêcher un emballement de l’activité. En rendant le crédit plus contraignant, cela limite nécessairement l’activité.

Le risque pour les SCPI, c’est de voir leur prix de part baisser. Pour garder un loyer constant, c’est la seule alternative possible. L’autre effet serait de baisser le rendement versé.

Toutefois, il faut se rappeler les crises de 2008 et 2011 où les investissements se sont passés dans de très bonnes conditions.

Autre élément à prendre en considération : l’inflation. Les loyers sont revalorisés lorsque celle-ci augmente. Les matières premières qui devraient remonter va légèrement favoriser cet aspect.

Enfin, les SCPI qui ont une politique d’acquisition active vont, avec la hausse des loyers, prendre un attrait remarquable dans les années à venir.

Avantages préservés

Les SCPI ont cet aspect qu’on ne peut leur retirer : être protéiforme. Savoir rendre de l’immobilier liquide et rentable sans aucune gestion, ce qu'aucun autre investissement ne le permet. Reste après à bien choisir ses SCPI, mais bien entendu les conseillers en gestion privée indépendants sont là pour ça.