SCPI fiscales : Duflot, Malraux et Déficit Foncier
SCPI-FISCALE | 3 min. de lecture
Il existe trois SCPI fiscales majeures en France : les SCPI Duflot, Malraux et Déficit Foncier. Celles-ci offrent aux particuliers, non pas une performance comme les SCPI de rendement, mais plutôt une réduction d'impôts à travers un dispositif fiscal avantageux. La société de gestion en question fait ainsi l'acquisition de biens immobiliers dans le cadre des lois Duflot et Malraux, par exemple. Quant à l'investisseur, celui-ci bénéficiera d'un avantage fiscal sur sa déclaration en proportion de l'investissement initial sans pour autant posséder un bien immobilier en direct.
SCPI Duflot : fonctionnement et avantage fiscal
La SCPI Duflot, comme l'indique son nom, se base sur les conditions d'un investissement en Duflot classique. Afin de proposer une réduction d'impôt à ses investisseurs, la société de gestion devra se plier à certaines conditions. Par exemple, les biens concernés doivent obligatoirement être neufs, respecter des normes environnementales et être localisés dans une grande agglomération. La mise en location est d'une durée minimum de 9 ans au titre de résidence principale et le bien doit être impérativement loué dans les 12 mois suivant l'acquisition. Quant aux loyers, ceux-ci ne peuvent pas excéder un montant qui aura été fixé par la loi Duflot.
Une fois ces conditions réunies, la loi Duflot donne droit à une réduction d'impôt de 18% du montant de l'investissement. Cette réduction sera répartie sur les 9 années dans la limite de 300,000€ d'investissement par foyer fiscal. Par conséquent, une défiscalisation maximale de 6,000€ par an sera accordée.
SCPI Malraux: fonctionnement et avantage fiscal
Les SCPI fiscales dites « Malraux » se rapportent aux biens immobiliers devant être rénovés, et ce dans des zones géographiques spécifiques. Ces SCPI permettent, grâce à la loi Malraux, de déduire de son montant d'impôt le déficit foncier dû à certains travaux de rénovation, avec un plafond de 100,000€ par foyer fiscal. Pour avoir droit à cette défiscalisation, l'investisseur devra conserver ses parts de SCPI pour une durée comprise entre 13 et 15 ans. Les porteurs de parts profiteront ainsi d'un investissement immobilier en plein centre-ville, d'une réduction d'impôt sur le revenu (30% pour les secteurs sauvegardés et 22% pour les ZPPAUP ou AMVAP).
La loi Malraux est une loi très compliquée à appliquer en direct ; c'est pourquoi passer par une SCPI permet de profiter de l'avantage fiscal sans se soucier de la gestion du parc immobilier. À la fin de cette période de 15 ans, la SCPI sera liquidée et l'investisseur pourra jouir d'une partie de la vente des biens rénovés, proportionnellement au montant qu'il aura investi. L'avantage fiscal est de bénéficier d'une défiscalisation dite « one shot », accordée au moment de la souscription, d'environ 18–20% de l'investissement.
SCPI Déficit Foncier: fonctionnement et avantage fiscal
Les SCPI Déficit Foncier permettent aux investisseurs de profiter du régime fiscal dit « Déficit Foncier ». Elles ciblent principalement les contribuables fortement imposés ou qui ont une forte tranche d'imposition. Ces SCPI investissent dans des biens immobiliers anciens éligibles à des travaux de rénovation qui seront comptés comme des charges déductibles des revenus fonciers pour les propriétaires : dépenses d'entretien, réparation, remise aux normes et amélioration. Le déficit foncier représente donc la différence entre les loyers perçus et le montant des charges combinés aux intérêts d'emprunt. Si toutefois les revenus fonciers ne pouvaient pas couvrir le total du déficit, le delta restant sera imputé sur les revenus jusqu'à 10,700€, reportables sur 10 années.
A la fin de la période d'investissement, tous les biens qui composent le parc immobilier seront revendus. Les particuliers qui auront investi dans la SCPI Déficit Foncier pourront alors bénéficier d'un montant de la vente proportionnel au nombre de parts qu'ils possèdent.
Les SCPI fiscales peuvent être particulièrement intéressantes pour les investisseurs si l'on prend en compte le rendement de la SCPI en question avec l'économie d'impôt réalisée au bout de l'investissement. Ces SCPI fiscales présentent des avantages certains pour les investisseurs : accessible à tous, aucune gestion, pas de trésorerie, mutualisation du risque et réduction d'impôts immédiate. Néanmoins, les SCPI fiscales ne peuvent pas être vendues prématurément sur un marché secondaire comme pour les SCPI de rendement. L'investisseur est donc contraint de garder ses parts jusqu'à la fin du projet sous peine de subir une décote de celles-ci.
