SCPI Eurovalys : une SCPI dynamique concentrée en Allemagne

Eurovalys a collecté 12 776 000 euros au troisième trimestre 2017. Le nombre d’associés est de 1 383 pour une capitalisation de 97,7 millions d’euros.
Un troisième acompte sur dividende sera distribué fin octobre 2017 au titre des bénéfices réalisés au troisième trimestre 2017. Il représentera un montant de 10 euros pour une part en pleine jouissance au 1er juillet 2017 soit un rendement de 1% sur le trimestre.
Les indicateurs de cette SCPI européenne sont au vert. Intéressons-nous aux dernières acquisitions du fonds de placement.

Acquisitions 2017

Un immeuble situé à Mörfelden-Walldorf a été acquis au début du mois d’août 2017. Construit en 1999. Il propose 2 606 m² à la location. Il dispose de 45 parkings dont 35 places intérieures et 10 places extérieures. Le montant de cette transaction s’élève à environ 6 M€ acte en main.
L’immeuble est entièrement loué dans le cadre d’un bail long au groupe Subito, spécialiste de la création et du développement de logiciels destinés à la gestion des crédits et des dettes pour les établissements financiers. Elle est présente en Allemagne, Autriche et
Suisse. Le groupe emploie plus de 160 salariés pour un chiffre d’affaires de 18 millions d’euros.

L’immeuble est localisé au sud de l’aéroport de Francfort (12 minutes en voiture) dans la ville de Mörfelden-Walldorf. Commune de 33 000 habitants, elle est au centre d’un triangle composé des villes de Francfort, Mayence et Darmstadt.

Une septième et une huitième acquisitions sont en cours à Essen et Munich, pour des volumes respectifs d’environ 6,5 M€ et 26 M€ acte en main.

L’impôt des sociétés est payé à la source par la société de gestion. Celle-ci est à un taux fixe de 15%, bien plus avantageux que l’imposition française en la matière! Par un système de crédit d’impôt, les investisseurs bénéficient d’un rendement plus intéressant que sur les loyers d’origine française.

À noter qu’il faut tout de même régler une différence en France, qui correspond environ à la différence entre le taux marginal et le taux moyen ; cela peut donc représenter un surcoût d’environ 10% des revenus. Par ailleurs, les prélèvements sociaux sont également neutralisés par un crédit d’impôts.

Le zonage géographique de l’immobilier allemand s’articule comme suit.

Fonds immobiliers de type ZBI PROFESSIONAL 10

Il s’agit ici d’immobilier d’habitation (les seuls commerces sont des commerces de pied d’immeuble).
La structure juridique est plus saine avec titre de propriété et séparation juridique entre la société de gestion et le fonds qui est propriété des investisseurs.
Il y a un plus juste partage de performance au-dessus d’une performance réelle de 6%/an et versements intermédiaires de 4 puis 5% par an, versés tous les 4 mois.
Les actifs sont situés dans des villes allemandes moyennes et grandes, dont Berlin, mais pas Münich ou Francfort où les rendements sont trop bas.
Les biens sont généralement achetés par paquet d’immeubles, à des prix de 1 500€ par mètre carré environ, dans toute l’Allemagne, les parties communes sont améliorées et les loyers légèrement augmentés (tout en restant très raisonnables).
La particularité ici est la fiscalité : l’investisseur est imposé sur la performance globale du fonds en dernière année et cela prend bien sûr les revenus intermédiaires qui eux n’ont pas été soumis à l’imposition durant la vie du produit (on reçoit une attestation de la société à faire valoir au fisc en cas de contrôle).
Un très gros avantage fiscal permet de diviser l’impôt par 2 environ lorsque le souscripteur a plus de 55 ans à la date de liquidation du fonds : liquidation à 6 ans avec possibilité de prolonger de 3 fois un an (décision prise par les investisseurs à la majorité lors des assemblées générales annuelles).
Droits d’entrée de 5%, remboursés à la fin de la participation, et qui ouvrent des droits à intérêts et revenus intermédiaires ; ces droits d’entrée ont pour seul intérêt de dissuader les associés de sortir avant la fin de la participation (dans ce cas les 5% ne sont pas remboursés).
 

Fonds immobiliers ZBI REGIO FONDS :
 

Le fonctionnement est similaire avec moins de diversification géographique : les actifs sont tous situés dans le nord de la Bavière, à Nuremberg ou aux alentours, puisque la société ZBI a son siège dans la région. Les rendements bruts sont un peu inférieurs à ceux de ZBI PROFESSIONAL 10, car les actifs sont situés dans une région riche, où les prix sont supérieurs à la moyenne allemande, et les rendements légèrement inférieurs.
L’intérêt ici peut être fiscal, puisque l’investisseur est imposé sur les revenus fonciers, avec donc une imposition annuelle, et non comme dans PROFESSIONAL 10 avec une imposition en dernière année, qui peut être un peu plus conséquente.
L’imposition ici est théoriquement très faible (moins de 15%, sauf pour les très gros montants), mais il y a là aussi un rattrapage en France, comme dans le cas d’une SCPI française.

Nous comprenons à la lumière de ces avantages, certes complexes mais très efficaces quand bien maîtrisés, que tant de SCPI s’intéressent de près à l’Allemagne. C’est le cas de Eurovalys mais également de Corum ou Novapierre Allemagne. Les conseillers en patrimoine indépendant Euodia (www.euodia.fr) sont à votre disposition pour vous orienter vers les produits de placement les mieux adaptés à votre situation d’épargne.