Qu'est-ce qu'une SPCI ? Pourquoi est-ce une forme de placement intéressante ?

SCPI : Le fonctionnement

Une SCPI est une société civile de placement immobilier, elle est constituée exclusivement d’actifs immobiliers. Chaque associé possède des parts sociales et reçoit les loyers au prorata des parts qu’il détient.  La SCPI est gérée par une société de gestion, celle-ci gère la SCPI, elle a pour missions de saisir des opportunités d’investissements, de vendre les biens lorsqu’ils arrivent à maturité, de s’occuper de la gestion locative, de provisionner pour les charges, de s’occuper des éventuels travaux, de gérer les locataires et de tous les actes administratifs inhérents au patrimoine immobilier de la SCPI.

La société de gestion est sous autorité des marchés financiers (AMF), ladite autorité a pour but de contrôler la société, c’est elle qui octroie l’agrément nécessaire à la création d’une société de gestion. De surcroit, l’AMF contraint les sociétés à être totalement transparent quant aux informations de la SCPI. Effectivement, la SCPI doit délivrer chaque trimestre un bulletin trimestriel d’information où il y figure les principaux chiffres du trimestre passé. Ensuite, elle doit délivrer chaque année le rapport annuel à ses associés, dans ce rapport figure le compte de résultat, le bilan financier, le bilan fonctionnel, la stratégie de l’année passée et tous les chiffres de la SCPI. L’AMF mandate chaque année un expert immobilier indépendant qui vient analyser tous les actifs immobilisés de la SCPI pour en dégager une valeur d’expertise et une valeur de reconstitution. Cela permet à la SCPI d’être toujours corrélée à sa valeur reconstitution.

SCPI : Des avantages considérables

Le premier avantage de la SCPI est la mutualisation du risque par la masse. Assurément vous serez détenteur non pas d’un seul bien mais d’une multitude de biens, votre risque locatif n’est pas calculé sur un seul locataire mais sur plusieurs ce qui mécaniquement vous permet de diminuer considérablement votre risque locatif, le constat est le même pour les charges.

Le second avantage est qu’il n’y a aucune gestion à prévoir, la SCPI est le placement idéal pour les personnes souhaitant investir et jouir de leur rendement tout en se dévêtissant des contraintes de gestion, vous n’avez strictement rien à faire à part encaisser vos loyers et effectuer votre déclaration d’impôt. Vous n’avez d’ailleurs aucune trésorerie à prévoir, les loyers sont versés net de prévisions pour charges, travaux et autres.

Le troisième avantage est la flexibilité, vous pouvez calibrer votre budget au prix de la part près, vous pouvez revendre tout ou partie de votre investissement, vous être maître du bateau.

Le quatrième avantage est la revente, le délai de revente moyen constaté depuis le début des années 2000 est de quinze jours pour les SCPI à capital variable qui sont assujetties au marché primaire. Les SCPI à capital fixe sont quant à elles assujetties au marché secondaire donc similaire à la revente d’un bien immobilier classique.

Le cinquième avantage sont les frais qui sont imputés à la sortie et non à l’entrée, tant qu’il n’y a pas de revente, il n’y a pas de frais. Les frais de sortie varient entre 8% et 12% soit une moyenne pondérée de 10%. Comme énoncé ces frais sont impactés seulement à la sortie (le jour de la revente des parts). Ils peuvent être assimilés aux frais de notaire + frais d’agence lorsque vous achetez un bien classique. Prenons l’exemple d’un bien acheté à 100K, frais de notaire (environ 8,5%) + frais d’agence (environ 2,5%). Le rendement sera donc calculé sur une base 90K, si le bien multiplie sa valeur par deux vous récupèrerez alors 180K lors de la revente. Prenons cette fois-ci l’exemple d’achat de parts en SCPI. Vous achetez 100K de parts, le rendement sera calculé sur une base 100K, si vos parts multiplient leur valeur par deux vous récupèrerez 200K auquel vous impacterez les frais de sortie (10%) donc vous récupèrerez 180K. Vous l’avez compris, mathématiquement que ce soit à l’entrée ou à la sortie, le résultat reste le même, à une exception près.  En effet, les intérêts de la SCPI et les vôtres convergent dans la mesure où la société de gestion à tout intérêt de faire le nécessaire pour acheter des biens de qualité au bon prix, de vendre lorsque certains biens sont arrivés à maturité et d'effectuer des travaux pour valoriser à la hausse le patrimoine immobilier de la SCPI. 

Le sixième avantage est la rentabilité, effectivement le rendement moyen des parts de SCPI pour l’année 2019 est de 4,40% soit quatre fois le taux de l’inflation pour la même année. C’est un couple rendement/risque extrêmement satisfaisant.

Le septième avantage est la possibilité de diversification avec un capital minimal. Effectivement, sur une base 100 000€ vous pouvez acquérir sept à huit SCPI, cela vous permettra de diversifier tant par le fond que par la forme et d’agir en « bon père de famille » avec un même capital vous ne pourriez pas le faire via l’achat d’un appartement classique. Pour rappel, la diversification est la clé de voute d’une gestion efficiente et pérenne dans le temps. 

Pour finir, le dernier avantage est la possibilité d’investir via différentes méthodes d’investissement, cela permettra à chaque épargnant d’investir en fonction de situation patrimoniale tant sur le plan économique, civil que fiscal. Il existe quatre méthodes d’investissement :

1. Au comptant : Convient principalement aux personnes souhaitant des revenus immédiats
    
2. En démembrement de propriété :
   • Nue-propriété : Convient aux personnes n’ayant pas besoins de revenus et ayant une fiscalité élevée
   • Usufruit : Convient à la trésorerie d’entreprise sur le moyen terme et à ceux qui ont du déficit foncier structurel
      
3. A crédit : Convient à des personnes souhaitant créer à capital à terme via l’effet de levier de l’emprunt bancaire, cette méthode convient à tous les types de fiscalité.
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4. Via un contrat d’assurance vie : Convient aux personnes ayant une fiscalité très élevée, souhaitant diversifier leur patrimoine et n’ayant pas besoins de revenus immédiats.

En d’autres termes, la SCPI présentent bons nombres d’avantages qui fera le bonheur de beaucoup d’investisseurs. Il est bien évidemment primordial d’avoir recours à un expert en gestion de patrimoine pour créer son portefeuille immobilier en parts de SCPI.