Les SCPI du groupe PAREF

Dans un univers d’incertitude économique, les investisseurs ont de plus en plus de mal à choisir des placements qui les rassurent et vers lesquels se tourner. A cette crainte grandissante de la perte en capital, un nouveau phénomène agace les investisseurs : la chute chaque année du taux sans risque des fonds euros en Assurance Vie, qui continue sa lente régression entamée depuis dix ans et qui s’est accentuée depuis 2016 et la forte baisse des taux de crédit (le taux sans risque des fonds euros étant corrélés à l’indice Euribor, qui symbolise les taux d’intérêts des prêts interbancaires).

De même les différents comptes sur livret que ce soit des Livret A, Livret Développement Durable, ou autre livret B, ainsi que les comptes d’épargne qui avaient autrefois bonne réputation comme le PEL ne sont désormais plus considérés comme des placements mais simplement compte des courant bis tant la rentabilité dégagée chaque année est faible.

Dans ce contexte, les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) rassurent les investisseurs en permettant de ne pas positionner toutes ses économies en bourse, où les crises ont échaudé bon nombre de personnes au cours des années 2000 entre la bulle internet du début de millénaire et la crise de 2007/2008 des subprimes qui a vu le CAC 40 perdre plus de 40% sur cette période.

En effet, le placement en SCPI présente la force de l’immobilier tout en mutualisant le risque locatif, mais aussi en présentant un placement net de charge et dont le quotidien est assuré par la société de gestion de chaque SCPI.

Cela permet aux épargnants de se corréler à un placement long terme qui a rassuré historiquement (la pierre) tout en dégageant des problèmes locatifs, mais aussi du coup des travaux à assumer sur une période courte…

Ce placement plait aussi bien aux investisseurs qui cherchent du complément de revenu, que ceux qui cherchent de la rentabilité. En effet les personnes voulant se faire ou se préparer du complément de revenus pour la retraite mais aussi les actifs avec de faibles salaires peuvent alors jouir d’une source d’entrée d’argent supplémentaire grâce au loyer touché. Ces mêmes loyers qui ne sont plus considérés comme de compléments de revenus mais vu comme un calcul de rentabilité pour les personnes plus aisées (nous reviendrons dans la suite de cet article sur la fiscalité qui permet de garder des rentabilités proches de 4%

après impôt même pour les foyers fiscaux avec des tranches marginales d’impôt à 41 voir 45%).

Le point clef n’est donc plus tellement de savoir si la personne veut faire ce type d’investissement qui plaira à une large gamme d’investisseurs mais plutôt de savoir quel gestionnaire et donc quelle(s) SCPI choisir.

Parmi eux Paref est un des gestionnaires les plus renommés du milieu. Son savoir-faire est reconnu depuis le cœur des années 1990 et plus précisément en 1995, année au cours de laquelle le groupe a obtenu l’agrément de Société de gestion de SCPI.

Le groupe présente aujourd’hui presque une dizaine de SCPI à travers trois gammes :

• Les SCPI à capital fixe Atlantique Pierre 1, Capiforce Pierre, Cifocoma et Cicofoma 2
• Les SCPI à capital variable : Novapierre 1, Interpierre France, Novapierre Allemagne, Novapierre Allemagne 2 et Novapierre Residentiel

Parmi ce panel, quelques SCPI sortent du lot par rapport à la concurrence.

En effet Novapierre Residentiel, autrefois appeler Pierre 48 est une SCPI un peu particulière de par sa stratégie : en effet le mot d’ordre des SCPI a presque toujours été la rentabilité locative mais le groupe Paref à travers cette SCPI vise plutôt la revalorisation de prix de part en ciblant un immobilier résidentiel à très forte connotation parisienne intra-muros. Ainsi cette SCPI a « historiquement » ciblé des immeubles en Loi 48 d’où le nom lors de la création, stratégie qui s’est développée et même renforcée avec l’acquisition d’immeuble en Loi 1989. La prise de valorisation des immeubles sur plus de 20 ans a été ainsi remarquable.

Mais le plus grand succès populaire du groupe Paref repose bien sûr sur sa SCPI Novapierre Allemagne crée il y a maintenant un peu plus de cinq ans.

Le groupe s’est associé à un acteur local pour se spécialiser sur l’immobilier de commerce dans un pays à la fois fort économiquement (ce qui permet des taux d’occupation élevé) et un prix de l’immobilier attrayant voir faible comparé à la France (ce qui laisse envisager un risque plus faible de perte de capital investi avec un prix de part qui prendra la croissance de l’immobilier local).

Novapierre Allemagne a ainsi vu une croissance qui la classe parmi les toutes meilleures de celles réalisées par les SCPI et une très bonne réputation sur un placement dont le rapport de rentabilité mis en relief sur le risque encouru particulièrement attractif.

A ces critères de performance reconnus s’est ajouté l’avantage fiscal de toutes les SCPI qui présentent des loyers générés par des immeubles hors de France.

En effet comme toute SCPI, le loyer proposé est net de charge mais la particularité des SCPI européennes tient dans le fait que le gestionnaire paye l’impôt sur les sociétés à la source dans le pays dans lequel l’immeuble est implanté. Ainsi avec sa stratégie 100% allemande, Paref se charge de régler l’impôt local avant de distribué les loyers aux investisseurs français. Ces derniers ne sont alors plus soumis aux prélèvements sociaux mais présentent aussi un taux d’imposition plus faible que la tranche marginale dans laquelle l’investisseur se trouve. A titre d’exemple un épargnant en début de tranche d’imposition à 30% est soumis , avec les prélèvements sociaux à une fiscalité totale à 47,2% d’impôt sur son bénéfice foncier. Ce même épargnant aurait une fiscalité totale comprise entre 15 et 20% sur les loyers que Paref lui distribuerait sur ses parts de Novapierre Allemagne (avantage lié bien sûr au fait que Paref paye l’impôt sur les sociétés en Allemagne, la fiscalité plus faible en France permet d’éviter la double imposition).

Fort du succès de Novapierre Allemagne, le gestionnaire a ouvert une deuxième SCPI Novapierre Allemagne 2 suite à la fermeture à la collecte de la première (sachant que cette fermeture émanait de la volonté des investisseurs) afin de continuer sa stratégie qui a fait ses preuves depuis maintenant quelques années. Le groupe pense même à élargir prochainement sa stratégie européenne sur de nouvelles SCPI qui seront commercialisées prochainement.